Шестисоточный синдром

В последнее время спрос на дешевые загородные объекты в Подмосковье и близлежащих областях заметно вырос. Причем многие из тех, кто раньше присматривал дом в коттеджном поселке, сегодня согласны на участок без подряда. Немало и желающих приобрести доступные сотки в садовых товариществах и дачных кооперативах. Этот сегмент земельного рынка, казавшийся отжившим продуктом советской эпохи, словно обрел второе дыхание. Вот только продажей участков в садоводческих товариществах в большинстве случаев хозяева занимаются самостоятельно или прибегают к помощи небольших риэлторских фирм, работающих в конкретном районе. А потому учета сделок крупные компании не ведут, и точной статистики по емкости данного рынка нет.

Массовое увлечение садоводством началось в нашей стране в конце 1960-х, когда было принято постановление, согласно которому каждый гражданин имел право получить в бессрочное пользование участок для садово-огороднической деятельности и возвести на нем дом, параметры которого строго оговаривались.

Минимальные размеры участков составляли шесть, а в ряде мест четыре-пять соток. Могло быть и больше — восемь или 12 соток — все зависело от решения местных властей. Правда, время от времени появлялись очередные постановления, регламентирующие и эти размеры.

Территории для организации садоводческих товариществ выделяли практически во всех муниципальных районах области, но меньше всего их было вблизи столицы. Как правило, земли предоставляли предприятиям, дабы поощрить сотрудников и повысить производительность труда. Были и дачные кооперативы, в которых наделы распределялись по цеховому принципу — среди членов союзов писателей, композиторов, журналистов, сотрудников различных НИИ и т. д. Дачи «цвета нации» обычно располагались в престижной и живописной местности. Неслучайно сегодня они выделены в отдельную категорию загородного рынка и стоят больших денег. «Элитными можно назвать старые дачи в Барвихе, Жуковке, на Николиной Горе, в Переделкине, Баковке. Дома в таких местах уступают по престижности только историческим усадьбам. Цены на них сопоставимы со стоимостью объектов на Рублево-Успенском шоссе», — отмечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ».

Доля садоводческих товариществ и дачных кооперативов (СТ и ДК) в общем объеме современного загородного рынка не так уж мала. Например, Д. Таганов считает, что участки в подобных объединениях занимают порядка 70% всех земель Подмосковья, реализуемых в розницу. Но поскольку куплей-продажей шести соток в большинстве случаев люди занимаются самостоятельно, то ни одна крупная компания не располагает статистическими данными по количеству сделок, а значит, и точного объема этого рынка на сегодняшний день никто не знает. «Подсчитать все предложения практически невозможно, ведь они относятся к неурегулированной части рынка, — объясняет директор по маркетингу проекта «Долина имений» Сергей Ковалев. — Стоит также учесть, что участки, поступающие в открытую продажу, — это еще не все. Немало сделок заключается внутри самого товарищества, между соседями».

Новое — хорошо забытое старое

«Помимо товариществ, возникших в советскую эпоху, на рынке появляются и новые объединения. Так что говорить о том, что этот формат свое отжил, преждевременно», — уверен руководитель отдела загородной недвижимости компании «ЗелАК недвижимость» Александр Фомин. Вот только участки сегодня расположены все дальше от Москвы и ближе к границам области. «Наибольшее количество вновь образованных садовых товариществ находятся на расстоянии 40 км от МКАД и далее. Нередко появляются они и у границ с соседними регионами. Самыми «дачными» направлениями считаются Дмитровское, Ярославское и Новорязанское шоссе», — говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики УК «Финансы и недвижимость» Владимир Барашников. Помимо этого эксперты отмечают возросший спрос на объекты, расположенные вдоль южных и восточных трасс Подмосковья.

Для того чтобы организовать новое садоводческое некоммерческое товарищество или дачный кооператив, продавцам достаточно иметь относительно небольшой (до 5 га) участок сельхозназначения с разрешенным видом использования — «садоводство» или «дачное строительство». Разницу в статусе земли объясняют специалисты. «В соответствии с законодательством на участках в садоводческих товариществах можно возводить только сезонные постройки для временного проживания. В садовых домиках прописаться нельзя», — говорит В. Барашников. «Если же вид разрешенного использования земли — дачное строительство, то на участке разрешается возводить капитальные сооружения до трех этажей и площадью до 400 кв. м. Другой вопрос — имеет ли смысл такая постройка на шести сотках», — продолжает генеральный директор компании «Геодевелопмент» Максим Лещев. «В данном случае не требуется получение разрешения ни на строительство, ни на ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти, — дополняет юрисконсульт отделения «Семеновское» компании «Инком-недвижимость» Марина Маркина. — Это дает определенное преимущество перед категорией земель «индивидуально-жилищное строительство».

Участки в СТ и ДК заметно дешевле, чем, скажем, в организованных коттеджных поселках или деревнях. «Но в садоводческих товариществах отсутствует возможность получить постоянную регистрацию и не приходится рассчитывать на объекты социальной инфраструктуры — если они и возникают, то лишь за счет оплаты их сооружения в складчину самими членами этих объединений», — подчеркивает С. Ковалев.

Коммуникации + участок = цена

Каким же должен быть надел, пригодный для размещения садоводческого товарищества? Несомненно, его ликвидность повысят лесной массив и водоем — чем живописнее местность, тем привлекательнее предлагаемая к продаже земля. «Для покупателей также важна хорошая транспортная доступность, возможность добраться до дачи как на личном автомобиле, так и на общественном транспорте. Поэтому при поисках подходящего варианта в расчет принимается не только состояние основной трассы и подъездных путей, ведущих к участку, но и наличие поблизости железнодорожной станции или автобусной остановки», — комментирует А. Фомин.

Для современного садоводческого товарищества актуально и наличие инженерных коммуникаций, таких как газ и электричество. Проблемы с водоснабжением обычно решают несколькими способами. Например, можно вырыть колодец, но такая вода, как правило, пригодна только для полива. Кроме того, многие компании предлагают услуги по выявлению на участке подземных вод глубокого залегания и по бурению скважин. А в некоторых уже давно сложившихся товариществах существует водопровод, от которого достаточно сделать отвод к своему участку.

«Стоимость земли в уже обжитом садоводческом товариществе обычно выше, чем во вновь организованном, хотя бы потому, что в цену заложены все затраты на подключение к коммуникациям, прокладку щебневых или асфальтовых дорог, а на соседних участках закончено строительство домов», — отмечает А. Фомин. Но об этих расходах не следует забывать и в новых объединениях, где со временем они будут поделены поровну между владельцами. Стоимость подведения коммуникаций зависит от многих факторов, главный из которых расстояние от точки подключения. Чем дальше от нее находится выделенный под товарищество участок, тем дороже провести к нему электричество или газ. «В различных районах Московской области 1 кВт электричества обходится в 3 тыс. долл. (обычно для садового домика достаточно 4 кВт), — сообщает М. Лещев. — А врезка в газопровод — от 2 до 10 тыс. долл. с участка». По подсчетам С. Ковалева, стоимость подведения коммуникаций составляет 40–50 тыс. руб. за сотку.

Итак, застройщик располагает земельным участком сельхозназначения с видом разрешенного использования «садоводство» или «дачное строительство» площадью в несколько гектаров, расположенным в живописном месте недалеко от основной трассы, и имеет возможность подвести к нему коммуникации. Теперь надел надо размежевать на более мелкие участки, которые впоследствии и будут предлагать розничным покупателям. И если в старых садоводческих товариществах размер участка не превышает шести — десяти соток, то во вновь организованных объединениях «нарезка» покрупнее — от 10 до 20 соток. Стоимость земли в этом сегменте, как и на всем рынке загородной недвижимости, зависит от направления, удаленности от МКАД и местонахождения. Но можно сказать, что участки в СТ и ДК попадают в самую доступную ценовую нишу земельного рынка — от 200 тыс. руб. в новых и до 1,5 млн руб. (а иногда и больше) в обжитых дачных объединениях. «В садоводческом товариществе на 80-м км Дмитровского шоссе стоимость сотки составляет 15 тыс. руб.», — приводит пример В. Барашников.

«После того как в садоводческом товариществе на правах долевой собственности выкупается физическими лицами примерно 50% участков, формируется активная группа собственников, выбирается председатель. На общем собрании решаются такие вопросы, как организация охраны, расходы на подведение коммуникаций, благоустройство и прочее», — рассказывает А. Фомин.

Несгораемый актив

Как говорил Марк Твен, землю больше не производят. А потому даже небольшой участок в садоводческом товариществе, расположенном в удачном месте, всегда можно рассматривать как надежный инвестиционный инструмент. Возможно, продав шесть соток, больших денег хозяин не выручит, но он всегда может быть уверен в ликвидности своего актива, ведь покупателей этого вида недвижимости привлекают именно доступная цена земли и невысокие эксплуатационные расходы. А в этом году, как утверждают эксперты, спрос на землю будет только увеличиваться. «Уже в январе и феврале отмечался значительный рост сделок с земельными участками. Основная причина — прекращение роста курса доллара. Сегодня трудно сказать, какой ценностью в будущем будет обладать та или иная валюта. Чтобы сберечь капитал, многие ориентируются на вложения в землю, которую сейчас можно купить на весьма выгодных условиях», — прокомментировал ситуацию на земельном рынке М. Лещев.

Расходы на организацию инфраструктуры на примере конкретного садового товарищества, разделенного на 40 участков

• Дорога от основной трассы до товарищества — 250–300 м, по территории товарищества — 800–850 м (использовали грейдер, каток и 250 куб. м щебенки) — 450 тыс. руб.
• Подведение электричества (выкуп ТУ на 320 кВт, проект, установка столбов освещения, подводка к каждому участку, покупка и установка трансформаторов, приемка в технадзоре) — около 7 млн руб.
• Забор по периметру, вагончик для охраны, шлагбаум — 700 тыс. руб.
• Подведение газа — около 3 млн руб.
• Подведение центральной канализации — около 4,5 млн руб.

«Эти разовые платежи, разделенные на общее число собственников участков, можно вносить по частям в течение длительного времени. При этом согласно уставу СТ на участках разрешается возводить капитальные строения», — комментирует руководитель отдела загородной недвижимости компании «ЗелАК недвижимость» Александр Фомин.