ПИФы или ипотека: задачка для миллиона рублей

Представим ситуацию: молодой человек (назовем его Иван) 30 лет, мечтает после 50 уйти с работы и жить в свое удовольствие. Тем более что для осуществления этой мечты есть вполне серьезные основания – накопленные 50 тыс. долларов (1 200 000 руб.).

«Белая» зарплата у Ивана – 50 тыс. руб. в месяц после уплаты всех налогов. Что же для него лучше:

1. Приобрести хорошую однокомнатную квартиру примерно за 3,6 млн. руб., взяв 2,4 млн. в ипотеку на 20 лет, сдавать ее в аренду, а потом, через 20 лет, продать и безбедно жить, получая прибыль.

2. Инвестировать имеющиеся 1,2 млн. руб. в Паевый инвестиционный фонд (ПИФ), при этом ежемесячно внося в него дополнительно часть свободных средств (например, 10 тыс. руб.) Возьмем ПИФ с умеренной инвестиционной стратегией, инвестирующий в акции и облигации примерно в одинаковых пропорциях (ПИФ смешанных инвестиций).

К сожалению, надежных ПИФов не существует, т.к. их доходность не гарантируется по закону. ПИФ смешанных инвестиций просто менее рискованный.

Вариант первый. Ипотека

Выбрав ипотеку, Иван с его официальной зарплатой может претендовать на ставку 11% годовых в рублях.

У Ивана есть – 1,2 млн. руб., а квартира стоит 3,6 млн. руб. В этом случае размер ипотечного кредита составит 2,4 млн. руб. При официальной зарплате в 50 тыс. руб. заемщик ежемесячно должен будет выплачивать около 25 тыс. руб. (24 772,52 руб.) Плюс ежегодную страховку около 24 тыс. руб. Кредит придется взять на 20 лет.

То есть, ежегодно Иван будет платить:

24772,52 12 + 24000 = 321270,3 руб.

Однако Иван рассчитывает получить прибыль не только от возрастающей цены на квартиру и ее будущей продажи через 20 лет. Приумножить доход он предполагает от сдачи квартиры в аренду. (На сегодня он смог бы получать за нее около 15 тыс. руб. в месяц, то есть около 180 тыс. руб. в год).

Но стоимость аренды жилья напрямую зависит от роста цен на саму недвижимость. В среднем рост цен на недвижимость – 15% в год, а это значит, что и Иван ежегодно станет поднимать арендную плату тоже на 15%.

Плюсы и минусы

Плюсы очевидны:

• Иван приобретает реальный актив – квартиру, которая не испарится из-за инфляции, кризиса и т.д.
• В отличие от фондового рынка, который имеет непостоянную и не гарантированную доходность, рынок недвижимости гарантирует доходность в 15% годовых – это среднее значение за 7-8 лет, и оно может фактически оказаться больше или меньше, но все же в плюсе.

Минусы:

• Постоянный рост цен на недвижимость – спорный момент, никто не может точно предсказать их на 7-10 лет вперед. Он может оказаться как значительно выше, так и значительно ниже ожидаемого.
• Существуют также риски мировых кризисов, которые заметно отражаются на рынке недвижимости.
• Существуют риски приобретения квартиры, которая не будет юридически чистой.
• Существуют риски порчи имущества (например, пожар, затопление).

И если риски ущерба и утраты квартиры страхуются, то быть уверенным, что недвижимость будет однозначно расти в будущем минимум на 15% в год, невозможно.

Вариант второй. ПИФ

Допустим, Иван вместо покупки квартиры по ипотеке решил инвестировать имеющиеся средства (1,2 млн. руб.) в ПИФы с ожидаемой доходностью 15%. Кроме того, ежемесячно он бы откладывал около 10 тыс. руб. (120 тыс. руб. в год) в те же ПИФы в течение 20 лет.

По истечении 20 лет планируется изъять средства из ПИФов и жить на них.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• По рентабельности такой проект гораздо перспективнее с точки зрения инвестиций, чем вариант с ипотекой.
• Не используются заемные средства, поэтому снижаются риски неплатежей по кредиту.

Минусы:

• Инфляция может оказаться выше запланированного значения, и величина расходов Ивана будет расти быстрее его дохода.
• Фондовый рынок капризен, не гарантирует постоянную прибыль, подвержен рискам.

Каждому – свое!

В каждом варианте есть свои «за» и «против». Так что определитесь, каковы ваши цели инвестирования.

Если нужно накопить сумму, значительно меньшую, чем стоимость как минимум однокомнатной квартиры, и вам квартира как таковая не требуется, то нет смысла использовать инвестиционную схему с привлечением ипотеки, лучше выбрать ПИФ.

• Чем больше имеющаяся сумма сбережений, тем интереснее схема с ипотекой (вариант с ипотекой без первоначального взноса гораздо менее привлекателен).
• Чем меньше срок инвестиций, тем меньше подходит вариант с ипотекой. Так, если вы инвестируете на 2-4 года, то лучше использовать достаточно умеренные ПИФы, а не влезать в долги по ипотечному кредиту, который придется отдавать.
• Важно проанализировать условия предоставления ипотечного кредита: чем больше у вас документов, подтверждающих вашу надежность как заемщика, тем ниже ставка по ипотечному кредиту, тем прибыльнее окажутся подобного рода инвестиции.

Может, соломки подстелить?

В любом случае, инвестиции в ПИФы и в недвижимость – это не взаимоисключающие, а, скорее, взаимодополняющие варианты. Поэтому для снижения рисков колебаний цен на недвижимость и кризисов на фондовом рынке можно использовать оба. Также важно помнить, что необходимо минимизировать риски: от колебаний на фондовом рынке – вложением денег в наименее рискованные фонды, а на рынке недвижимости – приобретать квартиру только через проверенных риэлторов, обязательно страховать ее от воздействия огня, воды, противоправных действий третьих лиц и т.д., а также от потери права собственности на квартиру (страхование титула).

Как не прогадать с ПИФом

Рекомендуется проверить следующие моменты:

Сравните рейтинги управляющих компаний (УК) ПИФами. Рейтинги российских агентств можно найти тут: http://pif.investfunds.ru/ratings/index.phtml

Когда вы отсеете УК, которые вам не подходят, можно приступить к подбору ПИФа.

Совет: фонд должен быть не слишком большой и не слишком маленький, результаты работы фонда берите за период 2-3 года (результаты за два-три месяца не показательны).