По оценкам экспертов компании Welhome, на конец I квартала 2012 года доля новостроек бизнес-класса занимает порядка 60% в общем объеме первичного предложения Москвы, что в абсолютном выражении составляет около 140 объектов (отдельных домов и/или корпусов жилых комплексов).
По оценкам экспертов компании Welhome, на конец I квартала 2012 года доля новостроек бизнес-класса занимает порядка 60% в общем объеме первичного предложения Москвы, что в абсолютном выражении составляет около 140 объектов (отдельных домов и/или корпусов жилых комплексов).
При этом, на долю элитного класса приходится порядка 15%, на долю классов «комфорт» и «эконом» — порядка 25%.
Структура предложения первичного рынка недвижимости Москвы по классам, %
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Среди основных тенденций первичного рынка жилой недвижимости эксперты компании Welhome:
- сокращение ввода новых проектов. В течение 2011 года новостройки бизнес-класса на рынок городской недвижимости Москвы практически не выходили. Так, за рассматриваемый период рынок пополнился лишь одним новым проектом данного сегмента: ЖК «Эмеральд» на Ленинском проспекте
- большинство новых проектов, вышедших на рынок городской недвижимости Москвы в 2011 года, относится к сегментам комфорт- и эконом-класса. Однако данная тенденция не оказала существенного (долгосрочного) влияния на общую структуру предложения, что напрямую связано с быстрым вымыванием данных объектов, короткими сроками экспозиции и высоким спросом
- переориентация застройщиков и девелоперов на подмосковные площадки и сокращение объемов строительства в Москве. Немаловажное влияние на дальнейшее развитие данной тенденции будет оказывать и принятое в начале 2011 года решение об ограничении строительства в пределах ТТК, повлекшее за собой пересмотр ряда инвестиционных контрактов
Покупатели все еще ограничены в своих финансовых возможностях: большинство может позволить себе покупку только за счет продажи имеющегося жилья или ипотечного кредитования. Как следствие, во всех сегментах городского рынка недвижимости наблюдается переориентация потенциальных покупателей на квартиры меньших площадей, а соответственно, и меньших бюджетов.
Чуть больше четверти объектов (28%), представленных на первичном рынке жилья бизнес-класса, будут введены в текущем 2012 году. При этом большая часть из них начала реализовываться еще до кризиса или во время кризиса. Существенная часть (19%) жилых домов, реализуемых на первичном рынке, была введена в 2010 году, и еще 15% — в 2009 году, что свидетельствует о достаточно длительных сроках экспозиции квартир на первичном рынке.
Структура предложения домов бизнес-класса на первичном рынке по срокам ввода, % от общего объема предложения
Источник: Welhome Real Estate Consulting
В настоящее время наблюдается следующая тенденция: застройщики предлагают к продаже не только квартиры на первичном рынке, но и так называемые «инвестиционные» квартиры/квартиры от инвесторов, которые были приобретены частными лицами перед кризисом на пике роста рынка недвижимости.
Наибольший объем предложения жилья бизнес-класса на первичном рынке городской недвижимости Москвы расположен в Северном административном округе (19%), далее по объему предложения следует Западный административный округ (17%), Северо-Западный (15%), Юго-Западный (12%) и Центральный (11%) административные округа. Остальные округа занимают долю 10% и менее от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса.
Структура предложения домов бизнес-класса по округам на первичном рынке, % от общего объема предложения
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Наиболее крупными застройщиками жилой недвижимости бизнес-класса на сегодняшний день являются компании «ДОН-Строй», «Интеко», «Крост», Capital Group, Nazvanie.net, на долю которых приходится порядка 40% от общего объема предложения. Наибольшая доля предложения приходится на объекты «ДОН-Строй», далее по объему предложения следуют Capital Group и «Интеко».
Наибольшая доля квартир в домах бизнес-класса приходится на 2- и
Структура предложения по количеству комнат в квартирах бизнес-класса, % от общего объема предложения
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Средняя площадь
Средняя площадь квартир бизнес-класса в зависимости от количества комнат
Источник: Welhome Real Estate Consulting
На начало февраля 2012 года средняя стоимость 1 кв. м в сегменте бизнес-класса составляет 176 700 рублей за кв. м (5 890 долларов за кв. м, без учета ЦАО). За 2011 год среднерыночный рост цены на первичном рынке недвижимости бизнес-класса Москвы составил порядка 10%.
Первое место в рейтинге цен занимает Юго-Западный административный округ (средняя стоимость 249 700 рублей за кв. м), за ним следует Западный административный округ (193 000 рублей за 1 кв. м), далее Северный и Северо-Западный административные округа (181 200 рублей и 170 000 рублей за 1 кв. м соответственно). Замыкает ценовой рейтинг Южный административный округ (143 400 рублей за 1 кв. м).
В ЮЗАО на первичном рынке по завышенной цене реализуется ЖК «Газойл-Сити». Средняя стоимость квартир в данном жилом комплексе составляет 375 тыс. рублей за кв. м.
В Южном округе невысокая средняя стоимость квадратного метра за счет значительных объемов и относительно невысоких цен на текущей стадии реализуемого здесь ЖК «СкайФорт». Количество квартир в данном жилом комплексе — 2118 шт., средняя стоимость квартиры — 143,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Других объектов в сегменте бизнес-класса в ЮАО на данный момент не реализуется.
Распределение округов по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке недвижимости бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: Welhome Real Estate Consulting
Прогнозируя рост цен в 2012 год, можно с большой долей вероятности утверждать, что он не превысит показателей 2011 года и будет держаться на уровне инфляции. Однако ряд крупных застройщиков планируют провести и более ощутимое повышение цен.