Итоги 2015 года на вторичном рынке жилья в Москве: какие мифы он развенчал

Итоги 2015 года на вторичном рынке жилья в Москве: какие мифы он развенчал

Прошлый год внес существенные перемены на рынок вторичного жилья в российской столице и во многом трансформировал представления о нем как покупателей, так и продавцов. Какие мифы о вторичных квартирах в Москве развенчала сложившаяся в 2015 году ситуация в этом сегменте и в стране в целом? Какие факторы повлияли на рынок и к чему они привели? В чем главные тенденции и особенности вторичного рынка жилой недвижимости в Москве 2015 года и чего ждать в 2016-м? Читайте далее.

Мифы о вторичном жилье в Москве и их развенчание в 2015 году

Эксперты сходятся во мнении, что минувший 2015 год оказал существенное влияние на вторичный рынок жилья в Москве. Он разрушил два главных мифа о столичной недвижимости: о постоянном удорожании квадратного метра и, как следствие, о бесспорной инвестиционной привлекательности московских квартир.

Миф 1. Цены на столичное жилье всегда растут

Однако 2015 год, характеризующийся кризисными явлениями в стране, показал, что стоимость вторичных квартир в Москве рухнула как в долларах, так и в рублях. По отношению к 2014 году долларовые цены упали почти на 34% и стали соответствовать середине 2000-х годов. Согласно данным IRN.RU, к концу декабря 2015 года квадратный метр стоил 2,6 тысячи долларов. При этом, несмотря на ослабления национальной валюты, существенно снизились и цены в рублях. К концу года «квадрат» в среднем подешевел до 177 тысяч рублей. То есть на 10-15%.

В то же время глава департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома обратил внимание, что бюджет реальных сделок в 2015 году чаще всего оказывался еще ниже. Доля продаж со скидками стала рекордной за всю историю рынка. В декабре с дисконтом в среднем в 9,6% в Москве купили 81% вторичного жилья. Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик уточнила, что скидки доходили и до 20%. Например, на квартиры в старом жилфонде, нуждающиеся в капремонте, включая замену ванны, раковины, сантехники или проводки. В денежном выражении дисконт на массовое жилье насчитывал 500 тысяч-1 миллион рублей.

Отрицательная ценовая динамика, по словам специалистов, возникла из-за резкого сокращения платежеспособного спроса. В 2015 году Росреестр зарегистрировал в Москве чуть более 113,7 тысячи переходов прав на «вторичку». Что почти на 30% меньше показателя 2014 года.

Миф 2. Московские квартиры всегда привлекательны для инвесторов

Из-за значительного удешевления вторичные квартиры в Москве окончательно утратили инвестиционную привлекательность. Граждане стали их приобретать только для реальных жилищных потребностей, а не для получения прибыли в будущем. Шлома отметил, что уже после кризиса 2008 года вторичный рынок потерял параметр инструмента эффективных вложений. Но при этом переквалифицировался в гарантированный способ сохранения накоплений. В целом в 2015 году население испытало шок на фоне падения цен на «вторичку» в Москве, когда большинство лотов продавалось на 15% дешевле прошлогоднего уровня.

Кроме того, на вторичный рынок с успехом вернулась практика альтернативных сделок, почти забытая в конце 1990-х годов. То есть участники сделок начали друг с другом массово обмениваться собственными квартирами в Москве с доплатой или без. По подсчетам «ИНКОМ-Недвижимости», в 2015 году подобные операции заняли 3-4% всего объема. В то время как в стабильной ситуации они не превышают 1%. Возродившийся тренд объясняется дефицитом покупателей с «живыми» деньгами из-за ухудшения благосостояния.

Какие мифы о вторичных квартирах в Москве развенчал 2015 год

Причины падения вторичного рынка жилья в Москве в 2015 году

По оценке экспертов, на обрушение рынка вторичной недвижимости в столице в 2015 году повлияли 3 основных фактора.

1. Значительное снижение доходов населения

В глобальном смысле падение спроса на вторичные квартиры в Москве вызвало весомое и резкое сокращение платежеспособности потенциальных покупателей. Прошлогодние накопления они массово и стихийно потратили дважды в 2014 году, сберегая от обесценивания. При этом новые не успели сформироваться. По информации Минэкономразвития, реальные зарплаты россиян в 2015 году снизились почти на 10%, инфляция же выросла на 15,5%. Причем продукты питания стали дороже более чем на 20%. То есть граждане начали вынужденно экономить на дорогостоящих товарах не первой необходимости, к которым относится и новое жилье. Если же они решались на сделки, то старались максимально сэкономить. И не только на самом объекте недвижимости через торг. Клиенты вторичного рынка самостоятельно изучали предложения и шли к риэлторам лишь для проверки документов на выбранную квартиру и оформления операции.

2. Существенное увеличение предложения жилья

Серьезное давление на стоимость столичной вторичной недвижимости в сторону уменьшения оказал рост объемов предложения в Московском регионе — как «первички», так и «вторички». По сведениям IRN.RU, к лету 2015 года в продаже находились рекордные 5,8 миллиона квадратных метров квартир и апартаментов в новостройках. Такого не было за все 25 лет существования рынка. Только в границах между ТТК и МКАД предложение нового жилья прибавило 62% и почти достигло 1,2 миллиона «квадратов». По сообщению «ИНКОМ-Недвижимости», вторичных квартир в исторической Москве, выставленных в реализацию, по результатам 2015 года стало на 7% больше. При этом сроки их экспозиции в зависимости от цены и характеристик увеличились до полугода и далее, в среднем составив 71 день.

3. Повышение недоступности ипотеки

Одновременно с появлением предыдущих факторов потенциальные приобретатели «вторички» лишились доступной ипотеки на нее. Из-за роста ключевой ставки ЦБ до 17% банки начали предлагать гражданам кредиты под 18-20% годовых. Причем с запуском госпрограммы субсидирования ипотечных ставок на покупку квартир в новостройках на уровне 12% ситуация на вторичном усугубилась сильнее. Так как часть спроса с «вторички» переключилась на «первичку». Что в том числе простимулировала привлекательная ценовая и дисконтная политика застройщиков.

Основные тенденции 2015 года на рынке столичных вторичных квартир

Эксперты называют нынешнее положение вторичного рынка жилья в Москве новым уровнем, который определит вектор его существования в ближайшем 2016 году. И для продавцов он окажется далеко не радостным. Так как продолжит превалировать рынок покупателя. Специалисты «ИНКОМ-Недвижимости» и «МИЭЛЬ» еще раз обобщили основные тренды минувшего года.

  • Падение инвестиционной активности практически до нуля — приобретение недвижимости для собственного проживания.
  • Преобладание альтернативных сделок — до 70% в общем объеме.
  • Рынок покупателя, а не продавца — широкий выбор предложения, низкие цены и ощутимые скидки на большинство лотов (дисконт в среднем в 9% на 50-90% объектов, на наименее ликвидные — до 20%).
  • Концентрация спроса на эконом-классе — из-за существенного падения покупательской способности (квартиры до 6 миллионов рублей купили 22% клиентов против привычных 19%).

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Подпишитесь на нас в Telegram, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости
Подписаться

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в марте

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности