Рынок недвижимости Подмосковья развивается стремительными темпами: объем предложения и качество строительства растут, а цены пока остаются доступными среднему покупателю. Одно из популярных направлений для переезда за МКАД – Красногорск, город в 4 км от кольцевой. Плюсы и минусы местной инфраструктуры, примеры новостроек и порядок цен – в обзоре портала ГдеЭтотДом.РУ
Инфраструктура района – дороги, школы, поликлиники, детские сады на карте Красногорска
Красногорск – это город с населением 132 тысячи жителей, который расположен на реке Москве на границе с мегаполисом. Основная автомагистраль Красногорска – это пересекающее город Волоколамское шоссе (2,5 км от МКАД). По южной окраине проходит федеральная трасса М9 «Балтия» (Новорижское шоссе) и Ильинское шоссе. Однако, несмотря на близкое соседство с кольцевой, транспортная сеть Красногорска имеет определенные недостатки. Главный минус - постоянные пробки, образующиеся на выезде и въезде в город.
Хорошей альтернативой автомобильному транспорту становится железная дорога. До Красногорска можно добраться электричками, время в пути от центра Москвы составит около 35 минут. Непосредственно на территории города расположены железнодорожная станция Павшино, платформы Красногорская и Опалиха Рижского направления Московской железной дороги. Также в перспективе возможно строительство скоростной линии пригородных поездов до Москвы. Кроме того, до Красногорска дотянулась ветка столичной подземки.
Эксперты считают Красногорск одним из наиболее привлекательных городов ближайшего Подмосковья. По словам специалистов компании «ЮИТ СитиСтрой», центральная и западная часть города отличается развитой инфраструктурой. В шаговой доступности есть школы и гимназии, детские сады, сетевые супермаркеты, салоны красоты и фитнес-клубы, а также учреждения здравоохранения.
Как отмечает начальник отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест» Дмитрий Попов, в Красногорском муниципальном районе работает 36 средних общеобразовательных учреждений (школы, лицеи, гимназии), 44 детских сада, 4 представительства ВУЗов (включая МГТУ им. Баумана и Академию народного хозяйства), а так же 4 колледжа (в том числе Красногорский государственный колледж и Международный колледж сервиса). Также в городе есть 5 государственных поликлиник, 6 больниц, филиал госпиталя им. Бурденко, роддом, станция скорой помощи, а также множество коммерческих медицинских учреждений.
Вместе с тем, стоит сказать и об инфраструктурных проблемах Красногорска. «Если в старых районах недостатка школ, детских садов и поликлиник не наблюдается, то в новых микрорайонах ощущается острая нехватка социальных объектов», - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп». С коллегой согласна и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой». «В Красногорске достаточно серьезный дефицит мест в дошкольных учреждениях. Очередность детей в возрасте от трех до семи лет на конец 2014 года составляет свыше 2000 человек, по планам властей полная ликвидация очереди намечена лишь на 2018 год»,- отмечает эксперт.
При этом все специалисты подчеркивают исключительно благоприятную экологию Красногорска – хотя город находится всего в 4 км от МКАД, 55% территории района занимают леса. «Там нет промышленных заводов, однако есть предприятия, которые работают в сфере науки, и вреда экологии не приносят», - комментирует Анна Соколова. А Ирина Доброхотова акцентирует удачное расположение города на северо-западе Московской области с благоприятной розой ветров.
Достопримечательности города – что посмотреть в Красногорске
Изюминка Красногорска – это обилие зелени. В центре города расположен великолепный городской парк – часть ландшафтного комплекса старинной усадьбы Знаменское-Губайлово. Он включает тенистые аллеи, по которым можно дойти до искусственных прудов, созданных в начале 19 века, а также современные детские игровые комплексы, аттракционы и спортивные тренажеры.
В микрорайоне Опалиха частично сохранилась усадьба князя Юсупова 18 века. Современные горожане могут насладиться видом на регулярный французский парк и пруды, которые находятся на территории дома отдыха. Кроме того в центральной части Красногорска есть несколько интересных дореволюционных храмов: Знаменская церковь (17 век), Никольская церковь (начало 19 века), Боголюбская церковь (конец 19 века), Успенская церковь (конец 19 века).
Однако главной культурной и исторической достопримечательностью Красногорска считается всемирно известный дворцово-парковый ансамбль Архангельское («Русский Версаль»), в котором представлено богатейшее собрание произведений искусства XVIII-XIX вв. На территории музея-усадьбы представлено множество артефактов, связанных с именами Пушкина, Карамзина, Бальмонта, Брюсова, Бенуа, Левитана, Серова, Стравинского и других выдающихся деятелей культуры.
Современное строительство в городе – первичный рынок Красногорска
Красногорский район – одна из наиболее престижных подмосковных территорий с самыми высокими средними расценками на первичное жильё. Более половины местных новостроек относится к проектам комфорт-класса, 31% комплексов - эконом-класс, а 19% –бизнес-класс. По оценке Юлиана Гутмана, директора Департамента новостроек «Инком-Недвижимость, по данным на начало февраля средняя стоимость квадратного метра в городе составляла 105 тысяч рублей, однокомнатной квартиры - около 4 млн рублей, двухкомнатной - около 6,7 млн рублей, трехкомнатной - 8,4 млн рублей.
«На данный момент в Красногорском районе и городе Красногорске в общей сложности реализуется 42 проекта нового строительства, совокупное предложение превышает 8 000 единиц в 188 корпусах. В самом Красногорске реализуется 23 проекта, на которые приходится 57% лотов от общего числа. Остальные 19 проектов возводятся в Красногорском районе», - рассказывает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».
По словам экспертов, неофициальная «столица Подмосковья» радует покупателя разнообразием форматов. На местном первичном рынке представлены многоэтажные комплексы городского типа (мортонград «Путилково», ЖК «Изумрудные холмы», UP Квартал «Новое Тушино» и т.д.), среднеэтажные объекты с пониженной плотностью застройки (ЖК «Пятницкие кварталы», ЖК «Опалиха О3», мкр. «Красногорский»), малоэтажные новостройки (ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Эко-парк Нахабино») и даже лофт-апартаменты («Red loft»), получившие широкое распространение в Москве. В большинстве случаев квартиры передаются без отделки, исключением являются лишь два комплекса - микрогород «В лесу» и UP-квартал «Новое Тушино».
Специалисты отмечают повышенную конкуренцию девелоперов в Красногорском районе. Цены на новостройки начинаются от 1,9 млн руб., а самые дорогие квартиры предлагаются в ЖК «Парк Рублево» - свыше 60 млн рублей. По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-Новострой», местный рынок недвижимости – один из наиболее развитых в Подмосковье и способен удовлетворить потребности любого потребителя. «В данной локации представлены комплексы самых разных качественных и ценовых характеристик, при этом здесь есть и корпуса в начальной стадии строительства, и почти готовые к вводу», - рассказывает специалист.
При этом заместитель генерального директора компании Urban Group Леонард Блинов отмечает, что в последние годы большие комплексы новостроек появляются в Красногорске крайне редко. «Несмотря на наличие интересных проектов, первичный рынок недвижимости сейчас утрачивает свою новизну, поскольку большая часть проектов находится в завершающейся стадии строительства», - комментирует эксперт. Это значит, в перспективе переезд в Красногорск будет обходиться покупателям жилья все дороже.
Первичное жильё – самые заметные новостройки Красногорска
Сегодня строительство современных жилых комплексов в Красногорске в основном сконцентрировано вдоль Новорижского, Ильинского и Волоколамского шоссе, а также в Павшинской пойме – новом микрорайоне, где возводится колоссальный объем жилья. При выборе квартиры на местном первичном рынке в первую очередь стоит обратить внимание на следующие объекты:
Масштабный комплекс комфорт-класса строится на участке 80 га поблизости от Опалиховского лесопарка. В состав проекта входит 20 жилых корпусов, 7 детских садов, 5 школ, медицинский центр, спортивный клуб с бассейном, ландшафтный парк с горнолыжным склоном, подземные и наземные паркинги и др. 9 жилых зданий, 2 дедсада и 2 школы уже введены в эксплуатацию.
«В «Изумрудных холмах» в продаже есть 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры стоимостью от 3,9 млн рублей за 1-комнатную квартиру (33,4 кв. м), 5,56 млн рублей за 2-комнатную квартиру (50,6 кв. м), 6,97 млн рублей за 3-комнатную квартиру (79,7 кв. м)», - комментирует начальник отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест» Дмитрий Попов.
Проект компании Urban Group в микрорайоне Опалиха расположен всего в 8,5 км от МКАД. В шаговой доступности от комплекса находится ж/д станция Опалиха, а также – собственная дорога с выездом на Новую Ригу. В ЖК «Опалиха О3» разработано более 40 планировочных решений. В продаже есть студии площадью от 28 до 30 кв. м по цене от 2,3 – 2,5 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 31 – 35,8 кв. м по цене от 2,4 – 3,3 млн рублей, двухкомнатные квартиры площадью 45 – 48,7 кв. м. по цене 3,3, - 3,9 млн рублей и трехкомнатные квартиры площадью 58,5 кв. м по цене – 4,2 млн руб.
«Особенное внимание следует обратить на совершенно новую линейку редких форматов жилья – квартиры с террасами. Жилая площадь таких квартир составляет 53, 5 кв. м, в то время как площадь террасы 44,4 кв. м. Стоимость таких квартир - от 3,8 млн рублей», - отмечает Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group.
- Жилой комплекс «ЮИТ Парк»
ЖК «ЮИТ Парк» расположен на границе парковой зоны в западной части города Красногорска в 5-ти км от МКАД. В шаговой доступности находится ж/д станция «Красногорская». Это современный 17-этажный монолитный жилой дом комфорт-класса с подземным паркингом и прямым доступом в автостоянку. Площадь однокомнатных квартир варьируется от 26,6 кв. м до 40,1 кв. м, а самые просторные объекты достигают 112,0 кв. м. Квартиры в ЖК «ЮИТ Парк» не имеют внутренних несущих стен, что предоставляет возможность покупателям сделать перепланировку на свой вкус.
На первом этаже комплекса расположены нежилые помещения, предназначенные для размещения инфраструктурных объектов: досугового центра, детских центров художественного и технического творчества, аптеки, стоматологического кабинета, салона красоты, минимаркета и т.д. Территория ЖК огорожена и благоустроенна, там создана детская площадка и зона отдыха для взрослых.
- Дома «Бенуа» и «Левитан»
Два монолитных дома от застройщика «Сити-XXI век» расположены на улице Советская и уже введены в эксплуатацию. Оба здания выполнены по индивидуальному проекту. В них предусмотрены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, планировочные решения которых выполнены с учётом оптимального зонирования и с максимальным удобством для проживания, а все комнаты изолированные. На прилегающей территории расположены спортивные и детские площадки, оборудованные игровыми комплексами и малыми архитектурными формами, зона отдыха.
- Микрорайон «Павшинская пойма»
«Павшинская пойма» - самый густонаселенный и плотно застроенный район в Красногорске. Там возведено и строится около 2 млн. кв. м жилья, рассчитанного на проживание порядка 80-100 тыс. человек. «В 2005-2010 гг. ряд застройщиков возвели здесь несколько микрорайонов типового панельного жилья эконом класса. Сейчас, на заключительном этапе застройки района, на смену «панелям» пришли комплексы комфорт- и бизнес- класса, строящиеся по индивидуальным проектам: ЖК «Арт», ЖК «Спасский мост», ЖК «Молодежный», - рассказывает начальник отдела маркетинга компании «Эталон-Инвест» Дмитрий Попов.
По словам генерального директора компании «Миэль-Новостройки» Софьи Лебедевой, большинство проектов в «Павшинской пойме» близится к завершению. «Многие корпуса уже введены в эксплуатацию, например в ЖК «ART» цена варьируется от 3,9 до 14,6 млн рублей», - отмечает специалист.
Юлиан Гутман, директор Департамента новостроек «Инком-Недвижимость», рекомендует покупателям обратить внимание на квартал «Молодежный» – современный, активно строящийся комплекс монолитно-кирпичных домов в мкр. Павшино в 2 км от Москвы по Ильинскому шоссе. Он включает готовые высотные дома: ЖК «Молодежный-I», «Молодежный-II» (в 20 и 25 этажей), строящиеся ЖК «Молодежный-III» (25 этажей) и строящийся ЖК «Молодежный-IV» (25 этажей с подземным паркингом), а также два бизнес-центра: «Красногорск-Плаза» (с торгово-развлекательной инфраструктурой и офисами) и административно-офисное здание «Старый Замок», детский сад, школу и спортивный комплекс с бассейном. Со станцией метро «Мякинино» микрорайон соединяет пешеходный мост.
Не обошлось в Красногорске и без долгостроев. «Говоря о проблемных проектах, можно вспомнить о возведении микрорайона «Павшинская пойма». На его территории было проведено комплексное строительство без организации необходимого объема социальной инфраструктуры. По факту люди вынуждены жить в «каменных джунглях» без благоустройства», - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп».
По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-Новострой», больше всего претензий вызывают дома на набережной в 4 мкрн., кк. 37, 38, 39,40 на территории «Павшинской поймы». «Срок их строительства уже превышает 8 лет, сдача домов намечена на конец 2015 - 2 кв. 2016 года. Однако все работы и далее идут со значительным отставанием от графика несмотря на многочисленные обращения дольщиков в различные инстанции, а также одиночные и массовые акции протеста», - рассказывает специалист.
Перспективы развития – Красногорск как неофициальная «столица» Московской области
Несмотря на определенные инфраструктурные и транспортные проблемы, Красногорск на протяжении многих лет входит в тройку наиболее привлекательных городов области и уверенно лидирует по темпам строительства жилья и объему предложения новостроек Подмосковья. Причем на радужные перспективы не в последнюю очередь влияет положительная репутация. «Дополнительную привлекательность городу, как со стороны застройщиков, так и для потенциальных покупателей, придает негласный статус «столицы Подмосковья». Именно здесь, в Павшинской пойме, находится Дом правительства Московской области и здание Московского областного суда», - поясняет Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век».
По оценке Анны Соколовой, директора департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум Групп», высокий статус Красногорска стимулирует девелоперов строить более качественные проекты. «Не случайно именно здесь на сегодняшний день возводится больше всего жилья комфорт- и бизнес-класса в Подмосковье, которое пользуется активным спросом», - отмечает специалист.
Позитивный имидж города складывается из нескольких факторов:
- развитая торговая и социальная инфраструктура
- хорошая транспортная доступность (открытие станции метро в Митино, бессветофорное Звенигородское шоссе, реконструированное Новорижское шоссе)
- благополучная экологическая обстановка западного направления
- вид на Павшинскую пойму
Будущее города и перспективы роста рынка недвижимости в первую очередь зависят от того, как местные власти решат вопрос пробок. Развитие транспортной инфраструктуры особенно важно для удаленных районов: мкрн. Опалиха и центральной части Красногорска.
По словам Леонарда Блинова, заместителя генерального директора компании Urban Group, в Красногорске должно появиться новое наземное метро и современные ТПУ на ж/д ст. Опалиха и Павшино. «Большое влияние на рост цен окажет реконструкция автодорог: на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе, а также на развязке Волоколамского шоссе с МКАД будут построены современные эстакады и организовано бессветофорное движение. Такое мощное развитие даст дополнительный прирост к цене в размере 10-15%», - прогнозирует специалист.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой», считает, что городу вряд ли удастся самостоятельно справиться с проблемой пробок. Для этого требуется комплексное развитие трасс федерального и регионального уровней, которые вливаются в Москву - Волоколамского, Новорижского и Пятницкого шоссе. Однако альтернативными транспортными артериями могут стать монорельсовые подвесные дороги. «Монорельс может начаться в районе Ильинского и Новорижского шоссе, затем пройти через наиболее крупные объекты по дороге вдоль Новорижского шоссе и приблизиться к платформам «Красногорская», «Павшино» и к станции «Мякинино», - предполагает эксперт.
По оценке Юлиана Гутмана, директора Департамента новостроек «Инком-Недвижимость», в перспективе приоритет на рынке недвижимости Красногорска получат застройщики, которые формируют вокруг новых жилых домов готовую социальную инфраструктуру. Важное значение будут иметь не только школы и детские сады, но подземные и наземные паркинги, а также рабочие места на территории города.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
