Приближается время традиционного для Петербурга сезонного вида аренды – сдачи внаем загородной недвижимости. В нынешнем году спрос в этом сегменте остался практически на прежнем уровне, как и расценки. В будущем рынок летней аренды дач и коттеджей может показать неплохие результаты.
Приближается время традиционного для Петербурга сезонного вида аренды – сдачи внаем загородной недвижимости. В нынешнем году спрос в этом сегменте остался практически на прежнем уровне, как и расценки. В будущем рынок летней аренды дач и коттеджей может показать неплохие результаты.
Аренда загородной недвижимости в летний период – привычное для Петербурга явление. Традиция уезжать в арендованные резиденции или меблированные комнаты сложилась у петербуржцев исторически, с XIX века. В то время, если дворянская семья летом не отбывала за границу или в свое имение, ей, согласно неписаному закону, следовало выехать хотя бы на дачу. Поскольку не все могли позволить себе еще один дом, арендовались пустующие усадьбы. Тогда же предприимчивые купцы стали застраивать пригородные территории для последующей сдачи помещений внаем.
«Сдам полдома семье с детьми…»
Арендаторы летних дач и сегодня обычно не имеют возможности построить собственный загородный дом или не желают нести бремя его круглогодичного содержания. Чаще всего дом на лето снимают, чтобы вывезти на природу детей или пожилых родителей. Для кого-то аренда коттеджа – способ отвлечься от суеты или попробовать себя в роли сельского жителя перед покупкой собственного дома, на время его строительства.
С момента прокладки здесь железной дороги наибольшим спросом у дачников-арендаторов традиционно пользуется Курортный район, затем Выборгский. На южном направлении популярны Пушкинский, Павловский и Петродворцовый районы.
Наиболее выраженный сезонный спрос на аренду дач проявляется в марте-апреле. Летние домики сдаются, в основном, на период с мая по сентябрь включительно. Реже – по октябрь. В дешевом сегменте можно встретить предложения аренды части дома или этажа, только лишь одной комнаты со своим входом или вовсе отдельно стоящей летней кухни. Встречаются и варианты использования загородного объекта с множеством комнат в качестве частного доходного дома – здесь предлагается аренда помещений («номеров») на различные сроки от суток, возможен пансион и дополнительные услуги в виде горничной, аренды бани с бассейном, проката велосипедов и прочего.
Стоимость аренды «домика в деревне» зависит от местоположения объекта, его транспортной доступности, но чаще – от качества строения, его вида и площади, инфраструктуры и наличия дополнительных услуг.
Арендодатели в предложениях по найму, как правило, указывают метраж помещений и отмечают наличие отопления, горячего водоснабжения и «городского» санузла, автомобильной парковки, дополнительных услуг. Часто заостряют внимание потенциальных клиентов на качестве воды – питьевая из скважины, колодец, центральный водопровод.
Так, в предложении эконом-класса – в сегменте до 35 тыс. рублей в месяц – чаще всего будет присутствовать все перечисленное, но могут встречаться нюансы, такие как незавершенное строительство, биотуалет на улице, тесное соседство хозяев и других жильцов, посредственный ремонт.
Качественная загородная недвижимость среднего ценового сегмента обойдется в сумму от 50-60 тыс. рублей в месяц. За эти деньги наниматель получит дачу в пределах 50-60 км от города, которая будет представлять собой 2-3-этажное отдельно стоящее строение, полностью обставленное мебелью, с камином, баней или сауной, современной бытовой техникой. Такие объекты имеют неплохие видовые характеристики, лес и водоем для купания в транспортной доступности. По данным агентства загородной недвижимости «Общество землепользователей “Прогаль”», коттеджи средней ценовой категории в силу близкого расположения к городу и благоустроенности домов часто сдаются не только на теплое время года.
Усадьба напрокат
Дорогой сектор – это коттеджи площадью 400-500 кв.м и стоимостью ежемесячной ренты от 150 тыс. рублей. Это не просто дом, готовый к круглогодичному проживанию. Это еще и закрытая прилегающая территория с постоянным видеонаблюдением и охраной, крытым гаражом на несколько автомобилей, нередко – автономной электростанцией и дизельным котлом. Участок, как правило, оформлен ландшафтными дизайнерами и включает, кроме непременного домика для барбекю и сауны, бассейн или пруд с фонтаном. В подобном коттедже имеется элитный дизайн помещений, обеспечен доступ в Интернет и подключение к кабельному телевидению. Из развлечений – собственный видеозал, бильярдная комната и пристань, если особняк у воды. В последнее время в качестве дополнительных услуг обеспеченным арендаторам часто предлагают прокат лошадей и собачьих упряжек, лучно-арбалетный тир, тренажерный зал, охоту и рыбалку, прокат лодок, гидро– и квадроциклов.
В этом сегменте также предусмотрены услуги горничной и садовника, часто предлагается полный пансион.
«Дорогие предложения – от 150 тыс. рублей в месяц, и они находят своих арендаторов, правда, таких не очень много, – говорит Сергей Сосновский, генеральный директор агентства недвижимости «Александр». – Кризисные настроения отразились и на этом рынке: коттеджи, которые ранее были в ценовом сегменте около 300 тыс. рублей в месяц, значительно подешевели. Иначе говоря, сегодня за меньшие деньги можно получить больший комфорт и высококачественное жилье».
Аренда дорогого, а иногда и среднеценового коттеджа нередко сопряжена с возможным крупным ущербом: мебели, оборудованию или всему объекту. Так, нередки случаи, когда страдала дорогостоящая техника или сгорала баня. Потому арендодатель может предусмотреть и залоговую сумму, которая составляет от 50 до 100% стоимости сделки. Иногда владелец доходной недвижимости ее страхует, но в силу стоимости этой услуги, а также из-за того, что сделка не всегда юридически оформлена, этот вид защиты имущества чаще не предусмотрен. Это стоит учитывать всем сторонам во избежание неприятных последствий.
Дачные «прелести»
Выбирая коттедж на лето, нужно учитывать особенности его будущей эксплуатации конкретной семьей. «Удобства во дворе» сегодня почти не предлагают, но даже с использованием биотуалета или душа с небольшим бойлером могут возникнуть затруднения, особенно при наличии детей. Стоит не только тщательно ознакомиться с коммуникациями, но и внимательно осмотреть участок (на отсутствие заболоченности, к примеру) и сам дом. Неплохо прогуляться по окрестностям – чтобы соседи и окружающая действительность не стали неприятным сюрпризом на отдыхе.
Для того чтобы без проблем и временных проволочек добираться в город на работу, необходимо, чтобы арендованная дача была в пределах 40-50 км от КАД. Правда, популярность некоторых загородных направлений в летние месяцы такова, что утренней пробки на въезд и вечерней на выезд из Петербурга бывает не избежать.
К арендаторам от собственников также бывают выдвинуты особые требования: отсутствие детей или животных, соблюдение тишины, регламентированное количество проживающих или их автомобилей (из-за отсутствия машиномест на участке). Хотя капризы со стороны наймодателей скорее редкость, чем распространенное явление.
Однако, чтобы избежать в будущем возможного недопонимания с арендодателем (или постояльцами, если вы собственник), стоит составить договор аренды коттеджа, в котором закрепить условия и сроки найма, оговорить варианты досрочного расторжения договора, время и порядок посещения хозяевами. Также желательно провести инвентаризацию имущества с составлением описи вещей, отметить состояние помещений и участка – все это фиксируется в акте-приложении к договору.
Даже если коттедж был выбран самостоятельно, составить договор аренды, защищающий ваши интересы, бывает нелегко. Поэтому, учитывая стоимость сделки и важность безоблачного отдыха, лучше заранее обратиться к опытному риэлтору за содействием.
Перспективный рынок
Учитывая особенности и сезонность сегмента, собственники загородной недвижимости, в основном, стараются сдавать свои объекты на длительный срок. Суточная аренда выгодна, но трудозатратна и рискованна – можно остаться без клиентов. Однако по стоимости аренда коттеджа на майские праздники может быть сопоставима с месячной рентой.
«Хозяева, конечно, стараются сдать свои объекты на весь сезон сразу – 4-5 месяцев. Цены сейчас остаются на уровне прошлого года, – говорит Алла Иванова, руководитель отдела аренды «Адвекс. Загородная недвижимость». – Возможно, если рост стоимости аренды и будет отмечен в нынешнем сезоне, то в пределах инфляции».
«Спрос на качественное загородное жилье в целом остался на том же уровне, что и год-два назад», – уверяет Сергей Сосновский. А вот предложение на рынке аренды загородного жилья, по его данным, сегодня даже превышает спрос. Так, нередко владельцы недвижимости в ожидании ее продажи начинают сдавать коттедж, чтобы он не простаивал. Особенно этот фактор себя проявил в премиальном сегменте. За счет таких объектов предложение подросло.
По данным ВЦИОМ за 2009 год, лишь 14% жителей России могут позволить себе отдохнуть на местных или зарубежных курортах. Очевидно, что с улучшением экономической ситуации горожане все больше средств будут выделять на отдых. Для семьи из 4-5 человек аренда среднего коттеджа на все лето обойдется в сумму в пределах 120-150 тыс. рублей. Для сравнения, такая же семья на эти средства сможет провести на берегу Черного моря около месяца, да и уехать на длительный срок вряд ли позволит работа. А значит, рынок аренды загородной недвижимости впереди могут ожидать радужные перспективы.
Анастасия Рублева Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
«Наиболее популярными местами для дачного отдыха остаются Вырица, Михайловское, Солнечное, Репино, Ушково, Рощино, Выборгский район.
Перед тем как снять сдачу, необходимо поинтересоваться, в каком состоянии находится дом, давно ли был ремонт, какие коммуникации, застрахован ли дом. Важную роль играет наличие водоема, в котором можно будет купаться летом, и транспортная доступность.
Присматривать вариант лучше всего с начала апреля. Таким образом вы сможете найти подходящий вариант с разумным соотношением цены и качества.
В этом году спрос будет сохраняться во всех сегментах. Планируется рост примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Цены будут оставаться на уровне прошлого года. В дешевом сегменте стоимость аренды домов будет составлять примерно 30-40 тыс. рублей в месяц. В более дорогом сегменте – 40-95 тыс. рублей в месяц. В элитном сегменте цены на аренду жилья будут выше 100 тыс. рублей в месяц».
Алла Иванова, руководитель отдела аренды «Адвекс. Загородная недвижимость»:
«Наши клиенты делятся на три категории. Первые хотят снять недорогой домик, веранду или даже пару комнат в пригороде, для того чтобы вывезти детей или стариков на свежий воздух. Таких объектов, по нашим данным, около пятисот по области.
Вторые желают арендовать коттедж со всеми удобствами в радиусе километров 60 от города. Для таких арендаторов важна близость к Петербургу, наличие бани или сауны, отдельно стоящий дом, присутствие поблизости водоема. Таких коттеджей мы можем насчитать до нескольких сотен.
Третья категория клиентов немногочисленна, но они сверхтребовательны к объекту: обязательна отдельно стоящая баня, наличие большой территории (не менее 30 соток), ландшафтный дизайн, несколько санузлов, домашний кинотеатр и близость к озеру (не далее 700 метров). Таких объектов несколько десятков, и каждый ждет своего клиента.
В нашей базе многие из сдающихся объектов выставлены на продажу, но в летний период могут быть предложены арендаторам».