На российском рынке недвижимости апартаменты, несмотря на возрастающую популярность, все еще остаются темной лошадкой. Чаще всего их приобретают в инвестиционных целях. Но в некоторых случаях намного выгоднее оказывается снять апартаменты, а не купить их. Попробуем разобраться, в чем особенности покупки и аренды апартаментов.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Главное и, пожалуй, самое настораживающее отличие апартаментов от обычных квартир – юридически они относятся к нежилым помещениям. Такие объекты строятся без учета требований, предъявляемых к жилью. Это значит, что застройщик не обязан выполнять нормативы по инсоляции, количеству парковочных мест, создавать социальную инфраструктуру. Эти неудобства компенсируются разницей в цене: апартаменты стоят на 20-30% дешевле, чем жилая недвижимость аналогичной категории. А еще это прекрасная возможность поселится там, где строительство жилья из-за плотности застройки или других юридических причин попросту невозможно. Такая ситуация сложилась в центре Москвы: захлестнувшая столицу мода на квартиры в бывших промышленных зданиях способствует переформатированию заводов и фабрик в лофт-апартаменты. Стоят такие объекты недешево, но тех, кто готов платить за нестандартный интерьер и престижный район, это не останавливает.
Классификация апартаментов по цене практически не отличается от применяемой к жилой недвижимости: выделяются объекты классов «элит», «бизнес», «комфорт». А вот соотношение постепенно меняется: если несколько лет назад порядка 90% выходящих на рынок объектов были элитными, то сегодня все чаще встречаются апартаменты классов «бизнес» и даже «эконом».
Что касается юридического статуса, то, как уже упоминалось, апартаменты являются нежилыми помещениями. А значит, оформить постоянную регистрацию (так называемую прописку) в них не получится. Однако помимо постоянной регистрации существует и временная, которую можно оформить при соблюдении ряда условий.
Все апартаменты можно разделить на 2 категории: гостиничные объекты (апарт-отели) и проекты, возникшие в результате реконструкции промышленных и административных зданий. Отличительная особенность первых – гостиничный статус в документации и наличие управляющей компании, имеющей лицензию на управление отелями. В таких апартаментах, по словам Саши Лукича, управляющего партнера и главного архитектора проектного бюро Portner Architects, можно оформить регистрацию сроком на 5 лет, а при необходимости – продлить ее по истечении этого срока. Впрочем, многие специалисты считают, что для большинства покупателей апартаментов вопрос прописки не является существенным, так как такую недвижимость часто приобретают в инвестиционных целях или в качестве второго жилья.
Особенности аренды и покупки – налоги, коммунальные платежи и дополнительные услуги
С учетом вышеперечисленных особенностей можно сказать, что апартаменты – это недвижимость фактически предназначенная для проживания, но юридически такого статуса она не имеет. С этим связано немало нюансов, которые следовать учитывать потенциальным покупателям.
По мнению экспертов, покупка апартаментов – это удобный и выгодный вариант инвестиций. «Вкладывать деньги в недвижимость всегда выгодно, потому что в цене она если и падает, то незначительно. К тому же, всегда можно заработать, сдавая апартаменты в аренду. Наша компания приобрела апартаменты в апарт-комплексе TriBeCa APARTMENTS площадью 60 кв. м. По предварительным данным мы планируем получать 10 % годовых», – рассказывает Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Однако содержание апартаментов несколько отличается от обычной квартиры. Во-первых, нежилые помещения облагаются большим налогом, причем ставки отличаются в 5 раз. Для жилья (стоимостью до 10 млн рублей) с 2015 года они составят 0,1% от кадастровой стоимости, а для апартаментов – 0,5%. Однако это не значит, что владельцу гостиничной недвижимости придется платить в 5 раз больше – кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем у жилья. Но разница все же будет ощутимой. Кроме того, при оплате пошлины на нежилые помещения нельзя использовать налоговый вычет (20 кв. м на человека). Однако в большинстве случаев эта переплата компенсируется разницей между ценой жилья и апартаментов.
Еще одна существенная статья расходов – жилищно-коммунальные услуги. Владельцам апартаментов приходится платить на 15-20% больше, чем владельцам схожей по характеристикам жилой недвижимости, так как на них не распространяются государственные дотации на ЖКУ. А еще предстоит раскошелиться на управляющую компанию. Причем, если в жилых домах ставки на техническое обслуживание контролируются законом, то в случае с апартаментами расценки диктует сама УК. По статистике, обслуживание объекта бизнес-класса стоит 50-100 рублей за кв. м в месяц, в более высоком сегменте эта сумма может достигать и 300 рублей.
Размер платежей зависит от класса комплекса и пакета предоставляемых услуг. В качестве дополнительных сервисов апарт-отели готовы предложить жильцам прием вещей в прачечную, уборку, услуги фитнес-кубов, доставку продуктов, заказ билетов на различные мероприятия, вызов такси. При покупке апартаментов важно уточнить, можно ли отказаться от каких-то услуг, чтобы не переплачивать за ненужные сервисы, или, наоборот, заказать что-то дополнительно.
Что касается аренды апартаментов, то эта процедура мало чем отличается от жилого найма. Потенциальный круг арендаторов тоже довольно широк. «Относительно недорогие апартаменты в основном арендуют молодые активные люди, которые пока не хотят привязывать себя к определенному району. Часто это творческие люди, которым нравится определенный формат жилья, к примеру, лофты, значительная часть которых представлена на рынке апартаментов. Еще одной целевой группой являются экспаты – формат апартаментов для них гораздо привычнее, чем для россиян, а приобретение недвижимости в собственность их не интересует», – комментирует Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development. А Саша Лукич добавляет, что для арендаторов плюсами апартаментов являются цивилизованная аренда и высокий уровень сервиса. Однако, если жильцу требуется временная регистрация, то для этих целей подходят только апартаменты гостиничного типа.
Для предпринимателей, по мнению Елены Земцовой, апартаменты могут быть интересны возможностью регистрации юридического лица, а также тем, что владелец может использовать свои помещения, как для проживания, так и для организации офиса, выставки, магазина.
Арендная ставка для апартаментов практически сопоставима с квартирами того же класса. Она зависит от таких факторов, как расположение, площадь, уровень комфорта и предоставляемых услуг. Для расчета стоимости аренды начинающему рантье лучше ориентироваться на аналогичные предложения в том же районе или консультироваться с профессиональными риэлторами, хорошо знающими рынок.
Таким образом, несмотря на неясный юридический статус, апартаменты могут быть вполне приемлемой альтернативой покупке жилья, а некоторых случаях это даже более выгодно. «С инвестиционной точки зрения апартаменты более привлекательны, чем квартиры. Стоимость аренды апартаментов и квартиры одного класса, одной площади и в одной и той же локации будет примерно одинаковой, при этом стоимость покупки квартиры значительно выше – разница достигает 15-20%. Соответственно, доходность апартаментов выше», – считает Ольга Кузнецова. По ее мнению, выгоднее всего для сдачи в аренду покупать недорогие апартаменты с хорошей транспортной доступностью недалеко от метро. Арендаторов для таких объектов найти проще всего, и убытки от возможных простоев будут минимальны.
Доходность же инвестиций в апартаменты оценивается по-разному. По мнению специалистов, она может достигать 10-18%. «Доходность рассчитывается путем деления годовой аренды за вычетом коммунальных и эксплуатационных платежей на стоимость приобретения и ремонта апартамента», – поясняет Елена Земцова.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
