Начало 2014 года ознаменовалось для рынка недвижимости резким подъемом спроса на покупку жилья. Однако ажиотаж, вызваны нестабильностью российской валюты, постепенно идет на спад. При этом некоторые эксперты говорят о том, что неблагоприятный макроэкономический и политический фон, ужесточение условий по ипотечным кредитам могут привести рынок жилья к стагнации уже в конце этого года. Правда ли это? Попробуем узнать у профессионалов рынка.
Действительно ли рынок недвижимости приближается к стагнации?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Смотря о каком показателе говорить. Основных индикаторов, характеризующих состояние рынка недвижимости, три: предложение, спрос, цены. Объем предложения растет (новые проекты на рынок выходят регулярно). Спрос – тоже растет, причем сегодня он максимальный за последние 10 лет развития рынка. А вот цены растут на уровне инфляции, что скорее говорит о стагнации или стабильности (кому как нравится).
По большому счету говорить о том, что рынок приближается к новому кризису рано.
С декабря по апрель мы наблюдали всплеск активности. В апреле-мае рынок вернулся к своим средним показателям, но никакого «обвала» не было. Говорить о стагнации можно будет в случае, если снижение спроса будет наблюдаться относительно средних значений 2011-2013 годов. Для этого должны произойти действительные существенные изменения в условиях реализации недвижимости, в первую очередь – повышение ведущими банками ставок по ипотечным кредитам.
Виталий Иванов, генеральный директор АН «ДК-Мегаполис», вице-президент КР «Мегаполис-Сервис»:
С одной стороны, так как факторы роста в целом миновали, то прогноз летней стагнации сохраняется. Действительно, доллар и евро ползут вниз, отзывы лицензий банков хоть и не прекратились, но стали предсказуемы и менее масштабны. Все это приводит к тому, что те, кто хотел срочно переложить свои деньги, уже произвел покупку. С другой стороны, ситуация на Украине продолжает оставаться напряженной, что повышает ценность московского и подмосковного жилья в глазах покупателей, по сравнению с хранением средств в валюте, либо на депозитах. Недвижимость по-прежнему сохраняет лидирующие позиции в средствах инвестирования у простых граждан, и эта тенденция может сохраниться некоторое, даже летнее время, что приводит к росту цен со стороны продавцов.
Что будет происходить с ценами на недвижимостью летом и осенью 2014 года?
Сергей Чемерикин, MRICS, директор отдела оценки Cushman&Wakefield;:
Цены на жилую недвижимость летом и осенью существенное не изменятся. Вполне возможно, что в рублях они незначительно увеличатся, также как и ставки по рублевой ипотеке. Однако продавать квартиры в ближайшее время не стоит, если нет острой потребности в деньгах.
Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:
Существенных изменений ситуации в отношении цен ожидать не стоит. По-прежнему расти будут квартиры в строящихся объектах, остальные останутся на том же уровне. Влияние на средние показатели будет оказывать изменение структуры предложения. По итогам года средние цены, скорее всего, не превысят размер инфляции.
Строящиеся объекты, безусловно, будут расти в цене за счет повышения стадии строительной готовности. Как правило, рост цен в среднем составляет 10-15% в год.
Как будут расти в цене строящиеся объекты?
Аналитический центр ГК «Премьер:
Цены на строящиеся объекты будут расти вместе с ростом инфляции. МЭРТ прогнозирует на конец года рост инфляции – 6%.
Цена на строящиеся объекты также будет расти еще и за счет того, что власти начали более жестко бороться с теми застройщиками, которые не вводят во время социальную инфраструктуру. Им не разрешается сдача домов и заселение, пока не будут построены указанные в плане социальные и другие инфраструктурные объекты. Прецеденты уже есть (ЖК «Лесной уголок» в Химках). Для того, чтобы не попадать в такие ситуации, застройщики будут повышать цены на квартиры, чтобы заведомо им хватило средств возвести запланированную инфраструктуру вовремя.
А вот цены на вторичку, по нашим оценкам, летом останутся почти без изменений. Возможен небольшой сезонный рост осенью – 2-3%.
Стоит ли продавать квартиры в ближайшее время?
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Все зависит от целей продавца. Если он планировал инвестиции в определенный проект, который уже достаточно вырос в цене, то сейчас один из моментов, когда можно активизироваться и продать квартиру. Правда, в этом случае возникает другой вопрос – в чем хранить вырученные от продажи жилья средства? Процентная ставка по депозитным вкладам не покрывает уровень инфляции. Для того, чтобы играть на бирже, нужны опыт и знания. Так что получается, что сегодня материальный актив в виде недвижимости самый удобный способ сохранения и преумножения средств. Поэтому сейчас большинство людей не продают, а покупают жилье.
Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Я всегда предполагал, да и опыт показывает, что люди продают квартиры при возникновении такой необходимости, когда нужны для чего-то деньги. Думаю, что так же надо поступать и сейчас. Выиграть значительные деньги на ожидании повышения цен на жилье в ближайшем будущем вряд ли удастся.
Что будет к кредитными ставками и условиями по ипотеке? Будут ли они и дальше ужесточаться?
Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин:
В последнее время банкам стало сложнее сохранять действующие условия кредитования. На фоне последних событий стоимость заимствования денежных средств на межбанковском рынке выросла. Издержки растут, и в данной ситуации увеличение процентных ставок является логичным шагом. В последнее время несколько игроков объявило об изменении условий кредитования, однако рост ставок назвать существенным нельзя. Увеличение составило всего 0,3-0,4%.
Стоит еще отметить, что банки, опасаясь возможных негативных тенденций, стараются более тщательно проверять заемщиков на предмет их платежеспособности. Хотя, я бы не сказал, что андеррайтинг как-то заметно ужесточился. Пока процент одобрений со стороны банков находится на прежнем уровне.
Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet:
На сегодняшний день уровень процентных ставок составляет 12-12,5%, и вероятнее всего до начала 3 квартала он останется неизменным. С середины лета, особенно по мере приближения к осеннему деловому сезону, ставки могут вырасти всреднем на 0,5%, а до конца года – на1%.Возможный рост процентных ставок связан с тем, что ряд российских банков получает иностранное инвестирование, с которым из-за напряженной ситуации на международной арене могут возникнуть трудности.
Ожесточения требований к заемщикам не предвидится, поскольку большинство банков, напротив, используют упрощенную схему кредитования – снижают возрастной порог и размер первоначального взноса, смягчают требования к форме подтверждения дохода.
Аналитический центр ГК «Премьер»:
Еще с конца 2013 года банки проявляли повышенную лояльность к заемщикам: минимальное количество документов для получения, возможность учитывать «серый» доход, уменьшение размера первоначального взноса. Также снизилась планка и для застройщиков: выдавать ипотеку банки начинали на уровне котлована.
Результатом этого стало увеличение объема просроченной задолженности к 1 апреля 2014 года на 3,2% по сравнению с 1 января 2014 года.
На основании этого банки стали более аккуратно относиться к выдаче ипотечных кредитов.
Отказываются от учета «серых» доходов. Вернули требование по стадии готовности дома – 30-40%, чтобы начать выдавать ипотеку. Происходит постепенное повышение ставок. В начале отказываются от акций, затем повышают саму ставку. Происходить это будет постепенно – в течение 3 месяцев со дня повышения Центробанком ключевой ставки. А повышение ее с начала года произошло уже дважды: в начале в марте с 5,5% до 7%, а потом в апреле до 7,5%.
Таким образом, ипотечные кредитные ставки к осени 2014 года будут от 12,9% до 14,3%.
Отметим, что рост количества ипотечных кредитов на приобретение новостройки за 2013 год составил 79%. На 2014 мы прогнозируем рост на 25-35%. И совсем другая ситуация с ипотекой на вторичное жилье: в 2013 году рост количества ипотечных кредитов составил 4%. На 2014 мы прогнозируем падение 8-15%.
Что происходит на региональном рынке недвижимости?
Александр Щиголь, коммерческий директор девелоперской компании Brusnika:
На региональном рынке недвижимости пока нет существенных индикаторов, по которым можно было бы судить о приближающейся стагнации. Во-первых, это связано со спецификой некоторых регионов.
Например, в Новосибирской Тюменских областях в летний и осенний периоды традиционно наблюдается приток покупателей из соседних регионов – Якутии, Ямало-Ненецкого и Ханты-Мансийского автономных округов. Поэтому даже летнее «затишье» продаж, которое обычно характерно для центральных регионов, в этих областях компенсируются повышенным спросом на жилье у иногородних покупателей, которые планируют переезд с севера и именно в этот период приобретают жилье.
Во-вторых, доля инвесторов в регионах значительно ниже, чем в Москве. Если в столице их около 15-20%, то у нас порядка 10-12%. В основном, покупатели в регионах приобретают недвижимость для собственного использования, чтобы решить квартирный вопрос для себя и своих детей. И если покупатели действительно решают свой квартирный вопрос, то вряд ли их удержит от покупки недвижимости нестабильная политическая и экономическая ситуация, в том числе инфляция. Для размышления, обеспеченность населения России составляет порядка 23,5 кв. м на человека. В Европе этот показатель равен порядка 50 кв. м, а в США – более 70 кв. м. Поэтому несмотря ни на что снижения спроса в регионах в ближайшем будущем мы не прогнозируем.
Скорее всего, никаких глобальных изменений цен региональный рынок недвижимости летом и осенью 2014 года также не увидит. На сегодняшний день стоимость жилья уже достигла своего пика, и ее дальнейший рост маловероятен. Также я не вижу предпосылок для снижения цен – спрос остается стабильным и вероятнее всего никакого падения в ближайшее время не будет.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита