ЖК «Юрлово». Крайний антикризисный

Цены (по состоянию на конец марта 2010 года)

Информация о проекте:

Компания «Ведис» на месте автобазы «Турист» ведёт строительство 4 панельных домов серии П-44. Строительный адрес площадки — Юрловский проезд, 10 (СВАО, район «Отрадное»). В настоящее время идут работы на фундаменте 2 корпусов. Реализация квартир пока не началась, ведётся сбор заявок. Старт продаж ожидается в ближайший месяц.

Жилой комплекс «Юрлово». Ключевые плюсы:

• Ожидание привлекательных цен
• Надежная репутация застройщика, быстрые темпы строительства
• Станция метро — в зоне адекватной доступности
• Удобные внутрирайонные магистрали
• Неплохой уровень торговой инфраструктуры
• Множество интересных мест отдыха
• Инвестиционная привлекательность

Жилой комплекс «Юрлово». Важные минусы

• Неприятное непосредственное окружение
• Непривлекательный вид из окна
• Неудачное местоположение в масштабе района
• Изолированность квартала от сплошной зоны жилой застройки
• Панельные дома

Подробнее о плюсах

1. Ожидаемая привлекательная цена

«Юрлово» — последний из «антикризисных» участков «Ведиса» с концепцией застройки домами эконом-класса участков в неплохих районах города внутри МКАД. Очевидно, что участок на стыке Отрадного и действующей промзоны хуже, чем «Марфино» рядом с Ботаническим садом, «Алексеево» в двух станциях метро от Кольцевой линии и «Нахимово» с его близостью к Юго-Западу столицы. Поэтому на первом этапе продаж следует ожидать весьма привлекательных цен несмотря на начавшийся рост на первичном рынке.

2. Надежная репутация застройщика, быстрые темпы строительства

Застройщик комплекса — компания «Ведис», которая реализовала самые успешные девелоперские проекты 2009 года, жилые комплексы «Марфино» и «Алексеево». К темпам строительства претензий предъявить невозможно: 12 месяцев назад был лишь котлован, сейчас жильцы уже получают ключи. И все москвичи-покупатели новостроек должны быть довольны, что, возможно, начинает меняться стереотип о том, что строить обычную многоэтажку по 5–6 лет — это абсолютно нормально.

3. Станция метро — в зоне адекватной доступности

Участок расположен в 1,7 км от станции метро «Отрадное». Кратчайший путь от вестибюля до жилого комплекса проходит через кварталы многоэтажек по прогулочной зоне, организованной точно над тоннелем Серпуховско-Тимирязевской линии. Путь пешком займет от 15 до 25 минут и, конечно, рекомендовать такую прогулку можно лишь в приятную погоду и желательно в светлое время суток.

На общественном транспорте сейчас можно добраться до метро за 13-18 минут (при этом, автобус №838 и параллельная ему маршрутка идут кружным путем через улицу Декабристов). Но можно не сомневаться, что после заселения «Юрлово» на это отреагирует и «Мосгортранс» и, тем более, маршрутные такси. Таким образом, положение относительно метро хотя и не идеальное, но всё же вполне укладывающееся в критерий «комфортной доступности».

Сама станция «Отрадное» находится в 6 перегонах от Кольцевой линии и загружена по московским меркам не так уж сильно («в мясо» вагон забивается лишь на расположенной ближе к центру «Петровско-Разумовской»).

4. Удобные внутрирайонные магистрали

Отрадное, как и все брежневские районы на северо-востоке столицы, весьма удачно спланирован для автомобилистов. Важный плюс для будущих жителей «Юрлово» — скоростные и широкие Юрловский проезд и улица Римского-Корсакова. С «запасом» их построили по двум причинам: для обслуживания автобазы «Турист» (главного перевозчика делегаций и спортсменов на Олимпиаде–80) и как задел под продление этой трассы в Бибирево через гаражи в долине Чермянки.

5. Неплохой уровень развития торговой инфраструктуры

Северо-восток Москвы за последние 15–20 лет совершил самый значительный рывок в качестве жизни среди всех районов столицы. Из унылого «спальника» в получасе езды от метро в переполненном автобусе Отрадное стало весьма удобным для жизни местом. По числу супермаркетов и торговых центров периферия северо-восточного сектора столицы едва ли не лидирует. В 10-минутной доступности на автомобиле несколько крупных моллов с разнообразными гипермаркетами, неплохими торговыми галереями и многозальными кинотеатрами.

Несколько хуже пока ситуация с инфраструктурой «шаговой доступности»: здесь мало хороших кафе и ресторанов, есть и недостаток качественных фитнес-центров и салонов красоты.

6. Множество интересных мест отдыха в 10-15 минутах езды на машине

В Отрадном во времена СССР на окраинах жилого массива были лишь живописные пустыри. За последние 10 лет почти все эти участки были облагорожены и превращены в симпатичные парки отдыха. В долине Лихоборки построили гигантские качели из орешника и возвели храмы всех российских конфессий, берега Яузы и Чермянки превратились в живописную долину с эко-парком на Ленской улице и восстановленной усадьбой дочери Петра I в Старом Свиблово, в Бибирево построили декорации настоящей русской деревни конца XIX века. Не так далеко и настоящие подмосковные леса за МКАДом и Ботанческий сад с ВДНХ.

Есть, правда, и важный минус. Все перечисленные зоны отдыха находятся за пределами зоны пешеходной доступности. Еще один аргумент в пользу очевидного постулата, что в Юрлово будет удобно жить лишь с автомобилем.

7. Инвестиционная привлекательность

Для тех, кто приобретает квартиру в качестве инвестиционного актива, этот объект может быть даже интереснее других новостроек эконом-класса. Во-первых, цены на первую очередь продаж, вероятно, будут «ниже рынка» (реально будет потом заработать на переуступке), а, во-вторых, Отрадное — популярный район на рынке аренды и сдать квартиру в «Юрлово» можно будет и легко и выгодно.

Подробнее о минусах

1. Неприятное непосредственное окружение

Чтобы избежать обвинений в тенденциозности просто перечислим те объекты, которые непосредственно окружают сейчас строительную площадку (начиная с западной границы по часовой стрелке):

• Колбасный завод «Отрадное». Непримечательное здание конца 1980-х, есть фирменный магазин. Вывод экономически выгодного предприятия маловероятен.
• Площадка под строительство автосалона. Ведется сейчас достаточно активно. Внешний вид здания на архитектурном макете – достаточно привлекателен.
• Электроподстанция «Бескудниково». Крупнейшая подстанция в пределах МКАД, Вывод теоретически возможен, до кризиса такие планы озвучивались. В реальности — это процесс технологически сложный и очень затратный.
• НИИ по испытанию высоковольтной аппаратуры. Представляет собой типовые инженерные корпуса и испытательные установки под открытым небом. Сами испытания практически свёрнуты, хотя в советское время жители Отрадного регулярно слышали громкие взрывы.
• Медведковская железнодорожная ветка с грузовой станцией. Этот подъездной путь — один из немногих реально работающих подъездных путей к промышленным предприятиям (раньше в столице их было несколько десятков). Он обслуживает стратегически важные для строительной инфраструктуры Москвы комбинаты на Вилюйской и Чермянской улицах. Перспективы её ликвидации объективно пока маловероятны. Через ветку есть стихийный пешеходный переход, ведущий через гаражи до метро «Бибирево».
• Полоса ЛЭС с гаражными массивами. Между Отрадным и Бибирево проходит крупнейшая в столице высоковольтная линия. 6 «ниток» с напряжением 500 кВт издают характерный гул. Под ними находится огромный гаражный массив.
• Долина Чермянки. Имеет статус охраняемого природного объекта. Сейчас представляет собой замусоренные заросли кустарника. Возможно создание зоны отдыха. Есть несколько мостиков, связывающих «Юрлово» с кварталами на Ясном проезде.
• Гаражные кооперативы (МГСА №148, МГСА «Слобода», МГСА «Салют). Обычные гаражные массивы позднесоветской постройки с небольшими автосервисами, грунтовыми дорогами и стаями диких собак. Отделяют участок ЖК «Юрлово» от Юрловского проезда. Теоретически возможен их снос в контексте реализации программы «Народный гараж». Именно эти гаражи — главный недостаток местоположения участка, ведь пока они существуют, жилой комплекс со всех сторон окружен объектами негативного соседства, а вот «прорыв» это блокады сразу же сделает местоположение участка более привлекательным.

2. Непривлекательный вид из окна

Список объектов непосредственного соседства практически не оставляет надежд на привлекательный вид из окон. Пожалуй, оптимальным выбором в данном случае будут квартиры, выходящие во внутренний двор.

3. Неудачное местоположение в масштабе района

Распространенный недостаток значительной части столичных новостроек: они возникают в самых неудобных частях столичных «спальников»: далеко от их ярко выраженных инфраструктурных центров и в отрыве от сети объектов социальной инфраструктуры. ЖК «Юрлово» не является исключением. У его будущих жильцов будет весьма скромный выбор школ (в пешеходной доступности лишь самые обычные средние школы №267 и №606, ближайшая гимназия (№1554) — в 2 километрах, у метро «Отрадное»). Далековато расположены и медицинские учреждения (до детской поликлиники, например, на общественном транспорте нельзя доехать без пересадки).

Не нужно быть градостроителем или архитектором, чтобы глядя на карту понять, что прямая автомагистраль из Отрадного в Бибирево жизненно необходима не только для этого квартала, но и для всего севера Москвы. Она проектировалась в советское время, но тогда денег на эту стройку не хватило (приоритетом было строительство метро, причём в станциях северного участка серой ветки невооруженным взглядом видно стремление к экономии). Сейчас для её появления необходим снос части гаражей, что неизбежно приведет к протестам и в очередной раз затормозит строительство. Эта магистраль очень нужна, и следует ожидать работ по её строительству в ближайшие годы. Правда, наряду с положительным эффектом от её появления, будущим жителям Юрлово придётся прожить минимум 2 года рядом с дорожной техникой и строителями.

4. Панельные дома

Жилой комплекс строится из панельных домов пусть и модифицированной, но всё же морально устаревшей серии П-44. На фоне очевидных плюсов (более высокая скорость строительства, привлекательная цена) у этих домов есть и ряд недостатков. В них нет 4-комнатных квартир (можно лишь объединить трёшку с расположенной рядом с ней на этаже однокомнатной квартирой), метраж комнат в трехкомнатных квартирах скромен даже с учетом позиционирования этого объекта в эконом-классе.

Подводя итог

Ключевой параметр для этого проекта — уровень цен на начальном этапе продаж. Застройщик должен будет точно угадать тот максимум, который согласится заплатить покупатель за панельное жильё, неплохо расположенное в масштабе города и района, но с очень серьёзными недостатками в зоне непосредственного окружения. Рыночная конъюнктура последних месяцев вроде бы позволяет уходить от шоково низких (по меркам застройщика) цен, но конкретно в этом проекте всё-таки существует риск того, что цена квадратного метра будет не соответствовать качеству жизни в этом жилом комплексе.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ