Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете

Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете

Долевое владение (fractional ownership) — схема, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном или нескольких объектах недвижимости. При этом уход, содержание и обслуживание недвижимости ложится на плечи профессиональной управляющей компании. Впрочем, при покупке дома или квартиры по такой схеме есть и свои риски, которые можно минимизировать, используя грамотную инвестиционную стратегию.

Компании (или фонды), предлагающие покупку недвижимости в долевое владение, как правило, имеют большой выбор объектов: от элитных вилл на Карибах до дизайнерских апартаментов в центрах крупнейших европейских городов. В США в долевое владение часто продается недвижимость в горах и на побережье.

Преимущества долевого владения:

  • возможность до месяца в году отдыхать на популярном элитном курорте;
  • доступность для покупателей с небольшим бюджетом;
  • относительно низкий стартовый порог для инвестиций: от 250 тыс. евро;
  • получение прибыли после продажи за счет роста стоимости объекта;
  • распределение налогов и расходов на содержание недвижимости между собственниками;
  • передача обязанностей по управлению и содержанию жилья профессиональной управляющей компании.

Как это работает

Практика долевого владения зародилась в 1990-е годы, когда в моду у бизнесменов вошло совместное владение яхтами и частными самолетами, а позднее эта схема распространилась и на недвижимость. Сейчас приобретение недвижимости в долевое владение наиболее востребовано у покупателей со средним бюджетом, так как проценты по сберегательным вкладам слишком малы, чтобы приносить достойный доход, а инвестиции в долевое владение ликвидными объектами позволяют получить гарантированную прибыль после продажи объекта за счет прироста его стоимости. При этом владельцы могут пользоваться жильем от 10 дней до 4-х недель в году в зависимости от локации и размера доли.

Стоит отличать долевое владение от таймшера: при долевом владении право собственности полностью принадлежит инвесторам, а после продажи прибыль делится между участниками соразмерно их долям. Обычно такую недвижимость перепродают через 7−10 лет.

В разных странах наибольшим спросом у инвесторов, решивших вложиться в долевое владение, пользуются различные объекты. Так, в Европе покупатели выбирают:

Подобный выбор обусловлен транспортной доступностью этих локаций и развитой инфраструктурой для жизни и отдыха. В Северной Америке на продажу по схеме долевого владения часто выставляются объекты, принадлежащие сети элитных отелей (таким как Four Seasons или Ritz-Carlton). Совершая такую покупку, инвесторы обычно получают доступ к курортам сети, расположенным в разных уголках мира, и часть своего отпуска могут проводить, к примеру, в Майами, а часть — на Карибских островах.

Как купить объект в долевое владение

Чтобы приобрести недвижимость в долевое владение, необходимо придерживаться следующего плана:

  • Составить бюджет и найти источники финансирования. При этом стоит помнить, что получить кредит в США легче, чем в Европе.
  • Изучить фонды и их предложения. На этом этапе стоит больше узнать о репутации фонда, предлагаемых им условиях и объектах. Также необходимо изучить предлагаемые фондом инвестиционные стратегии (в том числе выяснить подробности о доходах, расходах на содержание объекта и налогах).
  • Привлечь юриста для проведения экспертизы Due Diligence. Необходимо убедиться в отсутствии обременений на объекте и в наличии разрешения на продажу своей доли до установленного срока в случае необходимости.
  • Проверить договор и оформить покупку. Необходимо убедиться, что в договоре четко прописаны все детали относительно налогов, страховки и платежей на содержание недвижимости, а также возмещения ущерба в случае повреждений. Обычно организационной работой и оформлением бумаг занимается фонд.

Оформить приобретение недвижимости в долевую собственность можно двумя способами: либо в свидетельство о собственности вписываются все владельцы, либо приобретение оформляется на юридическое лицо. При втором варианте можно получить налоговые льготы (в зависимости от локации и объекта), а также для собственников упрощается процедура передачи или продажи своей доли.

Расчет доходов и расходов инвестора при приобретении недвижимости по схеме долевого владения

Инвестор вкладывает 250 тыс. евро в долю портфеля из шести объектов недвижимости, каждый из которых оценивается в 1,5 млн евро, и получает возможность проводить в одном из объектов 28 дней в году.

Налоги и расходы на содержание жилья делятся между покупателями и таким образом сокращаются с 30 до 5 тыс. евро в год для каждого из собственников. Прирост стоимости недвижимости за семь лет составит около 15% (исходя из минимального ежегодного роста в 2%*). После продажи своей доли инвестор получит 287,5 тыс. евро, заработав 37,5 тыс.

При этом расходы на отдых составили бы около 8,4 тыс. евро в год (из расчета 300 евро в день на человека при средней продолжительности отпуска 28 дней) или 58,8 тыс. евро за семь лет.

*При консервативной оценке. По данным Knight Frank, в 2015 году элитная недвижимость подорожала в среднем на 3%.

Возможные риски

Как и любая сделка с недвижимостью, покупка жилья в долевое владение сопровождается некоторыми рисками. Принимая их во внимание, при выборе объекта и локации, можно выбрать наиболее выгодную инвестиционную стратегию.

Риски при покупке недвижимости в долевое владение

Риск Причина Возможное решение
Потеря капитала Спад на рынке или финансовый кризис могут привести к падению спроса и цен Подождать с продажей доли до тех пор, пока рынок не вернется в стабильное состояние
Затруднения при продаже доли Из-за не слишком высокой популярности схемы долевого владения спрос на долю может быть невысок. Помимо этого, в некоторых случаях в силу вступают ограничения и свою долю можно продать только другому собственнику Активнее искать покупателей и предлагать скидки, чтобы продать свою долю до окончания действия договора
Отсутствие финансирования Кредиты на покупку недвижимости в долевое выдаются в целом реже, чем обычная ипотека В США получить кредит под залог имеющейся недвижимости легче. В Европе рассчитывать на получение кредита можно, если фонд имеет связи с финансовыми институтами

Данные: Tranio

Помимо финансовых рисков, есть и другие «подводные камни», которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в долевое владение. К примеру, организовать отдых в «горячий» сезон летних отпусков и школьных каникул бывает сложнее, чем в другое время. Также владельцы иногда не принимают во внимание, что им принадлежит не весь объект недвижимости, а лишь его доля и, как следствие, они не могут переделывать, декорировать и ремонтировать жилье по своему усмотрению.

Перспективы развития сегмента

Сегодня покупка недвижимости в долевую собственность пользуется большим спросом. Компании и фонды, занимающиеся продажей таких объектов, развиваются и разрабатывают новые стратегии для повышения отдачи от инвестиций. Для этого они не только добавляют в свои портфолио новые ликвидные объекты, но и расширяют перечень услуг, включая в него полное обслуживание жилья, сервис посуточной аренды объекта, создание большего числа долей, а также предложение гибких сроков и условий выхода из проекта.

Башита Кариявасам, Tranio

Источник: ГдеЭтотДом.РУ