Предположим, вам запала в душу именно эта квартира. Но вот незадача – в квартире проведена перепланировка. И, сдается нам, она не оформлена, как положено по закону. Что делать – покупать квартиру, несмотря ни на что, бросаться оформлять перепланировку самому или требовать это от хозяина квартиры? Или отказаться от покупки вовсе?
Предположим, вам запала в душу именно эта квартира. По всем параметрам она вас устраивает – работа, школа, бабушка – все в пределах досягаемости. И метраж как раз, и ремонт отличный, и в цене с продавцом сошлись. Но вот незадача – в квартире проведена перепланировка. И, сдается нам, она не оформлена, как положено по закону. Что делать – покупать квартиру, несмотря ни на что, бросаться оформлять перепланировку самому или требовать это от хозяина квартиры? Или отказаться от покупки вовсе? Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил разобраться в проблеме.
Казалось бы, что такого - сломать стену, остеклить балкон, перенести батареи в собственной квартире... Сейчас, пожалуй, даже может считаться моветоном отсутствие евроремонта в лучших традициях передачи «Квартирный вопрос». Почему бы не устроить в «хрущевке» квартиру-студию с камином, утепленным балконом и кондиционером, если средства позволяют! Однако не все так просто.
Проживание в типовых домах диктует свои правила благоустройства помещений. Любое изменение конструкций или коммуникаций квартиры должно быть, в первую очередь, безопасным для всех жильцов дома, поэтому оно должно быть разрешено контролирующей организацией. Самовольная перепланировка категорически запрещена законодательством. «Всплыть» неузаконенная перепланировка может в любой момент, в том числе при сделке покупки-продажи. Чем это может грозить, и что делать продавцу или покупателю с таким жилищем?
За неузаконенную перепланировку несет ответственность собственник квартиры, даже если такой ремонт был сделан до него. Продать или купить квартиру с несогласованной планировкой можно, ниже мы расскажем подробнее, как это происходит на практике. Однако и продавцу, и покупателю нужно подробно изучить вопрос легализации перепланировки, чтобы решить, стоит ли самому все оформить до сделки (на месте продавца), или вообще с такой квартирой лучше не связываться (на месте покупателя).
Итак, краткий ликбез по необходимым знаниям.
Перепланировкой в широком смысле называют все ремонтные работы, которые влекут за собой изменение технических планов БТИ.
Бывает перепланировка простая, которая выполняется по эскизу (графическому изображению перепланировки на поэтажном плане БТИ), а бывает сложная, именуемая перепланировкой по проекту (который прорабатывается специальными организациями). Перед легализацией ремонта в вашей квартире, необходимо выяснить, к какому типу перепланировки он относится. От этого зависят сроки, объем и стоимость согласования.
Простая перепланировка
Если в вашей квартире переставлена сантехника в ванной, туалете и кухне, подвинуты батареи и газовая плита, если вы решили разобрать легкие ненесущие перегородки, сделать в них нишу или заделать дверной проем, или наоборот, создать новую перегородку, не нагружая перекрытия, - то вам повезло, и ваша перепланировка согласовывается по эскизу. Займет это 3-4 месяца, и будет стоить около 2 000 рублей. Вам достаточно будет собрать самостоятельно необходимые документы (см. приложение к статье), и обозначить переделки на копии плана БТИ красными линиями. Планируйте время с запасом, ведь все мы знаем особенности работы муниципальных сервисных служб.
Если же времени нет, то вы можете поручить согласование специализированной организации. Специалисты обещают справиться за 1-2 месяца. Рекламу таких компаний можно в изобилии найти в Интернете.
Сложная перепланировка
Если вы снесли все стены в квартире, объединили жилища по вертикали, горизонтали, нагородили лестниц, увеличили жилплощадь за счет балконов (см. полный перечень работ в приложении к статье), то ваша перепланировка – по проекту. Легализовывать ее придется долго и нудно, причем в разных инстанциях.
Цена на согласование этих работ немаленькая. Например, на остекление балкона или лоджии, установку кондиционера, антенны, решетки на окно нужно разрешение Архитектурно-планировочного управления (АПУ), которое стоит около 5 000 рублей. Греющий ножки муниципальным электричеством «теплый пол» согласовывает Мосэнергонадзор, Пожнадзор и другие службы, и каждое разрешение обойдется в 2 500 рублей.
Согласование по проекту длится около полугода, и стоит от 60 000 рублей. Начать вам нужно с посещения службы «одного окна» Мосжилинспекции, где предоставят перечень необходимых для согласования вашего конкретного случая документов. (Список наиболее полного пакета требуемых бумаг см. в приложении.)
Получив разрешение, нужно вызвать техника БТИ, перечертить поэтажный план, и, если изменилась площадь квартиры, получить новое свидетельство о праве собственности с указанием новых параметров объекта в регистрирующем органе (для москвичей – в Мосгорегистрации).
В случае со сложной перепланировкой по проекту, эксперты настоятельно рекомендуют обращаться к специалистам. Поскольку количество необходимых разрешений и сложность в их получении могут ввести вас в глубокую депрессию. И подчас стоимость самостоятельного согласования может оказаться выше, чем согласование в специализированной конторе. Так может произойти, потому что разрешения, получаемые вами, имеют срок годности, который может выйти, пока вы будете простаивать в очередях в другие необходимые инстанции. И вам снова придется восстанавливать просроченные документы за деньги.
Что можно не согласовывать?
Если в квартире сделан косметический ремонт, встроены (или разобраны) шкафы, антресоли, заменены батареи, полотенцесушители, розетки и т.п. инженерное оборудование, не увеличивающее водо-, электропотребление, то согласовывать это не нужно.
Что категорически запрещено менять в квартире?
Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите. Запрещено все, что затруднит доступ к инженерным коммуникациям, что нарушит прочность несущих конструкций (например, при вырубке ниш в несущих стенах), а также сильно увеличит нагрузку на них (при установке перегородок, стяжек полов, или тяжеленных джакузи). (См. полный запрещенных работ в приложении.)
С кирпичными домами немного проще. Например, запрещенный камин устроенный в кирпичном доме, посредники, в принципе готовы согласовать примерно за 300 тыс.руб. А вот если он будет в панельном доме, то они даже и не возьмутся. В новых домах, имеющих внешние кирпичные стены «возможно на месте подоконника перед балконом сделать нишу, в обычных типовых сериях это запрещено. Таким образом, за счет балкона можно увеличить площадь комнаты или кухни, в зависимости от того, где он располагается», - объясняет тонкости благоустройства руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель» Ольга Гусева.
Какое наказание грозит за несогласованную перепланировку?
«Самовольная перепланировка - это административное правонарушение, за которое предусмотрен штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Нарушитель обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы в установленном порядке.
Если перепланировка выполнена давно и не причинила вреда конструкциям дома или соседям, то штрафные санкции также не применяются», - рассказывает подробности руководитель PR-отдела инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов.
Однако если собственник получил предписание Мосжилинспекции переделать все, как было до перепланировки в течение 4-6 месяцев, но ничего не предпринял, его квартиру могут продать с публичных торгов.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Если это квартира с простой перепланировкой, или с застекленным балконом, установленной антенной - словом, с изменениями, никому не угрожающими, то продать ее, в принципе, можно.
«Вопрос в том, знает ли об этом БТИ. Если ответ отрицательный и на плане БТИ нет «красных» линий - квартира продается в обычном порядке, - говорит исполнительный директор агентства недвижимости «Азбука Жилья» Андрей Банников. - Покупатель, при условии, что его устраивает выполненная перепланировка, берет на себя все риски, связанные с незаконной перепланировкой, то есть покупает квартиру с обременением. Наличие перепланировки в большинстве случаев влияет на стоимость квартиры. Скидка, как правило, достигает размера стоимости согласования перепланировки».
Как купить квартиру с самовольной перепланировкой, в том числе по ипотеке?
Напомним, что ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником квартиры в настоящий момент. Чтобы вам спокойней спалось в переделанной продавцом квартире, прежде чем заключать сделку, покажите квартиру опытному риэлтору. Или специалисту из фирмы, специализирующейся на оформлении перепланировок. В некоторых агентствах недвижимости риэлторы и специалисты по перепланировкам действуют согласованно.
«Для точного определения размеров, объемов, сложности проведенных работ, а также оценки стоимости согласования, наши риэлторы подключают профильных специалистов из Департамента перепланировок, которые детально все просчитывают и информируют стороны о размерах предстоящих трат и объемах проведенной перепланировки», - рассказывает о подобной услуге г-н Банников («Азбука Жилья»).
Для желающих приобрести жилье в кредит нужно знать общее правило ипотечных программ — фактические параметры объекта недвижимости должны совпадать с данными, указанными в правоустанавливающих и инвентаризационных документах.
Некоторые банки отказываются давать кредит на жилье с несанкционированной перепланировкой. «У банков всегда есть опасения, что заемщик, несущий бремя ипотечного кредита, не сможет в дальнейшем произвести согласование незаконной перепланировки, т.е. не справится с возникшей финансовой нагрузкой, - комментирует руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Анжелла Дубровская. – Если Мосжилинспекция отвечает отказом на запрос о разрешении перепланировки, на собственника квартиры накладывается обязательство привести жилое помещение в прежнее состояние. А если он с этим не справится, то квартиру могут реализовать с публичных торгов. Все это и отпугивает кредиторов». А также и компании-страховщики, которые могут увеличить взносы на страхование, обязательное при ипотеке.
Резюме интернет-журнала MetrInfo.Ru
Если вы продаете или покупаете квартиру с перепланировкой, оцените ее сложность. Попробуйте сделать это либо самостоятельно, либо с помощью риэлтора, ведущего сделку, либо вызовите эксперта из специальной компании-посредника.
С любыми вопросами обращайтесь в службу «одного окна» Мосжилинспекции в вашем районе за бесплатной консультацией.
На плане БТИ нет красных линий, и покупатель согласен с переделками? Продавайте в обычном порядке. Или согласуйте ремонт и продавайте по более высокой цене.
Продавец делает скидку на согласование перепланировки, запрещенных работ в квартире нет? Можно покупать, даже если в кредит. Но помните, что вы несете ответственность перед законом, и при любых конфликтах с соседями, домоуправлением и т.п. ваш нелегальный ремонт – ваше слабое место.
Краткая инструкция для «перепланировщиков»
Простая перепланировка
Если в рассматриваемой квартире:
· Переставлена сантехника в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
-
Переставлены нагревательные (отопительные) и газовые приборы;
-
Разобраны ненесущие перегородки;
-
Устроены проемы в ненесущих перегородках;
-
Заделаны дверные проемы в перегородках и несущих стенах;
-
Устроены перегородки без увеличения нагрузок на перекрытия.
Для ее оформления вам нужно:
1. В БТИ заказать технический паспорт, поэтажный план, экспликацию на вашу квартиру;
2. На увеличенной копии (в 2х экз.) поэтажного плана БТИ выделить красным то, что изменено. Например, ту стенку, которую снесли, или передвинутый унитаз;
3. Получить выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета в ЕИРЦ;
4. Нотариально заверить правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.);
5. Заполнить заявление установленного образца в Мосжилинспекции (МЖИ);
6. Сдать в «одно окно» МЖИ в вашем районе вышеперечисленные документы.
Согласование по эскизу:
Наименование действия |
Сроки* |
Стоимость (руб.)* |
Получение документов БТИ |
20 дней |
1000 (без вызова техника), 2000 (с техником) |
Выписка и копия финансово-лицевого счета в ЕИРЦ |
до 10 дней |
бесплатно |
Решение Мосжилинспекции |
45 дней |
бесплатно |
Согласование вашей перепланировки специализированной компанией-посредником |
1-3 месяца |
От 5 000 до 80 000 |
Сложная перепланировка
Если в квартире:
· Остеклены лоджии и балконы;
· Установлены кондиционер, антенна, защитные сетки и т.п.;
· Изменены материалы и пластика внешних конструкций, балконов и лоджий;
· Установлены бытовые электроплиты взамен газовых;
· Заменено и (или) установлено дополнительное оборудование (инженерное, технологическое) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей;
· Если квартиры объединены по горизонтали или вертикали;
· Устроены перегородки (с увеличением нагрузок) и несущие стены;
· Изменены конструкции полов (с увеличением нагрузок);
· Пристроены лоджии, балконы;
· Созданы, ликвидированы, изменены формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах);
· Объединены лоджии (балконы) с внутренними помещениями.
Для ее согласования чаще всего требуются:
-
технический паспорт БТИ (обязательно не старше одного года); (обязательно не старше одного года);
-
выписка из домовой книги;
-
удостоверенная копия финансово-лицевого счета;
-
нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
-
проект перепланировки квартиры и техническое заключение (ТЗК) о допустимости и безопасности произведенных ремонтно-строительных работ, который подготавливает компания, имеющая официальную лицензию на проектирование, например МНИИТЭП, Мосжилниипроект;
-
положительное заключение Роспотребнадзора (СЭС); ();
-
разрешение АПУ (архитектурно-планировочное управление);
-
положительное заключение авторов проекта дома (если это дом 70х гг.) или Моспроекта;
-
разрешение Пожнадзора ГУ МЧС;
-
согласование с балансодержателем помещения (ДЭЗ) и др. документы.) и др. документы.
Согласование по проекту:
Наименование действия |
Сроки* |
Стоимость (руб.)* |
Получение документов БТИ |
20 дней |
1000 (без вызова техника), 2000 (с техником) |
Выписка и копия финансово-лицевого счета в ЕИРЦ |
до 10 дней |
бесплатно |
Проект и техническое заключение проектной организации типа МНИИТЭПа |
30 дней |
От 12 000 за проект и от 15 000 за ТЗ |
Разрешения ДЭЗ, СЭС, Пожнадзор |
по 20 дней |
По 2500 ( в т.ч. зависит от площади кв-ры) |
Разрешение АПУ |
45 дней |
5000 |
Решение Мосжилинспекции |
45 дней |
бесплатно |
Вызов техника и получение нового плана БТИ |
25 дней |
2000 |
Согласование вашей перепланировки специализированной компанией |
от 2 месяцев |
От 80 000 до 300 000 |
Что категорически запрещено менять в квартире?
· Все, что затруднитдоступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам; что нарушит прочность, устойчивость несущих конструкций здания.
· Все, что предусматривает ликвидацию, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, а также увеличивает нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из тяжелых материалов и т.п.
· Запрещается переносить батареи на остекленные балконы, монтировать «теплый пол», используя системы водоснабжения и отопления, устраивать камины в панельных домах, располагать кухни и санузлы над/под жилыми комнатами соседей, объединять кухню и жилую комнату при газовой плите.
Какие законы и постановления нужно знать?
· Жилищный Кодекс РФ (гл.4)
-
Постановление Правительства Москвы от 8.02.2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы» и приложения к нему;
-
Постановление Правительства Москвы от 25.09 2007 г. N 831-ПП «О внесении изменений и дополнений в постановление Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП и приложения к нему.
-
Постановление Правительства Москвы № 883-ПП от 15.11.2005г.
-
Строительные нормы и правила (СНиП);
-
Кодекс РФ об административных нарушениях (статья 7.21).
*Сроки и цены даны ориентировочные.
Читайте также: