В ситуации кризиса на рынках финансов и ценных бумаг возникают серьезные вопросы о степени его влияния на стоимость недвижимости. В одной статье невозможно ответить на эти вопросы.
В ситуации кризиса на рынках финансов и ценных бумаг возникают серьезные вопросы о степени его влияния на стоимость недвижимости. В одной статье невозможно ответить на эти вопросы. Однако мы можем предложить несколько базовых правил для оценщиков и пользователей отчетов, чтобы обратить их внимание на ряд особенностей при оценке стоимости недвижимости в период большой неопределенности, какая наблюдается теперь, пишет "CRE".
Только действия покупателей и продавцов определяют рынок недвижимости
Надлежащий анализ рынков, замороженных недостатком финансирования, требует от оценщика углубленного анализа глобальных перспектив, понимания процессов в международной экономике, изучения причин кризиса и средств его преодоления, включая оценку политического курса местной администрации и тесно связанных с ней госструктур.
Не многие из нас имеют возможность применить все эти методы в своей работе, а менее опытные оценщики, которые никогда не сталкивались с подобными обстоятельствами, могут думать, что у них нет шансов дать правильный ответ. Однако известны несколько базовых правил, которые могут помочь оценщикам определить стоимость даже в сегодняшних сложных условиях. Ниже мы перечислим эти правила и дадим пояснения по каждому из них:
Следи за рынком
Только один день
Следи за трендами
Опираться на данные желательно, но необязательно
Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов
Правило 1. Следи за рынком
Это правило предостерегает нас от скоропалительных выводов о том, куда пойдет рынок. Хотя клиенты оценщиков иногда думают, что именно предсказание будущего на рынке и является целью нашей работы. В действительности наша задача состоит в том, чтобы понять, как реагируют участники рынка и что, по их мнению, может случиться.
Только действия покупателей и продавцов определяют рынок; нам надо лишь оценить, как они поведут себя в данный конкретный день и о какой наиболее вероятной цене они договорятся относительно нашего объекта оценки. Не имеет значения - правы или нет покупатели и продавцы. Если они соглашаются - это и есть ответ на вопрос о стоимости.
Чтобы понять, о чем думают покупатели и продавцы, нужно узнать об их дальнейших планах (описательная информация) или наблюдать за их фактическими действиями (данные о сделках в данный момент или в период времени с аналогичными условиями). Кризис часто приводит к приостановке сделок или к росту нерыночных сделок (таких, где одна из сторон находится в стрессовых условиях). В этих обстоятельствах данные о текущих сделках становятся менее полезными, чем обычно, и возникает необходимость сделать больший упор на описательную информацию, собранную от действующих участников рынка недвижимости.
Правило 2. Только один день
Это правило помогает нам избежать обвинений в ошибках. В период кризиса условия обычно меняются очень быстро, и невозможно предугадать, что может случиться завтра. Соответственно, наша оценка стоимости дается на один конкретный день при всех тех условиях, что существуют на тот момент. Если только сделка с нашим объектом недвижимости не произошла в тот же день (по цене, отличной от нашей оценки), трудно доказать, что наша оценка была неверна. Конечно, если мы сделали существенную ошибку в методологии или расчетах, будет легче показать, что наша оценка, возможно, неверна, но никто из оценщиков, читающих Commercial Real Estate, вероятно, таких ошибок не сделает.
Основное, что нужно запомнить в данном случае, - суждения покупателей и продавцов о стоимости будут меняться каждый день в зависимости от изменений условий на рынке. Для некоторых объектов наша оценка стоимости на один день кризиса может сильно отличаться от оценки на следующий день.
Правило 3. Следи за трендами
Помимо данных о сравнимых сделках оценщики вместе с покупателями и продавцами могут наблюдать за трендами, характеризующими рыночные цены.
Тренд - это изменение одного параметра в определенном направлении за конкретный период времени. Например, в условиях текущего дефицита финансирования в России девелопмент многих новых проектов приостановлен, и очевидный тренд - нулевой прирост предложения на определенный период времени. Оценщик может прийти к выводу, что участники рынка в ближайшем будущем начнут думать об увеличении ставок аренды. Как долго этот тренд продлится, станет ясно из его влияния на будущий уровень арендных платежей. При дефиците сбалансированных сделок в кризисный период анализ соответствующих трендов может быть полезным заменителем данных, чтобы поддержать логику и выводы.
Правило 4. Опираться на данные желательно, но необязательно
Некоторые оценщики опасаются делать выводы о стоимости, если они не опираются на усредненные численные показатели по определенным сделкам. При развитии кризиса количество сделок часто сокращается, так что расчеты на основании усреднения небольшого количества сделок становятся ненадежными.
В этих условиях необходимо подходить к оценке стоимости, тщательно анализируя все имеющиеся данные, учитывая специфику каждой сделки и логику участников. Для оценщиков, которые привыкли работать с численными данными, это окажется нелегкой задачей, но на деле такой подход будет более адекватен реальному поведению участников рынка. В этом случае субъективное применение логики участников, вероятно, является наиболее приемлемой техникой оценки.
Правило 5. Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов
Это правило должно защитить вас от паники. Недвижимость - долгосрочный актив, и в отличие от рынков ценных бумаг, где сделки с активами совершаются за минуты, сделки с недвижимостью требуют нескольких месяцев или лет. В результате рынки объектов недвижимости считаются относительно долгосрочными, поэтому краткосрочные факторы не влияют на их стоимость.
Существует общее правило - как ведет себя бизнес, так ведет себя и коммерческая недвижимость (хорошо или плохо). Ряд обстоятельств кризиса распознаются сразу же как имеющие долгосрочный эффект для бизнеса, соответственно, влияние факторов изменения стоимости на недвижимость также может быть оценено немедленно. Это наблюдалось, например, в ходе финансового кризиса 1998 года, когда всего за несколько дней стоимость коммерческой недвижимости упала на 40% и более.
Если нынешний финансовый кризис разрешится путем денежных инъекций, производимых правительствами по всему миру, и не окажет долгосрочного влияния на бизнес, возможно, он не скажется и на стоимости недвижимости. Несомненно, в период неопределенности при развитии кризиса возрастет длительность маркетингового периода для объектов недвижимости, но, возможно, это окажется единственным его последствием. Каждый кризис следуют оценивать по тому, каковы его последствия - только краткосрочные или же он изменит поведение инвесторов в долгосрочной перспективе. В первом случае в период кризиса для оценщика, возможно, изменятся лишь оценки маркетингового времени.
Заключение
Кризис на рынках не делает работу оценщика легче или приятнее. С другой стороны, интерес заказчиков сохраняется, что дает оценщикам возможность зарабатывать больше. В ходе этого кризиса и следующего те оценщики, кто сможет запомнить базовые правила, будут содействовать развитию рынка в период стабилизации.