Покупка недвижимости: имущественный налоговый вычет

Главный бухгалтер ATC group Мая Богатырева поделилась с нашими читателями всеми тонкостями получения налогового вычета при покупке квартиры. Вы можете узнать о том, как правильно рассчитать налоговый вычет, какие категории граждан могут им воспользоваться и о том, какие особенности получения вычета существуют при ипотечном кредитовании.

Что такое налоговый вычет?

Налоговым законодательством предусмотрена возможность получения налоговых вычетов, то есть, уменьшения суммы, с которой уплачивается налог. Одним из оснований, для получения налогового вычета является приобретение квартиры, а так же расходов, связанных с ее отделкой и уплатой процентов по ипотечному кредиту, полученному на приобретение квартиры. Важным моментом здесь является то, что при предоставлении налогового вычета уменьшается именно налоговая база, то есть сумма, которая подлежит налогообложению, а не сумма, подлежащая уплате в качестве налога.

С покупки какой недвижимости его можно получить (квартира/дача, первичка/вторичка, ипотека?) Можно ли получить вычет за ремонт квартиры, купленной в новострое?

Налоговый вычет можно получить с покупки всех видов недвижимости.

Схема и условия получения имущественного вычета при покупке вторичного жилья и дачи идентичны (описаны далее). Остальные же виды приобретения жилья имеют некоторые особенности, на которых мы остановимся ниже.

Особенности получение вычета при покупке квартиры на первичном рынке:

На первичном рынке процедура несколько иная: если было строительство многоквартирного дома и физическое лицо инвестировало квартиру, то только после того, как квартира будет оформлена в собственность, необходимо собрать все документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры и обратиться в налоговый орган.

Вычет на ремонт квартиры, купленной в новострое, можно получить только в одном случае, сумма вычета при покупке жилья может быть увеличена на сумму расходов, связанных с ремонтом помещения, при условии, что в договоре будет прописано о необходимости проведения ремонтных работ. Вычет будет предоставлен на сумму в общей сложности не более 2 000 000 руб.

Например:

Если стоимость квартиры, купленной в 2008 году составила 1 500 000 млн. руб, то налоговый вычет на который имеет право покупатель будет равен 195 тыс. руб. (1 500 000 млн. руб. Хх13%). Для увеличения стоимости жилья можно включить в расходы на его приобретение покупку отделочных материалов, и работ, связанных с отделкой квартиры(ст. 220 Налогового Кодекса РФ). Эти расходы должны быть подтверждены документально. Только в этом случае происходит увеличение размера имущественного вычета. К примеру, такие расходы составили 500 тыс.руб., в следствие чего происходит увеличение стоимости квартиры до 2 000 000 руб., таким образом происходит увеличение имущественного вычета до 260 тыс.руб.(2 000 000 млн.руб. х 13%).

Особенности получение вычета по ипотеке:

Сегодня, согласно НК РФ, размер имущественного вычета не может превышать 2 млн рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по кредиту. Получается, что в отношении процентов, уплачиваемых в счет погашения целевых займов, имущественный налоговый вычет предоставляется без ограничений.

Налоговый вычет по ипотечным процентам предоставляется по мере их уплаты банку. Для получения вычета по процентам необходимо ежегодно подавать в налоговый орган весь пакет документов до полного исчерпания причитающейся суммы вычета. Кроме того, для подтверждения сумм процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать выписку произведенных платежей с их разбивкой на сумму основного долга и сумму уплаченных процентов. Если ипотечный кредит был оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

В случае перекредитования (это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее) заемщик теряет право на вычет с процентов по новому кредиту, так как он оформляется не на покупку жилья, а на погашение ранее взятого кредита.

Пример расчета налогового вычета при ипотеке:

Приобретается квартира стоимостью 5 000 000 рублей.

Оплачивается за счет кредита - 2 500 000 рублей.

Срок Кредита - 15 лет.

Итоговая сумма процентов по кредиту - 1 250 000 рублей.

Сумма, на которую можно получить налоговый вычет - 3 125 000 рублей (2 000 000 руб. - максимальная сумма от стоимости жилья, которую можно предъявить к вычету, и 1 125 000 руб. - полная сумма процентов).

Сумма налогового вычета - 406 250 рублей (3 125 000 руб х 13%.).

Сумму равную 260 000 руб. (2 000 000 рую х 13%) можно получить единовременно, не зависимо от того, из каких средств (собственых или заемных) были уплачены 2 000 000 рублей, и при условии, что у заемщика в течение года подоходный налог составил 260 000 руб. Сумму вычета с процентов можно получить только по мере их уплаты банку-кредитору, т.е. в течение 15 лет кредитования.

Кто имеет право на налоговый вычет? (категории граждан)

Право на налоговый вычет имеют граждане, имеющие официальный доход, подлежащий налогообложению (работающие граждане РФ)

Как ограничены вычеты по времени, сумме?

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет. Размер вычетов определяется в соответствии с законодательством, действовавшим на момент квартираприобретения квартиры или комнаты, а не на момент подачи налоговой декларации (с 1 января 2001 года по 1 января 2003 года максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья - 600 000 рублей, т.е 78 тыс.руб. (600 000 руб. Х 13%), с 1 января 2003 года - 1 000 000 рублей, т.е 130 тыс.руб. (1 000 000 руб. Х 13%), с 1 января 2008 года- 2 000 000 рублей, т.е 260 тыс.руб. (2 000 000 руб. Х 13%).

Например:

Покупка квартиры стоимостью 3 000 000 рублей была произведена 15 июля 2008 года. В 2009 году собственник подал заявление в налоговый орган на получение имущественного вычета. Исходя из даты покупки жилья сумма, подлежащая к возврату будет составлять 260 000 рублей ( 2 000 000 руб. х 13%).

Сколько раз можно воспользоваться имущественным вычетом?

Когда имеет место квартираприобретения квартирыприобретение жилья имущественный вычет предоставляется налогоплательщику НДФЛ только один раз. Если налоговый вычет в связи с покупкой жилья уже использован, то второй раз налогоплательщик не вправе его получить. Но и здесь есть исключение: если вы приобрели жилье до 1 января 2001 года и к этому сроку полностью исчерпали вычет, то вы можете еще раз воспользоваться подобным правом. 1 января 2001 года - рубежная дата с точки зрения действия разных законов: в новом Налоговом кодексе не прописано, что права на льготу лишаются те, кто уже успел ею воспользоваться в период действия старого. А если вы покупали квартиру или дом как до 2001 года, так и после и вычетом еще ни разу не пользовались, то сейчас имеете право выбрать какой-то один объект для получения налогового возмещения. Кстати, заявить право на вычет можно в течение трех лет с момента приобретения жилья.

Например:

Рассмотрим еще одну ситуацию. Покупка жилья в общую совместную собственность. Возникает право на имущественный налоговый вычет. квартираприобретения квартирыприобретение жильяПокупка квартиры оформлена в собственность супругов. Они договорились, что весь размер имущественного вычета будет получен женой, муж на вычет претендовать не будет, о чем в письменной форме составлено заявление. Имущественный вычет предоставляется жене, однако при этом считается, что муж уже использовал свое право на вычет, распорядившись им по своему усмотрению (передал свою часть вычета другому сособственнику приобретенной квартиры). И при последующих покупках жилья он уже не сможет получить налоговый вычет: заявление, составленное им и женой, свидетельствует об использовании права на вычет.

Влияет ли получение имущественного вычета на какие-либо другие налоговые льготы?

Получение имущественного вычета не влияет на получение стандартных (на ребенка, на сотрудника по месту работы), социальных вычетов (на лечение, на обучение) и профессиональных налоговых вычетов (на авторское вознаграждение).

Какова процедура получения вычета?

Срока давности для подачи заявления на имущественный налоговый вычет нет.

На следующий год, следующий за годом покупки квартиры нужно обратиться в налоговую инспекцию лично или через представителя (оформив нотариальную доверенность) по месту регистрации налогоплательщика, а не по месту нахождения приобретённой (построенной) им недвижимости (п.2 ст. 229 НК РФ) в течение всего года (а не только до 30 апреля следующего года), с соответствующим заявлением.

Пример заявления на имущественный налоговый вычет:

C заявлением необходимо предоставить следующие документы и их копии (нотариальное заверение не требуется):

• паспорт;
• свидетельство о регистрации права собственности на жилье;
• договор купли-продажи (договор о соинвестировании - при покупке на первичном рынке) акт премки-передачи квартиры( при ипотеке акт приема-передачи квартиры, как правило, остается в банке. В таком случае нужно заранее попросить в кредитной организации заверенную копию);
• идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)( может потребоваться);
• документ, подтверджающий оплату: платежные поручения или расписка, которая составляется в произвольной форме, но в ней должны быть следующие слова: "Я, продавец, ФИО, проживающий по адресу, паспортные данные, получил от покупателя ФИО, проживающего по адресу, паспортные данные, денежную сумму в размере таком-то в счет проданной квартиры, доли квартиры или дома".)
• справка 2-НДФЛ( с доходов, облагаемых по ставке 13% за весь предшествующий год); декларация 3-НДФЛ в 2 экземлярах.

Если жилье приобретено при помощи ипотеки, необходимо будет подать дополнительно следующие оригиналы и копии документов:

• кредитный договор ;
• справку из банка о размере уплаченных процентов за отчётный период (за весь прошлый год);
• копии всех платёжек банка по уплате процентов (или ежемесячных платежей) и их копии (за весь прошлый год)
• желательно - выписку со счёта банка, на который производились платежи (за весь прошлый год).

При этом оригиналы указанных документов возвращаются налоговым инспектором сразу после их сверки с копиями непосредственно во время приёма декларации.

В течении 3-ёх месяцев налоговый орган будет осуществлять камеральную проверку декларации и документов, предоставленных налогоплательщиком (п.2 ст. 88 НК РФ). По истечении данного срока налогоплательщику по месту регистрации будет направлено уведомление о потверждения права на имущественный вычет(п. 9 ст. 78 НК РФ). Последним шагом на пути к получению имущественного вычета будет написание заявление о возврате налога с указанием реквизитов для перечисления денежных средств( это может быть и счет в отделении Сбербанка РФ по месту жительства, и карточный счет). Возврат суммы производят в течение месяца со дня подачи заявления о возврате. Эта сумма равна сумме указанной в справке 2-НДФЛ.

Случается так, что имущественный налоговый вычет не может быть использован в налоговом периоде полностью, поэтому его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (п. 2 ст. 220 НК РФ). Для использования вычета полностью в следующий и последующие года необходимо подавать вышеобозначенные документы.

Совет:

Продажа квартиры до момента полного получения имущественного вычета нежелательна, так как налоговая может отказать в вычете по причине отсутствия документа, подтверждающего право собственности.

Существует два варианта получения вычета: у работодателя или в налоговом органе. В чем плюсы и минусы?

Если вы решили получать налоговый вычет при через налоговые органы, то по окончании налогового периода( года покупки квартиры) вам нужно будет собрать все документы, написать заявление о получении вычета и подать декларацию по месту жительства.

Заполнение налоговой декларации - занятие не из легких. Будьте готовы к тому, что с первого раза это не получится, потеряете время и нервы. Это несомненный минус. Если вы не хотите проходить через муки под названием "заполнение налоговой декларации", то можете получить вычет через своего работодателя. Получение вычета данным путем имеет еще одно преимущество - не надо ждать окончания налогового периода. Это плюс.

Но заглянуть в налоговые органы все же придется. Налоговики должны будут подтвердить ваше право на налоговый вычет. Для этого необходимо написать заявление и представить документы, подтверждающие право на вычет. В течение 30 календарных дней с момента подачи документов налоговые органы должны дать подтверждающий документ, который необходимо предоставить в бухгалтерию по месту работы.

Получение вычета у работодателя фактически будет заключаться в выплате заработной платы без удержания 13% НДФЛ. Если же вычет получать в налоговом органе, то налогоплательщик в течение года будет производить отчисления в бюджет части своего дохода (13%), а по окончании года сможет их вернуть, но уже с некоторыми временными и трудовыми затратами.

Если человек получает вычет через работодателя, но не использовал его полностью в текущем году, то на следующий год он снова должен обращаться за подтверждением права на вычет в налоговый орган. Этот пункт также можно отнести к минусам.

Получать налоговый вычет можно только у одного работодателя. То есть, если вы работаете по совместительству, вам придется сделать выбор между двумя работодателями. Выгодней, конечно же, брать вычет на той работе, где ваша "белая" (это важно) зарплата больше. У многих возникает вопрос: а можно ли получить остаток вычета у работодателя, если до этого вычет получали через налоговую? Да, обязательств по получению остатка имущественного налогового вычета только в налоговом органе нет. В соответствии с этим налогоплательщик имеет право обратиться к работодателю для получения остатка вычета.

Кто и почему не может воспользоваться вычетом?

Вторичное получение имущественного вычета не представляется возможным, так как это право может быть использовано только раз в жизни.

Право на налоговый вычет не возникает:

• если сделка купли-продажи была проведена между взаимозависимыми лицами - родственниками (понятие "родственники" трактуется с точки зрения Семейного кодекса РФ). Например: начальник/подчиненный; жена/муж; попечитель/опекаемый, родители/ дети.
• если квартира оформлена на ребенка(несовершеннолетнего), неработающих граждан, студента или пенсионера ;
• если покупка квартиры осуществляется предпринимателем для нужд ведения бизнеса.
• если имущество было получено в результате дарения.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, имущественный налоговый вычет (при покупке) не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится:

• за счет средств работодателей или иных лиц;
• за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

Как поступить, если собственником купленного жилья стали неработающий супруг? Дети?

Таким категориям граждан, как неработающие и дети имущественный вычет не предоставляется. К сожалению, на основании этого вычет не может быть использован. Единственным выходом для неработающего супруга будет трудоустройство с отработкой не менее года.

Совет:

Для исключения таких ситуаций необходимо приобретать жилье в совместную собственность, тогда в условиях, когда один из собственников не имеет право на вычет, его получает другой собственник( работающий гражданин).Так как при совместной собственности можно распределить по письменному заявлению предоставление вычета в любой пропорции, в какой нам понравится (к примеру, 10% - супругу, 90% - супруге или 0% - супругу, 100% - супруге).

Как рассчитывается вычет, если собственник приобрел жилье по инвестиционным договорам (инвестиционный договор заключается при покупке жилья на стадии строительства) и произвел по ним расчет до 2008 г., а свидетельство о собственности получит или уже получил после 1 января 2008 г.?

На правоотношения, которые возникли в 2008 году, имущественный вычет увеличен до 2 млн. руб., следовательно, покупатель имеет право на вычет в размере 13% от стоимости жилья. Предположим, что стоимость жилья была 3 млн. рублей, т.о. собственник имеет право на вычет в размере 260 тыс. руб. (2млн. руб. х 13%). Данный имущественный вычет физическое лицо имеет право получить в 2009 году единовременно, если сумма налоговых отчислений в 2008 году также составила 260 тыс.руб.

Что делать, если отказали в налоговом вычете?

Согласно положениям ст. 137 НК РФ каждый плательщик имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера (решения), действия или бездействие их должностных лиц, если они, по его мнению, нарушают права.

• Фактически существует два способа обжалования решения налогового органа, действий или бездействия, которые не исключают друг друга:
• подача жалобы в вышестоящий налоговый орган;
• обращение в суд общей юрисдикции в соответствии с законодательством об обжаловании в суде неправомерных действий государственных органов и должностных лиц.

Практика рассмотрения подобных споров показывает, что граждане РФ успешно защищают свои права.

Каким законом регулируется процедура получения расчета имущественного налогового вычета?

С 1 января 2001 года порядок предоставления вычетов по налогу на доходы физических лиц регулирует гл. 23 ч. II НК РФ "Налог на доходы физических лиц". В соответствии со ст. 31 названного закона ч. II применяют к правоотношениям, регулируемым законодательством о налогах и сборах, возникшим после введения ее в действие.

Источник: PRO недвижимость