ГдеЭтотДом.РУ: В 2011 году жилье в российских городах подорожало на 6,1%

Средние темпы роста цен на жилье в российских городах в 2011 году совпали с официальным уровнем инфляции и составили 6,1%. Такие данные получены в результате мониторинга цен на жилье проведенного Аналитическим Центром ГдеЭтотДом.Ру на протяжении 2011 года в 36 городах страны с населением от 11,5 млн (Москва) до 320 тыс. человек (Орел). Темпы роста цен на жилье выросли по сравнению с 2010 годом, когда изменение уровня цен на квартиры по стране составило 2,5%. Это произошло на фоне замедлившейся инфляции — если по итогам 2010 года она была на уровне 8,8%, то в 2011 году уже составила 6,1%.

Ценовая ситуация на протяжении 2011 года развивалась следующим образом. В первой половине 2011 года темпы роста цен не сильно отличались от тенденций 2010 года — оживление в конце зимы и весной и стагнация цен летом. Начиная с августа, темпы изменения цен на жилье в стране уверенно превысили порог 0,5% в месяц. В результате, если за первое полугодие 2011 рост цен составил 2,5%, то за второе уже 3,6%.

Основными причинами укрепления цен на жилье в России в 2011 году стало восстановление рынка ипотечного кредитования до докризисных уровней (по ряду показателей рынок жилищного кредитования превысил докризисные показатели), рост потребительской уверенности на фоне относительно благоприятной для страны макроэкономической коньюктуры. Важную роль сыграл и продолжающийся кризис строительной отрасли, состояние которой не позволяет выйти даже на докризисные показатели ввода в строй жилья, не говоря об уровне жилищного строительства советских времен. В тоже время рост цен на жилье сдерживался высокими ставками жилищного кредитования, жесткой финансовой политикой Центрального Банка и Правительства (помимо инфляции в 2011 году сократились и темпы роста денежной массы — фактически вдвое). Сказалась и низкая инвестиционно-спекулятивная привлекательность российского рынка жилья для мелких инвесторов после кризиса 2008 года. Также вложения в российский жилой сектор ограничивались из-за широко распространившейся в последние годы альтернативы — вложения свободных средств в зарубежные рынки жилой недвижимости. Указанные факторы будут оказывать влияние на рынок жилья и в 2012 году, поэтому существенного изменения динамики цен на жилье не произойдет и темпы изменения цен в стране не будут сильно отличаться от 2011 года. Российский рынок жилья вышел из аномального состояния 2000-х и ценовые изменения на нем стали более характерны для устоявшегося жилищного рынка. Ситуация при которой возможно изменение цен в большую или меньшую сторону более чем на 10% возникнет только при крайне негативном развитии сценария мировой экономики.

Как и в 2010 году ценовая ситуация была неоднородна в различных городах страны. Изменение цен составило от 12,6% (в Красноярске) до (-0,4%) в Волгограде. Помимо Красноярска максимальные темпы роста цен были в Тольятти (10,9%), Казани (10,6%) и Белгороде (10,3%). Несмотря на заметный рост цен по их уровню упомянутые города остаются в середине ценового рейтинга. Примечательно, что Казань и Красноярск среди лидеров по темпам роста цен второй год подряд. Волгоград — единственный город, в котором в 2011 году было зафиксировано снижение уровня цен на вторичном рынке. В 2010 году городов с отрицательной динамикой цен на жилье было 12.

В Москве за 2011 год рост цен на жилье вторичного рынка оказался на среднероссийском уровне — 6,1%. Столица оказалась крепким середнячком рейтинга удорожания квартир. В 2010 году при зафиксированном росте цен на 6,2%, она заняла 4-ое место в стране по темпам роста. Очередной год подряд низкие темпы роста цен на вторичное жилье наблюдаются в городах Московской области. В среднем по области за 2011 год уровень цен вырос на 3,2% — один из самых низких показателей в стране. В 2010 году по области рост был в размере 2,6%. В Санкт-Петербурге ситуация иная. За 2011 год жилье стало дороже на 5,1%, а в то время как за 2010 — всего на 1,3%.

В среднем по 12-ти крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) цены предложения на вторичном рынке за 2011 год (как и в столице) выросли на 6,1%. В 2010 году рост по этим городам в среднем был меньше столичного и составил 3,3%.

Примечательно, что если в 2010 году положительная динамика цен на жилье фиксировалась в основном только в столице и крупнейших городах, то в 2011 году, когда посткризисное оживление докатилось и до регионов, рост цен стал характерен и для средних городов страны. В 2010 году диапазон изменения стоимости жилья составлял от 13,4% (в Уфе) до −5,0% (в Тольятти). В 2011 году темпы роста цен на жилье по стране заметно выровнялись.

По итогам 2011 года города лидеры и аутсайдеры по ценам на жилье в России не изменились. Самое дорогое жилье помимо Москвы, Санкт-Петербурга, Ближнего Подмосковья и Сочи по-прежнему в Екатеринбурге, Хабаровске и Краснодаре — дороже 50 тыс. рублей за кв. м. Самые дешевые квадратные метры — в Пензе, Иваново, Брянске, Курске и Ульяновске — дешевле 34 тыс. рублей за кв. м.

Таблица 1. Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке за 2011 год по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Иллюстрация 1. Изменение рублевых цен предложения вторичного рынка на жилье в России в 2010 и 2011 году по данным АЦ ГдеЭтотДом.РУ, %

• Россия-12 — Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск
• Россия-36 — Белгород, Брянск, Владимир, Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Иваново, Казань, Киров, Краснодар, Красноярск, Курск, Липецк, Москва, Московская обл., Нижний Новгород, Новокузнецк, Новосибирск, Омск, Орел, Пенза, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Санкт-Петербург, Саратов, Смоленск, Тверь, Тольятти, Тула, Тюмень, Ульяновск, Уфа, Хабаровск, Челябинск, Ярославль

Иллюстрация 2. Изменение цен предложения на жилье на вторичном рынке с начала 2011 года по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, %

Иллюстрация 3. Цены предложения на жилье на вторичном рынке на 31 декабря 2011 года по данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ