Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве, и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей». Юристы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО оценили пробелы в договорах застройщиков.
Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.
«В течение года наши юристы проводили экспертизу договоров застройщиков, с которыми покупатели жилья приходили к нам в комиссию. Кроме того, мы проанализировали договоры компаний – участников VII конкурса “Доверие потребителя» рынка недвижимости, – говорит Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга. – В ходе этой работы выявлено 15 наиболее характерных и часто встречающихся в договорах участия в долевом строительстве положений, не соответствующих действующему законодательству».
15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:
1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.
2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).
3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).
4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).
5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).
6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).
7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).
8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.
9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).
10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).
11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).
12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).
13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.
14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ