ГдеЭтотДом.РУ: Низкие ставки угрожают здоровью российской ипотеки

ГдеЭтотДом.РУ: Низкие ставки угрожают здоровью российской ипотеки

Рынок жилищного кредитования в России второй год подряд продолжает стремительный рост и уверенно движется к докризисным объемам. Сказывается комплекс положительных факторов: благоприятная макроэкономическая ситуация в мире, восстановившаяся уверенность многих россиян в завтрашнем дне, длительная ценовая стабилизация на рынке жилья, продолжающееся снижение ставок жилищного кредитования, требований к первоначальному взносу и платежеспособности заемщиков.    

Рынок жилищного кредитования в России второй год подряд продолжает стремительный рост и уверенно движется к докризисным объемам. Сказывается комплекс положительных факторов: благоприятная макроэкономическая ситуация в мире, восстановившаяся уверенность многих россиян в завтрашнем дне, длительная ценовая стабилизация на рынке жилья, продолжающееся снижение ставок жилищного кредитования, требований к первоначальному взносу и платежеспособности заемщиков.   

Согласно обнародованным Центральным Банком России данным на рынке жилищного кредитования за март 2011 года было выдано около 39600 займов на сумму почти 53 млрд рублей.  Количество выдаваемых кредитов  за год выросло на 80%, а по сравнению с мартом 2009 года, когда рынок жилищного кредитования достиг «дна» и вовсе в 5 раз. 

Всего за первый квартал 2011 года банками выдана 91 тысяча жилищных кредитов на сумму в 115 млрд рублей. Для сравнения – за первый квартал 2008 года, в период расцвета российского рынка жилищного кредитования, было выдано кредитов на сумму в 174 млрд.рублей.  Именно в начале 2008 года ставки жилищного кредитования снизились до минимального исторического  уровня в 12,5% в рублях. В марте 2011 года по данным Центрального Банка России ставка вновь снизилась до этого значения. 

Однако, для понимания тенденций на рынке жилищного кредитования не столь важно абсолютное значение ставки, сколько ее соотношение с уровнем инфляции в стране. По итогам 2008 года инфляция составила 13,3% - получается, что ставка по кредитам тогда была ниже уровня инфляции. В то же время в 2011 году уровень инфляции прогнозируется около 10% - то есть ставка остается на 2,5% выше уровня инфляции и  при этом пользуется растущим спросом со стороны населения.

Как показывает докризисный опыт, именно снижение ставок жилищного кредитования ниже уровня инфляции, вкупе с иными факторами, способствует надуванию «ипотечного пузыря».  Чрезмерное снижение процентных ставок,  так же как и излишняя либерализация требований к заемщикам и первоначальному взносу, могут спровоцировать спекулятивный рост цен на квартиры, так как привлечет на рынок жилищного кредитования  не только потребительский, но и инвестиционный, спекулятивный спрос, как это было до кризиса.

Обычно, в условиях свободного рынка банки не заинтересованы в снижении процентных ставок ниже уровня инфляции. Однако под влиянием государственной политики и вливаний дешевых кредитных ресурсов из государственных фондов через государственные банки такое может произойти. Сейчас ряду категорий населения доступны жилищные кредиты по «социальным» ставкам, однако в силу жестких ограничений на участие в подобных программах, их социального или служебного статуса, они не оказывают заметного влияния на рынок в целом.   

В целом, в 2011 году продолжаются тенденции рынка, характерные для 2010 года – низкая доля кредитования в валюте, рост просрочки по валютному кредитному портфелю и сокращение по рублевому. Однако, статистика первого квартала позволяет сказать и о существенной новой тенденции – росте среднего размера выдаваемого кредита, что может служить косвенными признаком либерализации требований банков к заемщикам.  Если на протяжении большей части 2009 и всего 2010 года средний размер кредита составлял 1,1 млн рублей, то за первый квартал 2011 года он вырос до уровня 1,3 млн рублей. При этом срок кредитования по-прежнему остается на 1 год ниже докризисного. На фоне стабильных доходов россиян это говорит о том, что банки готовы выдавать большие суммы кредитов, чем в 2010 году, заемщикам с тем же доходом.  

Вероятно, рост доверия к заемщикам связан и с продолжающимся снижением уровня просроченной задолженности. Так, доля просрочки по кредитам в рублях снизилась с 2,73% в ноябре 2010 года, когда она достигла пика до 2,4% в марте 2011 года. В сфере валютного кредитования кризис продолжается – доля просроченной задолженности достигла к марту 11,3%.   Впрочем, с начала года выдано всего 610 кредитов в валюте.

В целом текущая ситуация на рынке кредитования и сделок с жилье позволяет нам сохранить прежний прогноз: в 2011 году рынок жилищного кредитования может восстановиться до докризисного уровня по количеству выдаваемых кредитов, однако, не по их объему, особенно с учетом инфляции за три года. 

Иллюстрация 1. Накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 2. Накопленная просроченная задолженность по предоставленным жилищным кредитам

Иллюстрация 3. Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам

Иллюстрация 4. Количество предоставленных жилищных кредитов за месяц

Иллюстрация 5. Объем предоставленных жилищных кредитов за месяц

Иллюстрация 6. Средневзвешенный срок жилищного кредитования

Иллюстрация 7. Средневзвешенная ставка жилищных кредитов, %

Иллюстрация 8. Средний размер жилищного кредита выданного за месяц

Примечание: в иллюстрациях приведены данные из отчетности Центрального Банка РФ, либо данные, рассчитанные АЦ ГдеЭтотДом.РУ по данным Центрального Банка РФ.

Александр Пыпин, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Пыпин Александр, руководитель аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ

Другие материалы