Российский арендный рынок много лет подряд пытается выйти из тени. Минстрой разрабатывает проект возрождения доходных домов, а налоговая служба – продвигает патенты для рантье. У наших западных соседей этот вид бизнеса организован значительно лучше, чем пользуются россияне, зарабатывая на аренде в Европе. Сколько стоит снять квартиру в еврозоне, и каковы доходы инвесторов?
Где проще сдать и снять – самые выгодные условия аренды в Европе
Образцовым примером развития арендного бизнеса считается Германия. В Берлине и других крупных немецких городах жильё снимает около 60% населения. Культура доходных домов развита на очень высоком уровне. Прежде всего это выражается в том, что люди не привыкли часто менять съемную недвижимость – контракты на аренду квартир заключаются на десятки лет.
Отличительные особенности немецкой аренды:
- Жильё сдается через агентства (комиссионные обычно платит рантье)
- Арендная ставка зависит не только от города и района, но и от «репутации» дома (на неё влияет возраст и качество постройки, соседи)
- Стабильный доход арендодателя (жильцы переезжают в среднем раз в 12 лет)
- Доступный порог инвестиций (цены на доходные дома начинаются от 250–300 тыс. евро)
Завидная устойчивость и постоянство немецкой аренды объясняется прозрачными правилами игры. Наниматель в Германии защищен законом «О порядке сдачи жилья». Этот документ, к примеру, запрещает владельцу недвижимости необоснованно поднимать квартплату и выселять жильца, который не согласен с новыми условиями. Вместе с тем, эффективность судебной системы позволяет достаточно быстро решать вопросы со злостными неплательщиками.
Учитывая активный спрос на съемную недвижимость (в Берлине квартиры арендует до 85% горожан) и обширное предложение, расценки на аренду держатся на доступном уровне. В столице средняя квартира в спальном районе площадью 80-85 кв. м будет стоить около 700 евро, похожее жильё в более престижном квартале – порядка 1500 евро.
Другим образцом привлекательного арендного рынка считается Прага. В сравнении с городами Западной Европы, местные расценки на жильё можно назвать достаточно низкими:
- 800 – 1000 евро за апартаменты в историческом центре
- 250 – 350 евро за жильё в спальном районе
Максимальным спросом на рынке недвижимости пользуются однокомнатные квартиры, а также престижные и видовые варианты в центре, которые выгодно приобретать с прицелом на туристов. Чешские риэлторы также отмечают возрастающую популярность лофтов и квартир в мезонине. Единственное, что сдерживает поток российских инвесторов – нюансы местного законодательства. Для покупки недвижимости в Чехии иностранцу придется оформить юридическое лицо.
Высокие цены – где в Европе сложнее всего снять жильё
Притчей во языцех у риэлторов, которые работают с зарубежными объектами, а также иностранных экспатов, студентов и туристов была и остается недвижимость Парижа. Снять недорогое и качественное жильё непросто и в других европейских мегаполисах (к примеру, Риме, Лондоне или Мадриде), но именно французская столица завоевала сомнительную славу самого недружественного города для арендаторов.
Вот лишь некоторые особенности парижской аренды:
- Дефицит ликвидных предложений
Доступные квартиры в центре города или респектабельных спальных районах – большая редкость, поэтому наниматели вынуждены выстраиваться в очередь, а рантье могут завышать цены или предъявлять дополнительные требования. Одно из них – наличие рекомендации с прошлого места проживания. Поэтому тем, кто пытается снять квартиру в Париже впервые, приходится нелегко.
- Контроль государства за ценами на жильё
На практике стремление насильственно сдержать растущие расценки привело к созданию коррупционной системы. В итоге реальная цена аренды – вопрос личных договоренностей с рантье, в официальном договоре может фигурировать существенно меньшая сумма, что создает дополнительные риски для нанимателя.
- Случаи мошенничества
Как и на рынке недвижимости Москвы, в Париже работают мошенники – конторы, которые за «небольшую» сумму в 100-200 евро делятся с арендаторами телефонами несуществующих рантье, которые якобы сдают квартиры по доступным ценам.
Средняя арендная ставка для квартиры с одной спальней – около 1000 евро. Скромное жильё площадью 18-25 кв. м в престижном районе, к примеру в 5 округе неподалеку от Сорбонны, обойдется в 1600-1800 евро в месяц. Как следствие, Париж славится «золотыми чуланами»: за более доступную сумму 420–500 евро в месяц можно снять студию площадью 10–12 кв. м, за 430–450 евро - комнаты площадью 8–9 кв. м.
Дополнительные риски для рантье – налоги и траты
Еще одна европейская страна, которая может неприятно удивить россиян отношением к арендному бизнесу, это Испания. Побережье Средиземного моря выглядит очень привлекательной территорией для зарубежных инвесторов – купить квартиру с несколькими спальнями в окрестностях Барселоны можно по цене однушки в спальном районе Москвы, а сдать в среднем за 800 – 1200 евро в месяц. Однако впоследствии заработать на этом объекте будет достаточно сложно.
Вот несколько подводных камней для арендного бизнеса в Испании:
- Лицензия для рантье
В некоторых регионах страны рантье придется приобрести специальную лицензию для сдачи курортной недвижимости в краткосрочную аренду. Этот документ подтвердит, что жильё оборудовано необходимой мебелью и техникой и соответствует санитарным требованиям. Сдавать жильё удаленно через посредника (управляющую компанию) без такой бумаги довольно затруднительно. Стоимость лицензии – от 177 до 500 евро в зависимости от региона.
- Высокие налоги и коммунальные платежи для владельцев недвижимости
Доходы от сдачи недвижимости в аренду в Испании облагаются по ставке 24.75% без вычета каких-либо расходов. Но это далеко не единственное, что придется заплатить рантье. Его также ждет налог на недвижимое имущество (IBI или ISBI) по ставке от 0,5 до 2 % от кадастровой стоимости и подоходный налог для нерезидентов в Испании (IRNR), ставка которого зависит от того, используется ли жильё для личного проживания, либо для коммерческих целей. Коммунальные платежи управляющей компании – также обязанность владельца, они составляют от 600 до 1000 евро в год и зависят, в том числе, от экономности жильцов.
- Сложности с жильцами
Но основная проблема испанской аренды – поиск платежеспособных жильцов. По отзывам риэлторов и рантье, в отличие от дисциплинированных немцев, испанцы меняют квартиры достаточно часто, что делает заработок арендодателя нестабильным. Кроме того, распространенная практика для нанимателей – прекращение платежей в одностороннем порядке. При этом обманутый рантье будет терпеть убытки, но не сможет просто выселить жильцов – пока действует договор найма, полиция не пустит его на порог собственного дома. Единственный выход – обращаться в суд, что занимает в среднем 3-4 месяца. А если квартиросъемщики окажутся малообеспеченной семьей с маленькими детьми, выставить их на улицу будет достаточно сложно. Все это время недвижимость будет простаивать.
Доходные дома – как заработать на европейской аренде
Многие россияне мечтают иметь дополнительную жилплощадь, чтобы зарабатывать на ренте, но в реальности с точки зрения инвестиций арендная недвижимость в нашей стране – не самый выгодный вариант вложения средств. Рынок достаточно нестабилен и сложно спрогнозировать реальную выгоду от такой длительной инвестиции. По статистике, на территории РФ лишь 7 % городского населения арендуют жилье, тогда как в Германии, к примеру, этот показатель превышает 50%.
Европейские доходные дома – это отдельный тип готового бизнеса с просчитанными рисками и гарантированной окупаемостью в рамках определенного периода. Большинство российских инвесторов присматриваются к таким проектам для долгосрочной сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей.
К примеру, по расчетам аналитиков портала Tranio.ru, вложения в доходный дом в Штутгарте стоимостью 440 тыс. евро получится «отбить» за 12 лет. В течение этого срока владельцы бизнеса будут получать примерно 34 тыс. евро ежегодного рентного дохода (7,88 % годовых). При этом основной заработок будет получен за счет выгодной перепродажи недвижимости, цены на которую будут расти в среднем на 2% в год.
При этом риэлторы отмечают, что ожидания россиян от заработков на стабильной европейской аренде, как правило, существенно завышены. Инвесторы мечтают купить качественные объекты по ценам ниже среднерыночных и получать 10-15%, а то и 20% годовых. По данным статистических опросов, подобные иллюзии питает минимум треть респондентов. При том, что реальный доход от арендного бизнеса колеблется в пределах 4-8%.
Примерный средний уровень рентного дохода для жилой недвижимости в европейских странах:
- Чехия (Прага) - 3–5 %
- Великобритания - 5–6 %
- Италия - 5–6 %
- Испания- 4-6%
- Греция - 5–7 %
- Латвия -3–5 %
- Германия - 7-9%
Также эксперты отмечают, что три четверти россиян инвестируют в зарубежную недвижимость ради вида на жительство в Европе. Поэтому, в первую очередь, интерес соотечественников сконцентрирован вокруг стран, которые предоставляют так называемые «золотые визы» при приобретении объекта определенной стоимости (Испания, Португалия, Греция), либо дают ВНЖ при открытии бизнеса, которым может считаться доходный дом (Германия, Швейцария, Чехия).
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ