Жителям столичного региона отлично известно - московская зарплата еще не значит московская прописка. Заоблачные цены на рынке недвижимости делают квадратные метры в границах МКАД золотыми и малодоступными для среднестатистического россиянина. Решением квартирного вопроса часто становятся бюджетные форматы жилья – комнаты в коммуналках, компактные студии или апартаменты. Но те, кто не готов ютиться с детьми, собаками и рыбками на тридцати квадратных метрах, ищут доступные варианты за пределами городской черты. Именно поэтому современных москвичей всё чаще интересует недвижимость в ближнем Подмосковье. Областные города, граничащие со столицей, переживают бум жилищного строительства – один за другим там вырастают кварталы новостроек с современной удобной планировкой, собственной инфраструктурой и привлекательными расценками. Эти квартиры ждут людей, которые мечтают совместить комфортную жизнь в тихом зелёном районе и работу в мегаполисе. В пятерку самых популярных направлений входит Подольск – город в 15 км от МКАД. Плюсы и минусы местной инфраструктуры, примеры [новостроек в Подольске](http://www.gdeetotdom.ru/new-house/mo/472074-rayon-podolsk/)и порядок цен – в нашем обзоре.
Инфраструктура района – дороги, школы, поликлиники и детские сады Подольска
Подольск по праву считается крупным промышленным и культурным центром Московской области. Он находится на южной границе мегаполиса в 15 км от кольцевой. Город расположен на реке Пахра, притоке Москвы-реки и занимает площадь в 4039 гектаров. Согласно переписи 2014 года, в Подольске живёт 218 537 человек. Это третий по численности населения город Московской области после Балашихи и Химок.
Центральная магистраль, которая связывает город со столицей, - железная дорога Москва - Харьков - Крым. В Подольске останавливаются все пригородные электропоезда, а до станции Царицыно, которая соединена с метро, можно добраться за 30 минут. Кроме того, через город проходят Варшавское и старое Симферопольское шоссе, а в 1 км к востоку от Подольска расположена федеральная магистраль М2 «Крым». С местного автовокзала отправляются пригородные автобусы и маршрутки до станций метро «Южная», «Аннино», «Улица Академика Янгеля», «Пражская» и «Бульвар Дмитрия Донского». В перспективах развития района строительство дороги «Южный обход Подольска», также в будущем есть планы по развитию веток легкого метро к 2017 году.
Сегодня Подольск относится к числу самых крупных и застраиваемых городов Подмосковья. Кроме того, по данным исследования аналитиков компании «Метриум групп», он входит в тройку лидеров по уровню развития социальной инфраструктуры. Необходимо отметить, что в целом показатели в области оставляют желать лучшего – Подмосковью не хватает детских садов, школ, физкультурно-спортивных сооружений, однако ситуацию в Подольске можно в целом назвать благополучной.
О здоровье горожан заботятся 8 поликлиник и 4 городских больницы, есть в Подольске и собственный роддом. Также действуют 28 школ и 44 детских сада. По оценкам «Метриум групп», в городе достаточно учебных заведений - их почти вдвое больше положенного норматива. А вот ситуация с детскими садами далеко не такая радужная – Подольск обеспечен ими лишь на две трети. Это значит – неизбежные очереди, листы ожидания и нервотрёпка для семей с маленькими детьми. Схожая картина наблюдается в местной системе здравоохранения. По количеству больниц на душу населения город на первом месте в области, зато там не хватает поликлиник – их количество не дотягивает до утверждённых показателей.
Подольск остается индустриальным городом, основу экономики которого составляет промышленность. Сегодня там работает порядка 50 крупных и средних предприятий, большинство из них специализируются на производстве готовых металлических изделий, электрических машин и оборудования и пищевых продуктов.
На сегодняшний день, по оценкам местных жителей, самой острой городской проблемой остаётся нехватка детских садов и школ. К примеру, в микрорайоне Силикатная-2 на несколько десятков домов до сих пор лишь одно ДОУ. Кроме того, Подольск страдает от пробок и плохой транспортной доступности – общей проблемы Подмосковья. Из отдельных районов (Кутузово – Дубровицы, Подольские Просторы – Южный) людям приходится добираться с пересадками.
При этом, по оценкам начальника отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Москва» Ольги Денисовой, в городе хорошо развита социально-бытовая инфраструктура. «Здесь расположено много ресторанов и небольших кафе, также есть крупные сетевые супермаркеты, такие как: «Ашан», «Карусель», «Перекрёсток», «Пятёрочка», «Дикси», «Квартал», магазины бытовой техники («Техносила», «Эльдорадо», «Белый Ветер»), спортивные и детские магазины, салоны сотовой связи («Связной», «Евросеть», «АльтТелеком», «МТС») и большие косметические магазины», уточняет эксперт.
Ведущий аналитик ГК «Премьер» Елена Щепкина отмечает благоприятную экологическую обстановку в Подольске. С юга к городу примыкают обширные лесные массивы, в частности Государственный природный заказник «Широколиственные леса Подольского лесничества» с живописной природой и обилием водоемов. «По городу протекает река Пахра, являющаяся самым крупным правым притоком Москвы-реки. Есть много городских парков: имени Талалихина, лесопарки «Дубки», «Елочки», «Березки» и другие. В Подольском районе расположено много домов отдыха и санаториев, в которых приятно отдохнуть и поправить здоровье», - комментирует специалист.
Достопримечательности – что посмотреть в Подольске
Как и многие подмосковные города, Подольск интересен сохранившимися памятниками дореволюционной архитектуры – православными соборами и дворянскими усадьбами.
Композиционным центром городской застройки считается Троицкий собор, расположенный на высоком холме над рекой Пахрой. Он был построен в 1819—1832 годах в честь победы в Отечественной войне 1812 года. Это величественное пятикупольное здание в стиле ампир с трёхнефной трапезной и трёхъярусной колокольней. Церковные службы не прекращались в храме даже при советской власти, долгие годы он был единственным действующим городским собором Московской области. Также архитектурный интерес представляет церковь Воскресения Словущего - один из старейших храмов Подольска, который упоминается ещё в писцовых книгах 1627—1628 года.
Одним из памятников старины считается усадьба Ивановское, на территории которой расположен местный краеведческий музей. История поместья уходит корнями в XVII век, хотя художественный комплекс, дошедший до наших дней, был заложен в конце XVIII века двоюродным дедом Льва Николаевича Толстого. Усадьба представляет собой классический трёхэтажный дворянский особняк с корпусами-крыльями и террасами, вытянутыми к реке Пахре. Местной изюминкой также считается старинная усадьба в Дубровицах, одним из ладельцев которой был князь Борис Алексеевич Голицын — воспитатель и сподвижник Петра I. В 1690 году князь заложил в поместье необыкновенно красивый храм, настоящий архитектурный шедевр - восьмигранную башню с открытыми галереями и ажурным куполом.
Кроме того, в Подольске есть немало интересных объектов городской скульптуры, большинство из которых относятся к советскому периоду. Это вечный огонь и мемориал выходящих из боя воинов-победителей Великой Отечественной войны на Площади Славы, памятник Ленину на центральной городской площади и монумент Курсантам Подольских военных училищ, которые сдерживали натиск немецко-фашистских войск. Симпатичные современные скульптуры можно встретить на Художественной набережной Пахры.
Недвижимость и строительство в Подольске - современный облик города
В Подольске 14 районов, самый крупный из которых – Ново-Сырово – занимает территорию в 1294,2 гектар. Современный центр города это площадь Ленина, от которой расходятся магистрали в шести направлениях. Северная часть Подольска отделена от центра рекой Пахрой, а восточные микрорайоны – магистральной железной дорогой. При этом через реку существует 2 моста, а через ж/д полотно – три путепровода.
В центре Подольска сохранилась историческая застройка – здания конца XIX — начала XX века, расположенные по городскому плану 1784 года. Современный облик более отдалённых территорий во многом определился генпланом 1962 года, который предусматривал прогрессивные приёмы градостроительства и создание крупных микрорайонов с населением 6—10 тысяч человек.
Новый генеральный план Подольска был согласован Правительством Московской области в 2011 году. На тот момент жилищный фонд города включал 4523 жилых дома, в том числе 3176 жилых дома индивидуальной застройки. До 2020 года в на берегах Пахры должно быть возведено порядка 2,444 млн. кв. м жилья до 2020 года, при этом новая застройка будет включать преимущественно многоквартирные дома высотой до 17 этажей.
Квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Подольска стоит около 89 228 рублей. При этом среднюю однокомнатную квартиру можно купить за 3 583 106 рублей, двухкомнатную за 4 604 660 рублей, а трехкомнатное жильё обойдется примерно в 5 853 237 рублей.
Первичное жильё – цены на квартиры в новостройках Подольска
На данный момент в Подольске в продаже находится 15 проектов нового жилищного строительства. По информации начальника отдела маркетинга «ЛСР. Недвижимость – Москва» Ольги Денисовой, средняя стоимость квадратного метра по г. Подольск за 1-е полугодие 2014 г. составила 69 756 рублей, 1-комнатных квартир в новостройках Подольска – 75 075,86 рублей, 2-комнатных квартир – 67 410,35 рублей, 3-комнатных квартир – 63 596,43 рублей. По данным на начало второго квартала 2014 года, местные расценки на жильё остаются самыми низкими в десятке наиболее популярных городов Подмосковья.
Большинство новостроек в Подольске возводится в «старых» районах с развитой инфраструктурой и не предусматривает строительство новых социальных объектов. Единственным комплексом массовой застройки в городе является ЖК Подольские Просторы. Также собственная инфраструктурная составляющая в виде школы и детского сада есть в ЖК «Бородино» и ЖК «Весенний».
Специалисты рынка недвижимости рекомендуют покупателям обратить внимание на несколько новостроек Подольска:
Стоимость квадратного метра от 59 тысяч рублей, застройщик «Главстрой Девелопмент».
Подольские Просторы – это целый микрорайон одновременно комфортного и доступного жилья. Объект представляет собой территорию площадью 42 га, на которой располагается 720 тыс. кв. м жилья, 2 школы, 4 детских сада, поликлиника, магазины, салоны красоты, банк и кафе.
«Жилые корпуса возводятся очень быстро, но используемая уникальная технология их сборки на железобетонном безригельном каркасе качественно сравнима с монолитом», - рассказывает Павел Лепиш, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость». «При этом количество несущих конструкций получается невелико, и это открывает перед покупателями практически неограниченные возможности по перепланировке квартир, которые, кстати говоря, отличаются изначальным удобством, они просторные, 1-3-комнатные, от 42,55 до 117,10 квадратных метров. Поэтому многие пользуются готовым решением и приобретают квартиру уже с отделкой», - комментирует эксперт.
Стоимость квадратного метра 70,7 тысяч рублей, застройщик ГК «ПЖИ».
«В ЖК «Рязановский» в продажу вышла вторая очередь проекта, первая очередь практически полностью реализована, - комментирует руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк. – Первая очередь проекта – это монолитно-кирпичный дом на 507 квартир общей жилой площадью около 28 300 кв. м. Корпус второй очереди находится сейчас на стадии котлована».
Комплекс находится рядом с железнодорожной станцией «Силикатная».
- ЖК «Парковый»
Стоимость квадратного метра 68,6 тысяч рублей, застройщик «Арсенал Холдинг».
«Это проект точечной монолитно-кирпичной застройки, который находится рядом с парком культуры и отдыха им. В. Талалихина в районе с развитой инфраструктурой. Проект находится на начальных стадиях строительства, всего в ЖК «Парковый» запланировано 320 квартир площадью от 41,8 до 91,5 кв. м», - рассказывает Владимир Богданюк.
- ЖК «Эстет»
Стоимость квадратного метра 54 тысячи рублей, застройщик ГК «Премьер».
Проект в течение 7 лет был в статусе долгостроя после банкротства предыдущего застройщика, затем по инициативе Правительства Московской области был передан новому девелоперу.
«Бывший долгострой сегодня превратился в комфортабельный жилой комплекс «Эстет» в благоустроенном районе города, - рассказывает Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер». - ЖК «Эстет» состоит из монолитно-кирпичных домов 14-16-17 этажей с улучшенной шумоизоляцией. Квартиры имеют современные рационально выверенные и продуманные комфортные планировки: нет проходных комнат, высокие потолки, большие кухни от 10 кв. м., просторные застекленные лоджии от 3 до 7 кв. м, в квартирах предусмотрены кладовки от 2,4 кв. м».
Комплекс располагает собственной большой территорией, где по плану будут возведены детская площадка и открытая парковка. В пешей доступности пруд и парк культуры и отдыха.
«Как и в любом другом городе, в Подольске есть потенциально проблемные стройки, - комментирует Ольга Денисова. - Одной из таких является Жилой комплекс «Ренессанс», расположенный по адресу Красногвардейский бульвар, д. 33А, от застройщика Общественный фонд «Статус». Работы на объекте практически не ведутся. С жалобами в суд обратились более 700 жителей. Также имеются и случаи с затяжным строительством – одним из таких объектов является дом по улице Молодежная, на сегодняшний день строительство практически завершено».
По данным исследования, проведённого местными специалистами по недвижимости, потенциальных покупателей больше всего привлекает район Кузнечики, который граничит с комплексом «Подольские Просторы». В целом этот микрорайон представляет собой самую масштабную городскую стройку с новой современной инфраструктурой. Будущих новосёлов не пугают возможные сложности с транспортной доступностью и другие проблемы, характерные для кварталов новой комплексной застройки. Также каждый десятый участник соцопроса проявил интерес к микрорайону «Родники», который с 2012 года считается частью Москвы. Цены в местных новостройках выше, чем в среднем по Подольску, однако владельцы недвижимости получают преимущества столичной прописки.
Перспективы Подольска – комфортный город для жизни
Сегодня Подольск лидирует в Подмосковье по объёму новостроек, которые вводятся в эксплуатацию, и по масштабу конкуренции на рынке недвижимости. Однако в сравнении с другими популярными областными центрами, город расположен сравнительно далеко от МКАД – в 15 км. В совокупности эти обстоятельства вынуждают застройщиков демпинговать и снижать цены.
Как правило, квартиры на первичном рынке Подольска интересуют покупателей в качестве основного жилья – с такой целью приобретается около 80% местной недвижимости. Значительно реже квадратные метры в подмосковном городе становятся объектом для инвестиций, хотя, по оценкам специалистов, в ближайшие годы стоимость квартир будет расти. «Так как большинство проектов находится на завершающей стадии, то к концу 2015 года в городе прогнозируется практически двукратное снижение объемов ввода жилья, что отразится на уровне спроса, и, соответственно, приведет к увеличению роста цен», - утверждает специалист «ЛСР. Недвижимость – Москва» Ольга Денисова.
Большинство экспертов советуют потенциальным покупателям обратить внимание на Подольск именно как на возможное место жительства. В городе, который отличает достаточно большой объем нового строительства и хорошая экология, есть из чего выбирать. «Подольск является одним из лидеров МО по интенсивности ввода жилья и численности населения. Хорошая транспортная доступность делает город реальной альтернативой удаленным от центра московским спальным районам», - считает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».
«В плане жилищного строительства город развивался достаточно быстрыми темпами, - добавляет Ольга Денисова. - Сейчас в нём строится большое количество крупных жилых комплексов. Так «ЛСР. Недвижимость – Москва» планирует в 2015 году приступить к возведению малоэтажного жилого комплекса комфорт-класса общей площадью более 440 тысяч кв. м».
Генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость» Павел Лепиш отмечает, что все южное направление сегодня – одно из самых удачных с точки зрения вложения в недвижимость. «Оно активно развивается, оно выгодно в экологическом смысле, перспективно в разрезе инвестиций в жилье, здесь хорошо оформлена транспортная составляющая», - комментирует эксперт. «И в этом смысле город Подольск является очень типичным примером и потому самым интересным объектом. Он большой, с положительной динамикой роста населения и деловой жизни». По мнению специалиста, на развитии Подольска также позитивно отражается фактор наукоёмкого производства, которое привлекает высокооплачиваемых профессионалов из других городов.
По оценкам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер», Подольск является одним из наиболее перспективных районов Московской области. Он входит в пятерку самых экономически развитых городов Подмосковья, а с момента присоединения к столице новых территорий цены в Подольске выросли на 11,6% против 6,5% в целом по области - с 64 тысяч рублей до 71,4 тысяч рублей за кв. м.
«В 2014 году Подольский район занял первое место в рейтинге эффективности управления муниципалитетов Московской области в 2014 году, - рассказывает Елена Щепкина. - Отметим, что рейтинг складывается из трех составляющих: данные опросов, анализ обращений граждан на муниципальном и региональном уровне, а также экономические показатели района». По мнению эксперта, в ближайшие годы город станет более привлекательным не только для москвичей и жителей Подмосковья, но и для россиян из глубинки, которые хотели бы переехать поближе к Москве.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ