Как экономические санкции повлияли на рынок коммерческой недвижимости

Первые признаки проблем на рынке коммерческой недвижимости появились уже давно. «Инвестиционный спрос в сегменте коммерческой недвижимости снижался на протяжении всего текущего года. Это видно по отчетам всех аналитиков. В данной тенденции нет ничего удивительного, потому что инвесторы не видят никакой стабильности на рынке. Кроме того, ставки аренды на коммерческую недвижимость, по крайней мере, на офисную, в последнее время «забуксовали», - рассказывает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Естественно, с появлением на горизонте экономических санкций, ситуация только усугубилась. И объяснение тому простое: взаимосвязанность сегментов рынка. «Санкции могут вызвать рост инфляции, сократится платежеспособность населения, ведь основные средства будут уходить на продукты первой необходимости, что, безусловно, негативно отразится на состоянии рынка торговой недвижимости», - объясняет Юлия Дальнова, директор управления коммерческой недвижимости «МД Групп».

Девелоперы будут вынуждены адаптироваться к новой среде слабого роста, снижения инвестиций и ослабления потребительского спроса. Аналитики консалтинговой компании JLL выделили три области, давление на которые будет ощутимо:

• «по мере сокращения объемов внутреннего долгового рынка потребительское кредитование неизбежно станет дороже, оказывая дополнительное давление на рынок. В сочетании с замедлением роста заработной платы в государственном и частном секторах, мы считаем, что розничные продажи будут сокращаться, создавая еще более конкурентную среду для собственников торговой недвижимости. Эта тенденция будет усугубляться инфляционным давлением в результате запрета импорта сельскохозяйственной продукции из стран, которые ввели санкции против России;
• под давлением окажется объем купленных и арендованных офисных помещений в Москве, величина которого тесно коррелирует с динамикой ВВП страны. Наш прогноз уровня вакантных площадей в 15% может быть пересмотрен в сторону повышения. Основным вопросом остается то, насколько владельцы офисной недвижимости закладывают риски снижения ставок в прогнозы своих денежных потоков;
• курс рубля к иностранным валютам окажет влияние на рынок. Российская валюта может оказаться под таким же давлением, как в первом квартале этого года, в зависимости от того, насколько сильной окажется экономика и насколько правительство может полагаться на золотовалютные резервы. За этот период мы стали свидетелями того, как многие арендаторы пытались пересмотреть условия договоров аренды, закрепляя фиксированный валютный коридор, либо переходя на рублевые контракты. Эта тенденция ослабла во втором квартале, поскольку рубль стабилизировался, однако повторение подобного сценария возможно во второй половине года».

Еще одним поводом для беспокойства у многих игроков рынка стала угроза исчезновения западных инвесторов с российских «коммерческих полей». По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, «крупные западные инвесторы постепенно снижают свою активность на рынке коммерческой недвижимости, небольшие компании с настороженностью рассматривают объекты, но их запросы носят больше информационный и выжидательный характер».

Конечно, самой большой проблемой для инвесторов является большое количество активов в западных банках. Некоторые девелоперы уже заговорили о повторении кризиса 2008 года, но пока, как успокаивают эксперты, паника преждевременна.

«Вероятность возникновения локального кризиса на рынке недвижимости высока, однако, на мой взгляд, его глубина все же не будет такой, как в 2008 году. Скорее всего, кризис будет сегментарным. На рынке коммерческой недвижимости, прежде всего, от введенных санкций пострадают крупные офисные проекты, которые реализуются сегодня с использованием западного фондирования, - говорит Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex. - Девелоперы проектов, особенно тех, что находятся на достаточной высокой стадии реализации, стараются перекредитоваться в российских банках. Однако отсутствие так называемых «дешевых» западных денег, приведет к тому, что внутреннее кредитование станет дороже. Проекты, застройщики которых по каким-то причинам не станут или не смогут использовать российские кредиты, будут либо заморожены, что называется, до лучших времен, либо будут продаваться в том виде, в каком их застали санкции.

Проекты, которые фондируются российскими банками, почувствуют на себе влияние санкций в меньшей степени, но для них вырастет стоимость заемного финансирования».

Текущая макроэкономическая ситуация оказывает давление и на действующие объекты во всех сегментах, а также начинает влиять на ставки аренды. По мнению аналитиков, особенно чувствительными к «отголоскам» санкций, скорее всего, являются бизнес центры класса А.

«Как показал опыт, самый высокий спрос на высококлассные офисы в нашей стране наблюдается со стороны крупных западных компаний, и особенно тех, что работают в финансовом секторе. К сожалению, многие из этих компаний сегодня уже пересматривают свои планы развития на территории России. Это значит, что снизится и спрос на качественные офисы. Справится ли с этим объемом рынок, и насколько успешно – вопрос открытый.

Вместе с тем, в ближайшей перспективе можно ожидать и кратковременный всплеск спроса на офисные помещения, которые продаются в нарезку. Причем, основными «интересантами» в этом процессе станут не только россияне, попавшие под международные санкции, но и те, кто попал под санкции внутренние – сотрудники государственных ведомств, которым настоятельно не рекомендовано выезжать за пределы РФ. Велика вероятность, что, возвращая свои деньги с Запада в Россию, многие из них будут вкладываться в недвижимость, поскольку этот рынок – один из немногих инструментов, где деньги можно сохранить, не афишируя причастность к ним.

Минимальными же риски от введения санкций будут для тех девелоперов, которые имеют в своих проектах достаточно большой запас по марже и низкую кредитную задолженность и смогут во второй половине 2014 года предложить рынку небольшие (площадью до 100-150 тыс. кв. м) жилые проекты бизнес- или комфорт-класса, расположенные в черте Москвы» - продолжает Сергей Свиридов.

Изменения затронут и вторую сторону рынка – потребителей. «Повышение стоимости потребительских кредитов отразится на розничных продажах. Дополнительное давление на розничные продажи может оказать налог с продаж в размере до 3%, который могут разрешить вводить регионам с 2015 года для покрытия дефицита бюджета, образовавшегося в результате санкций. В результате уже сейчас прогноз роста розничных продаж в 3,5% на 2015 год выглядит оптимистичным. Что касается офисного рынка, то потенциальное снижение спроса на помещения может отразиться на объеме сделок, так как арендаторы могут взять паузу в реализации планов по расширению.

Девелоперы должны учитывать текущую ситуацию при подсчете своих будущих денежных потоков. В таких условиях становится очевидным, что только коммерчески успешные проекты смогут позволить себе возросшую стоимость риска, а собственники проектов, уже имеющих долговые обязательства, будут повышать ставки и цены. Мы не исключаем возможности, что для девелоперов, располагающих финансовыми ресурсами, этот период будет характеризоваться пополнением портфелей объектов», - констатируют аналитики JLL.

Сколько будет продолжаться влияние экономических санкций на рынок недвижимости, с точностью пока не может сказать никто. Тем не менее, именно временем будет определяться сила изменений.

По словам экспертов компании JLL, «чем дольше санкции сохраняют свою силу, тем выше риски для рынка коммерческой недвижимости и экономики в целом. В то же время российский рынок недвижимости по-прежнему сохраняет сильные фундаментальные показатели благодаря размеру страны, объему товарооборота и недостаточности предложения качественных площадей в сравнении с Европой. Нынешние санкции неизбежно вызовут некоторую дестабилизацию, но, принимая во внимание то, что они могут быть кратковременны, мы ожидаем увеличения объема инвестиций уже в 2015 году, ослабления давления на потребительский спрос, и, в конечном итоге, по мере улучшения восприятия риска России, вновь открытия европейского рынка IPO».

«Самый сложный период – время неизвестности. Просчитать развитие событий практически невозможно,- резюмирует Елена Орлова, и.о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». - Поведение инвесторов на рынке различно. Одна категория покупателей боится обесценивания денежных средств и спешит вложить финансы в недвижимость, другие занимают выжидательную позицию. В том или ином случае клиент настроен на покупку, поскольку инвестирование в недвижимость остается одним из наименее рискованных вложений.

Кризис 2008 года показал, что рынок коммерческой недвижимости временно замирает, но в целом недвижимость не падает в цене. Освобождаются большие площади, снижаются арендные ставки, меняются коммерческие условия. Но все же такие изменения, как показывает практика, носят временный характер».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита