Покупка недвижимости за рубежом - дело ответственное. Чтобы подготовиться к заключению сделки, рекомендуем пройти 10 основных этапов. Это поможет вам избежать ошибок, обезопасить себя от мошенничества и сделать осознанный выбор.
Определитесь с целями покупки
Четко сформулировав цели покупки, вы сможете лучше определить, какая недвижимость вам подойдет.
«Мы всегда начинаем разговор с выяснения мотивации. Часто люди приходят к нам с уже сформулированными целями. Например, один из популярных мотивов — это покупка курортной недвижимости, чтобы отправлять детей за границу на летний отдых. Важно понимать, что для этого подойдут далеко не все пляжные курорты. Например, в некоторых регионах слишком холодное море или скалистые пляжи с неудобным спуском в воду — всё это не подходит маленьким детям»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.
Некоторые покупатели обзаводятся курортным жильем, чтобы в будущем сдавать его в аренду во время своего отсутствия. Однако даже если дом пользуется спросом среди арендаторов, помните, что критерии подбора недвижимости для собственного проживания и для инвестиций различаются: в первом случае при поиске нужно ориентироваться на ваши личные потребности, во втором — на высокий рентный потенциал объекта.
Выделите параметры поиска
Составьте список своих требований и разделите их на приоритетные и те, которыми вы могли бы поступиться. Как правило, особое значение имеют местоположение, бюджет, наличие инфраструктуры и транспортная доступность.
«Если сразу определить несколько наиболее важных требований, можно значительно увеличить эффективность поиска»,— говорит Георгий Качмазов.
Отправьте заявки 3–4 риелторам
Быстро реагируйте на информацию о предлагаемых объектах и открыто говорите, что нравится, а что нет. Зарубежные риелторы охотнее будут искать для вас предложения, если вы предъявляете конкретные запросы и быстро выходите на связь.
Мы не рекомендуем покупать недвижимость без агента, с помощью знакомых непрофессионалов, потому что без опытного специалиста меньше шансов найти нужный объект по адекватной цене, а также защититься от «подводных камней» и недобросовестных продавцов. Найти квалифицированных риелторов вы можете с помощью Tranio.Ru.
Узнайте порядок оформления сделки
В большинстве стран процедура оформления сделки включает такие действия:
- проверить юридическую чистоту (риелторы или нотариусы дают гарантии чистоты сделки, например, проверяют наличие обременений);
- подать заявку в банк (если требуется ипотечный кредит);
- заключить письменное или устное соглашение о покупке и внесение задатка (в большинстве случаев — 10 % от цены продажи);
- зарегистрировать юридическое лицо (если покупка оформляется на компанию);
- получить разрешение на покупку (только в некоторых странах, например, в Австрии и Польше);
- подписать окончательный договор купли-продажи и внести оставшуюся сумму;
- зарегистрировать объект в земельном кадастре.
Рассчитайте дополнительные расходы на покупку
Дополнительные расходы на оформление сделки (комиссии риелтора, юриста и нотариуса, налог на передачу прав собственности, сбор за регистрацию) составляют около 10 %. Например, если вы покупаете дом за 500 тыс. евро, то приготовьтесь заплатить еще около 50 тыс. В некоторых странах комиссию риелтору платит продавец, а не покупатель.
Уточните стоимость содержания недвижимости
Расходы на содержание недвижимости тоже важно учесть, чтобы понять, не ударит ли по карману зарубежное жилье. К таким расходам относятся коммунальные услуги, налог на недвижимость, страховка и ремонт. Содержание недвижимости в Болгарии стоит в среднем 500–700 евро в год, в Германии —1 200 – 3 500 евро, в Великобритании — примерно 11 тыс. евро. Информацию о затратах на содержание объекта вы можете получить у риелторов.
Определите формат финансирования
В этом вам помогут специалисты — риелторы, ипотечные брокеры и налоговые консультанты. Если у вас недостаточно собственных средств, воспользуйтесь ипотекой. Кредиты нерезидентам выдаются не во всех странах: например, они недоступны нерезидентам в ОАЭ и Таиланде. Если есть возможность взять ипотеку, ознакомьтесь с условиями банковского финансирования. При покупке в кредит нужно также узнать, есть ли возможность погасить кредит досрочно и на каких условиях.
«Стоит задуматься о стоимости ипотеки и скрытых расходах, связанных с получением кредита. Например, бывает так, что банк обязывает открыть счет у себя и страховать недвижимость в дочерней страховой компании, а стоимость этих услуг выше рынка, и „недорогой“ кредит может сильно увеличить стоимость недвижимости»,— отмечает Георгий Качмазов.
Кроме того, следует заранее продумать, как вы будете переводить деньги за рубеж, а также стоит изучить схемы структурирования сделки и возможности оптимизации налогов.
Определитесь с 1–2 риелторами
Это могут быть представители одной или двух компаний, которые вызвали у вас наибольшее доверие. Большинство предлагаемых объектов доступны на открытом рынке, и их могут предложить почти все агентства. Поэтому важно выбрать надежного риелтора с хорошей репутацией, покупка с помощью которого снизит возможные риски. Будьте открытыми и сразу сообщайте всем агентствам, с которыми работаете, о том, с кем вы будете заключать сделку. Лучше выбрать сразу несколько риелторов, а именно двух. После можно решить какому из них вы отдадите предпочтение для заключения сделки.
Изучите рынок
Отправьтесь в конкретный регион той страны, где вы собираетесь совершить покупку, и сформируйте окончательные требования к недвижимости. Эксперты Tranio.Ru отмечают, что более половины покупателей меняют свои требования на месте, поэтому важно съездить и увидеть всё своими глазами. Чтобы понять, на что обращать внимание, используйте наш «чек-лист».
Выберите объект для покупки
Определите время для покупки и начните искать объект по согласованным параметрам за месяц до поездки. Выберите примерно 10–15 объектов для просмотра и выделите на поездку 5–7 дней, из которых 3–4 полностью посвятите просмотрам как минимум с двумя компаниями.
«Не сворачивайте с намеченного пути: если на месте таксист или швейцар в гостинице будут предлагать вам дешевые объекты „от собственников“, знайте, что на самом деле вы рискуете стать владельцем неликвидного объекта по завышенной цене», — говорит Георгий Качмазов.
Источник: Tranio.com