Этой осенью «горячий сезон» на арендном рынке Москвы преподнес сюрпризы профессиональным риэлторам. Предложение существенно превысило спрос, но при этом цены на жильё не упали. Валютный кризис снизил платежеспособность нанимателей – отныне они ищут варианты подешевле или хотят большего за свои деньги. Но и владельцы квартир пока не готовы к уступкам, ведь их доход также уменьшился. Пока арендаторы и рантье вошли в клинч, специалисты рынка анализируют ситуацию и делают прогнозы на будущее.
Спрос падает, цены стоят – противоречия аренды жилья в Москве
Традиционно с июля по октябрь на столичном рынке аренды наступает «горячий сезон» - в Москву приезжают иногородние студенты, специалисты заключают новые контракты, горожане возвращаются из отпусков и принимаются за решение жилищного вопроса. Но в этом году, по оценкам риэлторов, лето и осень были скорее «чуть теплыми». Желающих снять жильё в Москве по сравнению с прошлым годом стало примерно на треть меньше, а вот количество свободных квартир возросло. В итоге в июле предложение превысило спрос в 4 раза. По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», в октябре 2014 г. спрос на рынке аренды квартир зафиксировался на отметке сентября. Предложение продолжило увеличиваться, но незначительными темпами – на 0,9% за месяц. Статистика отражает общую картину аренды жилья в Москве, но в первую очередь спад заметен в элитном сегменте. По словам Павла Луценко, генерального директора портала «Мир Квартир», с сентября дорогие «однушки» снизились в цене на 16,3%, «двушки» – на целых 20,6%, «трешки» - на 14,3%.
«Тревожная ситуация на рынке элитной аренды началась еще в мае текущего года. Катализатором этого процесса стал массовый отъезд экспатов из Москвы, которые всегда были основными клиентами рынка дорогого жилья. В прошлые годы с иностранцами заключалось до 80% арендных сделок в центре», - рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. По словам эксперта, больше всего свободных квартир образовалось в старом фонде центра Москвы, и сдать их в новых условиях по прежним ценам будет не так-то просто. «В первую очередь проиграли те владельцы квартир с премиальным местоположением (Патриаршие пруды, Красная Пресня, Плющиха и пр.), которые снимают жилье в более отдаленных районах Москвы и проживают на разницу от доходов. По данным нашего агентства это 50-60% арендодателей в центре», - добавляет Ирина Могилатова.
Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл», в целом характеризует ситуацию на московском рынке недвижимости как «небольшой застой». «Из-за колебаний рубля люди решили взять паузу и сэкономить на переездах или улучшении жилищных условий. Тем не менее, квартиры в сегменте эконом-класса всегда имеют одинаковый спрос, эти изменения их почти не коснулись», - уточняет специалист.
По мнению Галины Киселевой, директора Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», этот год отличается тем, что вместе с падением спроса, стоимость найма не уменьшилась, а осталась на том же уровне. Последствия валютного кризиса почувствовали все россияне и рантье, которые привыкли пересчитывать арендную плату на доллары, не хотят терять доход.
«В настоящее время происходит своеобразная «борьба» между наймодателями и нанимателями. Первые хотят повысить ставку вслед за ростом курса иностранных валют, а вторые – понизить, уменьшив свои расходы, которые и без того выросли из-за роста цен на товары общего потребления. В результате цена на аренду квартир топчется на месте», - поясняет Галина Киселева.
Арендные ставки на квартиры в Москве и дешевеющий рубль
Резкое сокращение спроса в эконом-классе практически исключено, ведь людям надо где-то жить. В этом сегменте рантье могут позволить себе повысить арендные ставки в ответ на рост резкий рост курсов доллара и евро. Именно поэтому, как отмечает Павел Луценко, генеральный директор портала «Мир квартир», подорожали самые дешевые «однушки» и «двушки». Впрочем, изменение цены довольно незначительно – около 3,8%.
По мнению Екатерины Кургиной, консультанта Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл», о заметной реакции рынка на падение рубля пока говорить не приходится. Такими же данными располагают и другие специалисты. «В октябре средняя стоимость аренды квартир эконом-класса в Москве осталась на прежнем уровне и составила: на однокомнатные квартиры –30,8 тыс. рублей, двухкомнатные – 41,3 тыс. рублей, трехкомнатные – 55,9 тыс. рублей», - уточняет Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Стоимость аренды пропорционально уменьшается по мере удаления от центра и «Золотой мили». В пределах Садового кольца средняя стоимость простой однокомнатной квартиры составляет 40 тысяч рублей, более комфортные варианты обойдутся в 55 тысяч рублей и выше. «Однушку» в непосредственной близости от МКАД на расстоянии нескольких автобусных остановок до метро можно найти за 25 - 28 тысяч рублей.
«Антикризисной» мерой от рантье, которая косвенно повышает расходы квартиросъёмщиков, становится попытка перевести расчеты за жильё в валюту. «Сегодня многие арендодатели стремятся выставить стоимость аренды в долларах, хотя мы не рекомендуем этого делать, так как привлекательность такого объекта для нанимателя сразу падает», - рассказывает Надежда Хазова, генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». «Если же арендодатель все же предпочитает выставить свой объект в валюте, ему стоить снизить арендную стоимость, то есть ставить цену в долларах, но так, чтобы при пересчете на рубли ее стоимость была чуть ниже», - советует специалист.
Планы на перспективу – что изменится на рынке аренды
Плохая новость для нанимателей – не стоит рассчитывать, что аренда доступных квартир в Москве в ближайшее время подешевеет. Впрочем, рантье в условиях валютного кризиса также вряд ли удастся сильно увеличить свой доход. По мнению Марии Жуковой, первого заместителя директора компании «МИЭЛЬ-Аренда», в сегменте эконом цены достигли своего «потолка» и расти им больше просто некуда. Эксперт прогнозирует, что, как и в предыдущие годы, арендные ставки замрут и практически не будут изменяться до следующего сезона. Того же мнения придерживается и Екатерина Кургина, консультант Департамента оценки жилой недвижимости Консалтинговой Группы «Апхилл».
«Учитывая рост стоимости жизни, среднему сегменту арендаторов придется пересматривать свои бюджеты, ведь работодатели, в основном, не повышают заработную плату своим сотрудникам», - отмечает генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова. Не исключено, что москвичам придется потуже затянуть пояса и пожертвовать комфортом - из бизнес-класса переехать в улучшенный эконом, из премиума в бизнес или же снимать квартиры привычного уровня, но вскладчину. «Дальнейшее развитие событий будет зависеть от поведения валют и прочих экономических и политических событий», - считает Галина Киселева, директор Департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость».
Пересмотреть свой подход к бизнесу придется и многим арендодателям. Первыми это почувствовали владельцы дорогого жилья, которым, чтобы удержать жильцов, пришлось резко снижать цены. «В связи с этим мы наблюдаем любопытный тренд: инвесторы, которые зарабатывают на аренде, стали продавать дорогую недвижимость для того, чтобы приобрести дешевую. Скажем, вместо одной большой квартиры в центре приобретается пять маленьких на окраине», - рассказывает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. «Такие квартиры более ликвидны – на дешевые варианты легче найти арендаторов. К тому же, в этом случае можно меньше вкладываться в отделку и обслуживание», -поясняет эксперт.
В ситуации, когда дешевле уже некуда, выход один – проявлять лояльность. Именно это ждет владельцев дешевого жилья. В итоге благодаря кризису качество арендной недвижимости в сегменте «эконом» может повыситься, а условия для нанимателей станут менее жесткими. «На безрыбье» придирчивые рантье будут вынуждены рассматривать курящих кандидатов, семьи с маленькими детьми и животными, а также квартиросъёмщиков «неславянской национальности». Кроме того, многим, чтобы сдать квартиру по прежней цене, придется сделать ремонт и обновить мебель.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ