ЖК «Богородский». С окнами на национальный парк

Эксперты расходятся в оценках того, завершается ли кризис или нам следует ждать его следующей волны. Но бесспорен тот факт, что на первичном рынке в Москве регулярно появляются предложения, которые иначе как антикризисными назвать нельзя (во всяком случае, на первый взгляд). Одно из наиболее заметных событий 2010 года — начало реализации жилого комплекса «Богородский» на окраине Восточного округа столицы. Внимание привлекает очередной броский лозунг. Квадратный метр в доме бизнес-класса с достойным местоположением предлагается здесь за 80 тысяч рублей. Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ беспристрастно разберётся в этом интригующем предложении.

Застройщик и риэлтор

Жилой комплекс строится компанией «МонАрх» и продаётся через АН «НДВ-Недвижимость». Застройщик — компания с 15-летней историей и богатым портфолио (хотя жилья в нём не так уж и много, а такого большого городского проекта и вовсе нет). Единственным продавцом квартир выступает стремительно ворвавшаяся в лидеры в период кризиса компания «НДВ-Недвижимость». За 2009 год это агентство недвижимости заработало себе хорошую репутацию в глазах покупателей, так как именно оно реализовывало самые успешные проекты прошлого года («Марфино» и «Алексеево»).

Сегмент рынка

В отличие от «Марфино», «Нахимово» и «Алексеево» жилой комплекс «Богородский» является не типовыми панельными многоэтажками, квартиры в которых продавались с отделкой, а микрорайоном из 4 монолитных зданий. При всех плюсах монолитного домостроения по сравнению с панельным, нельзя не отметить и некоторые минусы:

• Срыв сроков при строительстве монолитных домов в Москве случается гораздо чаще, чем у панели.
• Застройщик монолитного дома не будет ощущать жесткого прессинга со стороны исполнительной власти по сдаче объекта в срок (в отличие от проектов компании «Ведис», где доля социального жилья была весьма высока, да и сами стройки были потёмкинскими деревнями, с помощью которых власть могла делать вид, что кризиса в строительстве в Москве нет).
• Привлекательная цена квадратного метра в монолитном доме является весьма лукавой цифрой, так как квартиры в монолите почти всегда больше по площади (что увеличивает стоимость самой покупки), а после вселения необходимо делать не ремонт, а самые настоящие строительные работы (по возведению стен, выравниванию всех поверхностей, разводке коммуникаций).
• Первые годы жизни в монолитной новостройке будут жизнью в атмосфере перманентного ремонта (как собственной квартиры, так и ремонта у соседей).

Застройщик позиционирует проект как жильё бизнес-класса, хотя по ряду показателей он явно не дотягивает даже до столичных критериев этого сегмента. Особенно бросаются в глаза наличие квартир на 1 этаже, отсутствие инфраструктуры (кроме навязанного по санитарным нормам детского сада), а также повышенная плотность квартир на каждой лестничной клетке (от 8 штук).

Место

В рекламной компании комплекса делается три акцента (близость к метро, вид на Лосиный остров и привлекательная цена).

До метро действительно совсем недалеко. От 3 до 5 минут займёт путь пешком до конечной станции Сокольнической линии «Улица Подбельского». Северный участок красной линии столичной подземки — самый удобный в городе. После закрытия Черкизовского рынка в вагонах на этом участке стало совсем уж не по-столичному пустынно и комфортно. Более удобной новостройки бизнес-класса для тех, кто пользуется общественным транспортом, в столице сейчас нет.

Поездки в центр (да и вообще куда-либо) на автомобиле — отнюдь не так комфортны. Главная проблема состоит в том, что нет внятной альтернативы трассе Большая Черкизовская – Стромынка – Русаковская – Краснопрудная. Но до неё надо еще добраться по узким местным улочкам, а сама поездка по ней даже в выходной день получится медленной из-за множества светофоров и трамвайной линии на совмещенном полотне.

  (Нажмите для увеличения)

С близостью к Лосиному острову всё не так уж и просто. Пешком до него дойти проблематично (потребуется не менее 12-15 минут), а отдыхать в нём ещё сложнее. Конечно, наличие национального парка в пределах 10-миллионного города является уникальной особенностью нашей столицы, но он создавался отнюдь не для отдыха горожан, а для консервации коренного ландшафта лесо-болотистой местности Центральной России. Асфальтированных дорожек в парке почти нет, да и стабильных грунтовых совсем немного. В летнее время здесь много уже забытых москвичами комаров, шаг в сторону от нахоженной тропинки чреват чавканьем в обуви, отдельную проблему представляют стаи бродячих собак. Не стоит забывать и про серьёзный природоохранный статус этой территории (а, значит, за разведённый костёр или срубленное дерево вас накажут строже, чем в «обычном» лесу). Хотя соседство с Лосиным островом всё равно является важным плюсом комплекса: из части квартир комплекса действительно будет открываться шикарный вид на это бескрайнее зелёное море.

Инфраструктура района имеет и важные плюсы, и заметные минусы. С одной стороны, комплекс строится в пределах сложившейся не одно десятилетие назад городской территории. Но при этом здесь очень мало современных супермаркетов (кроме «Перекрёстка» у метро «Улица Подбельского» ближайшие сетевые магазины среднего уровня находятся за пределами пешеходной доступности, у метро «Преображенская площадь»). Хороших современных торговых центров в районе нет, да и вообще на востоке столицы их очень мало (к ним можно отнести лишь «Тройку» на Третьем кольце и, с некоторыми оговорками, «Семёновский» у одноимённой станции метро). Такие же проблемы и с кинотеатрами (на востоке столицы есть всего один мультиплекс, в ТЦ «Щелково» у МКАД).

  (Нажмите для увеличения)

Школ и детских садов в округе достаточно много, хотя к по-настоящему качественным образовательным объектам можно отнести лишь 2 детских сада (№143 и №1421, их заново отстроили в последнее время), да 2 школы (№1349 с углубленным изучением английского языка и №1294 с углубленным изучением немецкого языка).

  (Нажмите для увеличения)

Для застройки, окружающей комплекс, трудно подобрать хотя бы одну положительную характеристику. Эти кварталы состоят из панельных пятиэтажек, блочных девятиэтажек и кирпичных домов конца 1950-х. И запланированная проектом круглосуточная охрана комплекса здесь видится отнюдь не бесполезным мероприятием.

Но нельзя не упомянуть и о целом ряде привлекательных мест и территорий на востоке столицы. Это и парк Сокольники (где есть и уютные аллеи, и множество аттракционов), и парковая зона в Черкизове (где находится самое лучшее спортивное сооружение всей страны, стадион «Локомотив»), и один из лучших городских продовольственных рынков (Преображенский рынок на месте бывшего старообрядческого монастыря на Преображенском валу).

  (Нажмите для увеличения)

Внутри комплекса

Комплекс будет состоять из 11 корпусов. Сейчас построена общая стилобатная часть (где разместится подземный паркинг), строятся жилые этажи 2 корпусов (именно в них и продаются квартиры). Продавцы уверяют, что в оплаченные сейчас квартиры можно будет заселиться ровно через год, но это значит, что жильцы первых корпусов будут счастливыми очевидцами строительства оставшихся 9 строений (что может занять ещё не один год).

Для размещения автомобилей предусмотрен подземный паркинг с неплохой для комплекса подобного класса ёмкостью (парковочный коэффициент около 1 машиноместа на квартиру). Купить машиноместо в нём пока нельзя, но ориентировочные данные по его стоимости (1–1,2 млн рублей) весьма настораживают. Получается, что за кусок асфальта средний житель этого комплекса отдаст больше, чем за стоимость своей машины. Подобное выкручивание рук вполне уместно, так как возможностей удобно припарковаться на прилегающей территории просто не существует (внутрирайонные улочки слишком узкие, а во дворах хрущовок с трудом умещается и весьма скромные транспортные средства местных жителей).

Обратив внимание на минусы, нельзя забывать и об очевидных плюсах. Здание очень привлекательно внешне (во всяком случае, на рендерах и макетах). Планировки самих квартир — вполне разумные (два санузла можно сделать даже в большинстве двухкомнатных квартир, соотношение квартир различной комнатности не вызывает искусственного ажиотажа на те или иные квартиры).

Рядом с жилым комплексом останется небольшой участок уютного сквера (где можно погулять и с детьми, и с домашними животными), а отходящий в северо-западном направлении бульвар Маршала Рокоссовского является одним из лучших мест отдыха всего района «Богородское».

Цены

80 тысяч рублей за квадратный метр – разумеется, является завлекательно-рекламной ценой (хотя именно столько просят за квадрат в 3- и 4-комнатных квартирах на первом этаже). Цена квадратного метра в квартирах с одинаковым числом комнат зависит от этажа и ориентации окон по сторонам света. Причём доплата за хороший вид из окна здесь представляется вполне разумной (ведь здесь вы выбираете между окнами, смотрящими на полуразвалившуюся пятиэтажку, и видом на Лосиный остров или Черкизовский парк).

Продажи идут достаточно активно, хотя ажиотажного спроса (как в «Марфино» и «Нахимово») нет, и сейчас можно купить квартиру любого из представленных вариантов квартир. Динамика цен на столичные новостройки за последние 6-9 месяцев наглядно показывает высокий инвестиционный потенциал сделок с приобретением недвижимости на ранних стадиях строительства (хотя ситуация на рынке всё равно остаётся весьма нестабильной, и риски при покупке с инвестиционными целями также остаются весьма высокими).

Жилой комплекс «Богородское». Ключевые плюсы:

• самая удобная новостройка для тех, кто согласен ездить на метро
• адекватная цена
• неплохие планировки квартир
• привлекательные фасады
• наличие видовых квартир

Жилой комплекс «Богородское». Важные минусы:

• плохая торговая инфраструктура в зоне пешеходной доступности
• проблемы с парковкой (паркинг неразумно дорог, припарковаться на прилегающей территории будет трудно)
• непривлекательная застройка в зоне непосредственного окружения
• неудобно ездить в центр на автомобиле

P.S.: в этом материале совершенно осознанно нет ни одной фразы про «радиационный могильник», на которым якобы и строится комплекс. Сомневающимся можно лишь рекомендовать приобрести бытовой дозиметр и проверить показатели на строительной площадке лично.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ