214-ФЗ: какие еще изменения ждут дольщиков и застройщиков

214-ФЗ: какие еще изменения ждут дольщиков и застройщиков

Поправки в Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (214-ФЗ) власти могут принять уже весной 2016 года. А пока депутаты разработали очередные изменения в законопроект. Предлагаются как совершенно новые нормы, так и корректировки предыдущих нововведений. Чего ждать дольщикам и застройщикам, если все поправки в 214-ФЗ примут, - читайте далее.

Новые поправки в закон о долевом строительстве

Изменения в Федеральный закон о долевом строительстве (214-ФЗ) планируется принять уже в весеннюю сессию Госдумы. Они начнут вступать в силу поэтапно в 2016-2017 годах.

В настоящее время дорабатываются очередные предложения. В целом механизм расходования средств граждан-соинвесторов станет прозрачнее, требования к девелоперам ужесточатся, также усилится контроль за процессом возведения многоквартирных домов. При этом поправки нацелены не только на защиту дольщиков, но и застройщиков.

В частности, новые нормы коснутся размера уставного капитала застройщиков. Появится единый реестр девелоперов и альтернативный механизм обеспечения прав дольщиков. Последние смогут хранить средства до окончания строительства на эксроу-счетах.

В законопроекте также есть требования по раскрытию застройщиками информации на своем официальном интернет-сайте. Однако в документ внесли очередные новые инициативы, а некоторые предыдущие преобразовали.

  • Штрафы для дольщиков

В законе о долевом строительстве может появиться норма о защите застройщиков от недобросовестных дольщиков. Последних начнут штрафовать за задержку или отказ принимать оплаченное жилье в несданном доме. Если изменения примут, возвращать квартиры девелоперам станет сложнее.

По мнению главы Минстроя РФ Михаила Меня, высказанному в рамках IV Ежегодного бизнес-форума «Коммерсанта» «Девелопмент 2016: точки изменений», норма необходима, ибо в настоящее время подобная проблема существует и значительно задерживает ввод жилых новостроек.

Глава жилдепартамента ведомства Никита Стасишин уточнил, что на сегодняшний день у дольщиков есть возможность обратиться в суд и вернуть стоимость ранее приобретенного жилья, если они передумали принимать квартиру и дом еще не сдан. Причем многие граждане активно этим пользуются. Предлагаемые поправки — пошаговый регламент передачи предмета ДДУ застройщиком соинвестору. То есть так называемые правила приемки жилья.

  • Страхование дольщиков

В закон о дольщиках также предлагается внести их индивидуальное страхование. При этом в Минстрое надеются на его обязательность.

Мень считает, что подобная схема интересна, сложна и революционна. Но пока не составлен механизм ее ввода и дальнейшего контроля.

В настоящее время норма также существует, но на добровольной основе. Но ведомство продолжит работу над превращением ее в обязательную. При этом минстрой обратил внимание, что данный пункт не должен стать бременем для покупателей.

Мень пояснил, что изменения предполагают защиту прав дольщиков за их же счет. Подобная система успешно функционирует в автомобильном страховании. Однако в случае с квартирами необходимо исключить двойное страхование. Ведь когда застройщик начнет продавать дом, он должен будет застраховать весь блок ДДУ. А граждане, застраховавшиеся сами, получат к индивидуальному еще и страхование от застройщика. Поэтому подобный вопрос требует проработки.

Также Мень обратил внимание, что поправки содержат ввод эскроу-счетов, как альтернативного механизма обеспечения безопасности средств граждан-соинвесторов. Стасишин же добавил, что от их страхования отказались. Идею Центробанка ужесточить требования к банкам, имеющим возможность открывать такие счета, поддержали. Их собственные средства должны насчитывать не менее 20 миллиардов рублей.

  • Строительство инфраструктуры

Застройщикам могут разрешить строить инфраструктуру в рамках проекта на средства дольщиков. То есть в целевое использование поступлений от граждан-инвесторов включат обеспечение ЖК инженерными, транспортными и соцобъектами.

Стасишин пояснил, что подобные расходы станут относиться к себестоимости после безвозмездной передачи инфраструктурных объектов в муниципальную собственность.

  • Размер уставного капитала

Поправки в ФЗ-214 предполагают конкретные требования к уставному капиталу застройщиков. Причем они станут зависеть от общей площади строящихся по ДДУ домов.

Стасишин обратил внимание, что минимальным размером уставного капитала будет 2,5 миллиона рублей. При этом с использованием средств дольщиков девелопер должен возвести не более 1,5 тысячи квадратных метров жилых новостроек.

Уставный капитал в 4 миллиона рублей потребуется при застройке, ограниченной 2,5 тысячами квадратных метров. 10 миллионов — для не более чем 10 тысяч «квадратов». 40 миллионов — до 25 тысяч квадратных метров. 80 миллионов — до 50 тысяч «квадратов». 150 миллионов — до 100 тысяч квадратных метров. 400 миллионов — до 250 тысяч «квадратов». 800 миллионов — до 500 тысяч квадратных метров.

И предельный уставный капитал в 1,5 миллиарда рублей необходим при объеме строительства по ДДУ свыше 500 тысяч «квадратов».

Обязательный объем уставного капитала станут рассчитывать на весь объем договоров долевого участия одного застройщика.

Ранее планировалось необходимый собственный капитал застройщика определять в 5% от величины, полученной умножением общей площади жилпомещений в многоквартирных домах, возводимых по ДДУ, на среднюю цену квадратного метра на первичном рынке. Минимальный капитал полагался в 1 миллиард рублей. Но такие нормы чиновники признали нерациональными. Также против выступали девелоперы. Так как в регионах под угрозой закрытия оказались многие.

Мень пояснил, что Россия огромна и каждому субъекту РФ соответствует свой объем инвестиций. Поэтому величина уставного капитала в зависимости от площади застройки более прогрессивна, чем требования к собственным средствам. В итоге новой системе смогут отвечать максимальное число застройщиков. Уставный капитал будет составлять в среднем 3% всех привлекаемых денег дольщиков.

Однако столичные власти заявили о появлении финансово неустойчивых компаний в случае принятия подобных изменений. Особенно в Москве. Глава рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Хинштейн думает, что поправки монополизируют рынок. Так как уставный капитал в 1 миллиарда рублей могут себе позволить лишь 4-5 компаний.

Ужесточение ответственности застройщиков за обман дольщиков

Госдума утвердила в третьем чтении закон об уголовной ответственности застройщиков за обман дольщиков многоквартирных домов. Новые изменения в УК РФ определяют понятие незаконных сделок с привлечением крупных и особо крупных сумм — свыше 3 и 5 миллионов рублей соответственно.

В первом случае недобросовестных девелоперов ждет наказание в виде обязательных работ до 360 часов или исправительных до года, или принудительных до двух лет, или лишения свободы до двух лет. Во втором — обязательными работами до 480 часов либо исправительными до двух лет, либо принудительными до пяти лет, либо заключением до пяти лет.

При этом застройщика освободят от наказания, если он полностью компенсирует пострадавшему незаконно привлеченную сумму или если сдаст дом в эксплуатацию.

Согласно данным Правительства РФ, в 2015 году количество обманутых дольщиков в стране уменьшилось на более чем 2,6 тысячи человек. Удалось достроить 54 объекта.

На сегодняшний день, по сообщению властей Москвы, в регионе пострадавшими от действий недобросовестных застройщиков признаны всего 640 граждан-соинвесторов. В то время как в общей сложности население вложило в строительство жилья 650 миллиардов рублей. То есть права нарушены лишь 1% дольщиков. С начала 2016 года в столице зарегистрировано уже свыше 8 тысяч новых ДДУ. По итогам 2015 года их было 28 тысяч против 21 тысяч в 2014-м.

Ранее в Минстрое сообщали, что намерены сформировать единого санатора для недобросовестных девелоперов. Его могут создать через специализированные банки по аналогу с существующим Агентством страхования вкладов.

Также с властями обсуждается организация Национального перестраховщика для перестраховки рисков жилстроительства с возможным привлечением зарубежного перестраховщика. В настоящее время требованиям 214-ФЗ соответствуют всего 19 страховых компаний и ОВС.

Недавно Центробанк одобрил идею учреждения в России пула компаний с солидарной ответственностью на рынке страхования застройщиков. Также появится Национальный государственный перестраховщик, которому страховые компании обяжут передавать 10% рисков на перестрахование. Инициативу планируется реализовать до конца года.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ