ЖК «Царицыно». Бизнес в Бирюлёво

Цены (по состоянию на 30 марта 2010 года)

Сейчас идёт акция («пасхальная распродажа»), в рамках которой цены на часть квартир в одном из корпусов зафиксированы на весьма привлекательных уровнях: Однокомнатные квартиры продаются из расчёта 78 тыс. рублей за 1 кв. м, на двухкомнатные — 73 тыс. рублей за 1 кв.м., 3- и 4-комнатные — по 68 тыс. рублей за 1 кв.м (таких цен за квадрат в Москве не было со времён продажи первой очереди в Марфино).

Информация о проекте

На месте Московского комбината хлебопродуктов строится квартал бизнес-класса. ЖК «Царицыно» будет состоять из 15 монолитных домов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Застройщик — МФС-6, квартиры первой очереди на эксклюзивной реализации у «НДВ». В настоящее время проведены все подготовительные работы по участку, ведётся строительство средних этажей в двух корпусах (в них же и реализуются квартиры). Ажиотажного спроса не наблюдается, скорее сам продавец пытается заинтересовать покупателей скидками, приуроченными к Пасхе.

Первоначально проект планировалось выводить как ЖК «Кантемировский», но в условиях кризиса было решено сделать ставку в рекламной компании на близость к одному из лучших мест юга столицы, парково-усадебному комплексу «Царицыно». Хотя строительный адрес домов выглядит куда менее привлекательно: ЮАО, муниципальный район «Бирюлёво Восточное», 6-я Радиальная улица.

Жилой комплекс «Царицыно». Ключевые плюсы:

• Привлекательное соотношение цены и качества домов
• В зоне доступности — отличные зоны отдыха
• Удобные планировки квартир
• Хорошая парковочная ситуация
• Есть альтернативный путь в центр — в пешеходной доступности платформа электрички

Жилой комплекс «Царицыно». Важные минусы

• Сложная ситуация с доступностью до метро
• Безальтернативность маршрута в центр на автомобиле, проблемы с развитием местной транспортной сети
• Покупателей первой очереди ожидает перспектива жизни на стройке
• Соседство с Бирюлёво
• Непривлекательный вид из части квартир
• Главный транспортный узел, метро «Царицыно», — одно из самых неприятных мест в городе

Подробнее о плюсах

1. Привлекательное соотношение цены и качества дома

Если в московском районе с почти нарицательным именем Бирюлёво активно строится жилой квартал из домов бизнес-класса, то и впрямь можно говорить о завершении кризиса. Казалось бы возвращается подзабытое уже клише, что в «Москве не должно быть домов эконом-класса». Но этот настоящий бизнес-класс на достаточно серьёзной стадии строительства (идет возведение средних этажей в домах первой очереди) предлагается по весьма привлекательным ценам. Стоимость квадратного метра здесь сейчас едва ли не самая низкая в городе, и за эти деньги можно купить жильё достойного качества, а не морально устаревшую панель. Оптимизм потенциальным покупателям должны внушать и темпы строительства.

2. В зоне доступности — одни из лучших зон отдыха

Большинство москвичей ассоциирует юг города с бесконечными массивами унылых брежневских панелей в сочетании с НИИ и производственными корпусами. Но некоторые районы Южного административного округа очень удобно расположены относительно лучших столичных зон отдыха.

Одно из главных преимуществ ЖК «Царицыно» — соседство с одноимённым дворцово-парковым ансамблем. Оставим краеведам и архитекторам споры о том, насколько правильным было восстановление готических руин в монолитном железобетоне, и лишь констатируем то, что сейчас здесь стало очень красиво и удобно отдыхать. В центре комплекса может быть многолюдно и шумновато в выходные, но найти тихие (но вполне безопасные) аллеи в глубине парка можно всегда.

Кроме «Царицыно» в пешеходной доступности от описываемого ЖК находится столичный дендропарк (с неплохой коллекцией азональной растительности) и бывшая усадьба Герцена в Загорье (где планируется масштабная реконструкция усадьбы одного из богатейших оппозиционеров позапрошлого века). В адекватной доступности находятся Аршиновский лесопарк (едва ли не единственный парк Москвы, полностью состоящий из сосен) и музей-заповедник «Коломенское».

3. Удобные планировки квартир

В отличие, к примеру, от ЖК «Богородское», где в доме, позиционирующемся как бизнес-класс, на лестничной клетке расположено более десятка квартир, здесь на каждый этаж приходится не более 4 квартир. Высокий первый этаж запроектирован под размещение обслуживающих объектов (что в некоторой степени снизит необходимость использования инфраструктуры соседнего Бирюлёво). Все квартиры — очень просторные, два санузла можно сделать даже во всех двухкомнатных квартирах, почти везде — большие светлые кухни и хорошие лоджии. Т.е., это жилье принципиально иного качества по сравнению с конкурентами ЖК «Царицыно» по цене и местоположению, панельным эконом-классом в Нахимово и Юрлово.

4. Хорошая парковочная ситуация

Редчайший случай для современного столичного проекта — но к «Царицыно» почти невозможно предъявить претензии в части обеспечения будущих жителей парковочными местами. Во-первых, парковочный коэффициент — вполне приемлем (всего здесь будет больше 8 000 машиномест), во-вторых, многоуровневый паркинг обещают не построить «когда-нибудь», а уже возводят параллельно с первой очередью строительства.

5. Есть альтернатива поездке по пробкам — в пешеходной доступности находится платформа электрички

Жизнь на окраине Москвы, со сложной доступностью метро казалось бы должна приводить к обязательным ежедневным многочасовым затратам на транспорт. Преимущество этого места состоит в наличии альтернативы пробкам на автомагистралях или поездке в забитом автобусе до неприятной станции метро «Царицыно». В 800 метрах к юго-западу от ЖК расположена станция «Бирюлёво-Товарная». В утренний час пик частота хождения электричек сопоставима с метро (зелёные поезда курсируют раз в 7 минут), а путь в них до Садового кольца займёт не более получаса.

6. Планы по созданию собственной инфраструктуры квартала

В проекте микрорайона закреплены обещания застройщика по строительству и детских садов, и школ, и торговой инфраструктуры. Если всё это будет реализовано, то тогда удастся минимизировать один из важнейших минусов местоположения — соседство с Бирюлёво, непрестижной и неспокойной столичной окраиной.

Подробнее о минусах

1. Сложная ситуация с доступностью до метро

Станция метро «Царицыно» находится относительно недалеко, всего в 2 километрах от домов первой очереди одноимённого ЖК. Но это расстояние преодолевать пешком ежедневно весьма затруднительно, да и сам путь частично пролегает вдоль непривлекательных заборов и гаражей. По Липецкой улице проходит множество маршрутов наземного транспорта, но в часы пик поездка может занять едва ли не столько же, сколько потом сам путь от метро «Царицыно» в центр. Заявленные в рекламной компании «7 минут на транспорте до метро» выполнимы разве что в выходные дни. В самом Бирюлёво метро не будет построено никогда (таких планов нет даже на фантастических Генплановских схемах развития до 2050 года).

2. Безальтернативность маршрута в центр на автомобиле, проблемы с развитием транспортной сети

Для ежедневных поездок в центр на автомобиле Бирюлёво — один из самых неудачных районов внутри МКАД. Единственная связь с внешним миром — трёхполосная Липецкая улица, которая ещё и принимает на себя подмосковный трафик с городов весьма населённого юго-восточного Подмосковья (Видное, Ступино, Кашира). Она переходит в тесный Пролетарский проспект со множеством светофоров и неудобным левым поворотом на Каширское шоссе.

Есть проблемы и в местной транспортной сети. Жизненно необходимо строительство развязки на пересечении новой трассы Элеваторной улицы и Липецкой, иначе в серьёзнейшую проблему превратится уже сам выезд из квартала. Работы там ведутся достаточно вяло, очевидно, что жители первых корпусов ЖК «Царицыно» будут пользоваться узкой старой Элеваторной улицей с неудобным медленным светофором.

3. Покупателей первой очереди ожидает перспектива жизни на стройке

Проектом микрорайона предусмотрено строительство 15 корпусов, сейчас строится и продаётся только 2 из них, причём они находятся в глубине будущего квартала. Это сулит нынешним покупателям нерадостную перспективу наблюдения за строительством следующих 13 корпусов в первые несколько лет жизни в ЖК.

4. Непосредственное соседство с Бирюлёво

Бирюлёво — район с репутацией, основательно подмоченной в советское время. Главные проблемы — транспортная изолированность, специфический социальный состав (большинство квартир здесь давалось работникам промышленных предприятий) и неблагоприятная экологическая ситуация. Про транспорт уже было сказано выше, экология с остановкой большинства столичных заводов стала вполне на среднегородском уровне, а вот качество населения здесь едва ли не ухудшилось. Район с дешёвой арендой  рядом с железной дорогой и крупными рынками стал весьма популярен среди выходцев из стран СНГ.

Справедливости ради надо сказать, что за последние 20 лет жить здесь стало гораздо удобнее, чем при позднем СССР. По числу супермаркетов он не уступает большинству спальных районов, есть современный кинотеатр, достаточно развита сеть школ и детских садов, удобно относительно ЖК «Царицыно» расположены и детская и взрослая поликлиники.

5. Непривлекательный вид из окон

Застройщик рекламирует квартиры с панорамным видом на Царицынский парк. И, действительно, при взгляде на восток вам откроется почти бескрайнее зелёное море. А вот к западу от участка пейзажи уже не столь привлекательны. Две железнодорожные магистрали, пивзавод Efes, база запаса башенных кранов и один из 4 действующих мусоросжигательных заводов.

6. Главный транспортный узел, метро «Царицыно», — одно из самых неприятных мест в городе

Узловая точка большинства маршрутов тех жителей ЖК «Царицыно», которые будут пользоваться общественным транспортом — одноимённая станция метро. На очень тесной площади у примыкания Луганской улицы к Каспийской расположены крупная автобусная конечная, автостанция пригородных маршрутов, железнодорожная платформа, множество торговых палаток и два рынка под открытым небом. Здесь неспокойно, многолюдно и неприятно практически круглосуточно.

Подводя итог

Сейчас в Царицыно очень привлекательная стоимость квадратного метра, а вот стоимость самих квартир с достаточно большой площадью довольно ощутимо «кусается». За эти суммы можно купить квартиру на вторичном рынке в рядовом советском жилом фонде практически в любой части города (даже вблизи Садового кольца), в панельных новостройках можно найти варианты пусть и не так близко к центру, но в более престижных и удобных секторах столицы.

Очевидно, что здесь расчёт сделан на несколько целевых аудиторий: на тех, кому принципиально переселиться из квартиры в советском жилом фонде в свежую новостройку или на тех, кто покупает своё первое жильё в Москве. ЖК «Царицыно» достаточно неплохой вариант для тех, кто готов пожертвовать некоторыми факторами местоположения ради жизни в просторной квартире в монолитном доме.

Источник: Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ