Кто в бизнес-классе живет

Кто в бизнес-классе живет

В последнее время в объявлениях о продаже жилья все чаще начало попадаться словосочетание «недвижимость бизнес-класса». Красивые картинки и заманчивое описание всевозможных достоинств привлекают внимание покупателей и сулят комфортную и безопасную жизнь в новой квартире. Между тем, большинство специалистов приходит к выводу, что пока определения для российской недвижимости бизнес-класса нет, а большая часть жилья, скрывающейся под броским названием, оказывается хорошо отремонтированным «экономом». Кроме того, квартиры в Москве или Санкт-Петербурге чаще всего имеют мало общего с жильем подобного уровня в регионах. Что же такое жилье бизнес-класса в России на самом деле и для кого оно строится? Попробуем разобраться.

Каковы основные общие характеристики для жилья бизнес-класса?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Жесткая классификация для жилья бизнес-класса осталась в прошлом. Тем не менее, есть несколько основных характеристик, по которым можно отнести объект к этому сегменту рынка.

Обязательными критериями являются технология домостроения (это кирпичные, монолитно-кирпичные и монолитные дома), уровень безопасности и инженерного обеспечения (современные лифты импортного производства, централизованная приточно-вытяжная вентиляция и климат-контроль, дополнительные уровни водоподготовки и пр.), высота потолков в квартире (не менее 3-х метров), огороженная охраняемая территория, наличие подземного паркинга.

К дополняющим характеристикам, которые характеризуют сегмент, относится метраж квартиры (он, как правило больше, чем в эконом- и комфорт-классе - средняя площадь однокомнатной квартиры - 55 кв.м, двухкомнатной - 81 кв.м, трехкомнатной - 117 кв.м, многокомнатной - 190 кв.м), уровень инфраструктуры района, уровень отделки МОПов, консъерж.

Из обязательных критериев в Москве ушел главный – расположение. Недостатки местоположения или иных характеристик можно компенсировать относительно невысокими ценами. Так и стали появляться проекты «доступного» бизнес-класса, условно относимые к нижнему ценовому сегменту. На первый план выходят качественные характеристики проекта, транспортная доступность, окружение – именно это определяет сегодня класс жилья.

Ольга Гусева, коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость»:

Многие девелоперы утверждают, что на рынке отсутствуют четкие критерии определения сегментов первичной недвижимости. На самом деле, с 2012 года существуют вполне приемлемые критерии оценки, которые четко определяют все форматы жилья. В особенности, четко определен именно бизнес-класс. Национальным Советом Российской Гильдии Риэлторов (РГР) в декабре 2012 года была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).

Если говорить конкретно, то квартиры бизнес-класса, помимо индивидуального подхода к проектированию и использованию высококачетсвенных материалов должны соответствовать следующим стандартам:

  1. Местоположение: районы Москвы с хорошей экологией (ЗАО,ЮЗАО),в ЦАО – на сегодняшний день возводится, в основном, первичное жилье элитного класса, к бизнес-классу можно отнести часть проектов с апартаментами(около 11 проектов);
  2. Удобная транспортная доступность (необязательно привязка к метро, главное – удобный выезд на транспортные магистрали);
  3. Благоприятный социальный состав проживающего населения: традиционно на первом месте ЗАО (Ленинский, Проспект Вернадского, улицы Удальцова, Вавилова, Раменки, Ломоносовский проспект), т.е. места с исторически сложившимся социальным составом (научная и творческая интеллигенция, преподаватели МГУ,МГИМО и т.д.);
  4. Наличие развитой социальной инфраструктуры: хорошие, престижные школы, ДОУ, спортивная и торговая инфраструктура.

В маркетинговых целях многим девелоперам выгодно оперировать размытыми критериями и понятиями. Например, первичная недвижимость бизнес-класса имеет совершенно четкие локационные критерии, и поэтому привязывать некоторые не совсем благоприятные места к бизнес-строительству неправильно. Хотя в Подмосковье есть великолепные локации, в которых возможно развитие даже элитного жилья.

На кого рассчитано жилье бизнес-класса?

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

Как правило, на топ-менеджеров крупных компаний, владельцев предприятий малого бизнеса, чиновников выше среднего уровня. Например, в одном из домов бизнес класса, который я знаю изнутри, есть представители крупных нефтяных компаний в ранге различных директоров, звезды спорта – чемпионы-теннисисты, хоккеисты, представители чиновничества в ранге до членов правительства.

Очень интересно утром наблюдать их отъезд на работу на обязательных черных служебных машинах различных марок согласно табелю о рангах.

Софья Лебедева, генеральный директор «Миэль-Новостройки»:

Что касается возраста, то чаще всего это люди старше 35 лет, покупателей в возрасте от 25 до 35 лет примерно 20%. Среди покупателей жилья бизнес-класса преобладают семейные пары с детьми.

Инвестиционных покупок в бизнес-классе меньше, нежели в более доступных сегментах в силу его условно меньшей ликвидности (срок экспозиции квартир может достигать полугода и более) и большего бюджета покупки. В среднем проекты бизнес-класса показывает меньший прирост стоимости, однако и цены на них меньше подвержены понижению.

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

В основном у покупателя квартиры бизнес класса в собственности уже имеется недвижимость. Несмотря на это, покупка квартиры бизнес-класса также, в основном, совершается для собственного проживания или проживания родственников. Процент инвесторов в общей доле покупателей варьируется в зависимости от стадии готовности проекта и конкурентоспобности его ценообразования, и может составлять до 15%.

Сколько жилья бизнес-класса в Москве?

Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»:

Новостройки бизнес-класса уже многие годы составляют основной объем предложения столицы, в марте 2014 года доля проектов бизнес-класса составила около 59%. За последние годы жилье бизнес-класса претерпело значительные изменения.

Планировки стали более продуманными и функциональными, снизилась общая площадь квартир, более изысканными стали дизайнерские решения входных групп и фасадов. При этом сегодня на рынке реализуется несколько проектов, запроектированных еще по прошлой логике исполнения жилья бизнес-класса. Темп продаж квартир в этих комплексах существенно уступает темпу реализации в современных домах бизнес-класса, а совокупный срок реализации сильно затягивается.

Сколько стоят квартиры бизнес-класса в Москве?

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

Стоимость квартир зависит от расположения дома. Если это ЦАО, то средняя стоимость варьируется от 16 до 25 тысяч долларов за кв. м. За пределами же ЦАО цена квадратного метра снижается до 10 - 20 тысяч долларов.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Разброс цен на московскую недвижимость в этом сегменте рынка колоссален. Стоимость квадратного метра жилья бизнес-класса в Москве варьируется в диапазоне от 136 до 712 тысяч рублей. Если говорить о средневзвешенной цене, то сегодня она находится на отметке 220 тысяч рублей за кв. м.

Сколько стоят квартиры бизнес-класса Санкт-Петербурге и регионах?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

В регионах стоимость квадратного метра недвижимости бизнес-класса зависит в первую очередь от уровня благосостояния населения и его покупательской способности. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр в этом сегменте находится в пределах 100-170 тысяч рублей, а в других крупных городах России жилье бизнес-класса стоит не дороже 70-80 тысяч рублей за кв.м.

Каковы отличия жилья бизнес-класса Москвы, Санкт-Петербурга и остальных городов России?

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

Дома бизнес-класса Москвы и Санкт-Петербурга должны обладать практически всеми характеристиками, перечисленными выше. В других крупных городах-миллионниках комплексы бизнес-класса могут не иметь охраны и видеонаблюдения, внедренных элементов системы «умного дома». Основные их характеристики – это расположение в центре города по соседству с деловыми районами и главными инфраструктурными объектами, монолитная технология и индивидуальный проект, часто подземный паркинг.

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

Если сравнивать Москву и Санкт-Петербург, то отличий найдется немного. Разница прослеживается в сегменте лофтов, поскольку в Москве такие проекты выделяет в первую очередь выгодная и престижная локация, в Петербурге лофты могут располагаться и на удалении от центра, хотя тоже будут относиться к бизнесу. А вот различий между столичным и региональным бизнес-классом достаточно.

Если в каком-нибудь региональном городе в центре строится дом с достаточно большими площадями квартир, отделкой входных групп или закрытым паркингом, то автоматически он относится в бизнес-классу, хотя по сути его качественные характеристики могут соответствовать по меркам Москвы только качественному комфорт-классу. Так, например, в Москве площадь однокомнатных квартир в проектах бизнес-класса начинается только от 50 кв.м, в регионах вполне может стартовать от 40 кв.м.

Денис Мажукин, коммерческий директор группы компаний «Терра Аури»:


Рынок каждого города является уникальным. В Москве и Санкт-Петербурге наиболее развитый рынок. В городах-миллионниках развитие рынка повторяет столичный с опозданием несколько лет.

В таких городах, как Тула до сих пор много частных домов в черте города, то есть часть платежеспособного спроса уходит на строительство собственных домов.


Где сейчас активно строится жилье бизнес-класса в Москве и Московской области?

Софья Лебедева, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»:

В Москве жилья бизнес-класса много в ЗАО и ЮЗАО (проспект Вернадского, Мичуринский проспект, Ленинский проспект), СЗАО (Ленинградское шоссе, Хорошёвское шоссе), а также в СВАО, например, район Измайлово.

В Подмосковье бизнес-классом активно застраивается ближний пояс на расстоянии до 10 км от МКАД, в том числе самые «дорогие» города Подмосковья – Красногорск, Химки, Мытищи и Одинцово за исключением Реутова. В Балашихе также есть проекты в сегменте бизнес, хотя направление и не относится к числу престижных. Встречаются проекты бизнес-класса и в более удаленных городах, например, в Сергиевом Посаде.

Где сейчас активно строится жилье бизнес-класса в Санкт-Петербурге?

Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер»:

В Санкт-Петербурге главные районы для бизнес-класса - исторический центр, Васильевский остров, Крестовский остров, и Петроградская сторона, а также районы рядом с центром, с видом на набережные (окрестности района Черной речки).

Каковы прогнозы развития для жилья бизнес-класса в России?

Карен Мелконян, управляющий партнер компании EliteCenter:

Перспективы развития в Москве очень высокие. Земли в центре Москвы для строительства жилья премиум сегмента не осталось, - застройщики будут строить бизнес-класс, ведь спрос на данное жилье в Москве есть.

Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:

Думаю, что это основной для Москвы сегмент в будущем, особенно для жилья в границах ТТК.

Кстати, есть интересная, мало кем отмечаемая тенденция. Ряд домов, которые при постройке относились к бизнес-классу, постепенно утрачивают некоторые характеристики. Это происходит как в результате естественного старения дома, так и переезда части состоятельных жильцов в дома более высокого уровня. Не обходится и без участия (или безучастности) управляющих компаний.

Вот и получается, что территория, ранее строго охраняемая, становится общедоступной из-за отсутствия охраны, фасады и газоны портятся, в подъездах вместо охранников в опрятной форме – гастарбайтеры. О каком тут бизнес-классе можно говорить?!

Денис Мажукин, коммерческий директор группы компаний «Терра Аури»:

В крупных городах, по мере насыщения рынка будут расти требования покупателей к качеству продукта. Больше внимания будет уделяться архитектурным решениям, концепции проектов, созданию комфортной среды для проживания без автомобилей во дворах, а также строительству собственных объектов социальной инфраструктуры.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита