Дом на Большой Садовой, 10: Коммуна Булгакова (Мск)

Для большинства москвичей здание по адресу: Большая Садовая, 10 — это, прежде всего, место, где расположена нехорошая квартира из «Мастера и Маргариты». Теперь в этой квартире номер 50 располагается музей Михаила Булгакова. Однако прославился этот дом, прежде всего, тем, что стал первым в Москве домом-коммуной.

Вотчина пролетариата

В 1920-е годы одной из новинок, пришедших в быт советских граждан, стало появление домов-коммун — старые дома переделывали под коммунальные квартиры, а затем сдавали в нарезку представителям пролетариата. Первым домом, где был опробован новый формат в Москве, стал доходный дом на Большой Садовой, построенный в начале XX века в стиле модерн на деньги миллионера и владельца табачной фабрики «Дукат» Ильи Пигита. Как и все бывшие доходные дома, он был передан Моссоветом заводам и фабрикам для улучшения жилищных условий рабочих. Правда в собственность предприятий перешли не все квартиры, наверху в собственной квартире жил художник Петр Кончаловский.

Именно в этом доме, в спартанских условиях поселился в 1921 году писатель Михаил Булгаков. Строго говоря, новому жильцу в доме-коммуне в самом центре Москвы не особо нравилось. «Жаль, некоторых удобств нет, Например, — испорчен ватерклозет. С умывальником тоже беда: Днем он сухой, а ночью из него на пол течет вода», — описывал свой быт сам писатель в шуточном стихотворении. В этой коммунальной квартире Михаил Булгаков вместе с семьей жил до 1924 года, и ее же он вывел под именем нехорошей квартиры в своем романе «Мастер и Маргарита». После того, как во времена перестройки роман стал фактически культовым, такой же культовой стала и бывшая квартира Булгакова. Более того, культовым стал даже подъезд этого дома, который быстро превратился в место сбора хиппи и неформалов. Именно здесь была создана «Академия хиппи», а стены расписаны поклонниками творчества писателя. Однако затем нехорошая квартира приобрела официальный статус — на средства фонда имени писателя в ней был открыт в апреле 2007 года музей Булгакова и стали проводиться регулярные экскурсии. С тех пор дом на Большой Садовой приобрел более официальный статус.

«Нехороший» рынок

Стоимость квартир в доме № 10 на Большой Садовой улице вполне соответствует ценам на Садовом кольце, в непосредственной близости от Патриарших прудов, превратившихся за последние годы в один из самых фешенебельных районов российской столицы. В частности, на шестом этаже покупателю предлагается трехкомнатная квартира площадью 130 кв. м. За «трешку» с переделанной в салон кухней площадью 25 кв. м покупателю придется заплатить 26,5 млн рублей. В этом же доме предлагается похожая квартира примерно той же площади уже за 29,5 млн рублей, правда продавец указывает, что торг уместен. За четырехкомнатную квартиру площадью 140 кв. м продавец просит уже около 37 млн рублей. Причем зачастую владельцы недвижимости в этом доме не только готовы продать свою квартиру, но и сдать ее в аренду, в том числе под офис.

«Это указывает на то, что, по сути, речь идет об инвестиционном активе, расставаться с которым владелец не готов в условиях не самой благоприятной конъюнктуры и может подождать», — говорит управляющий партнер «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. По его словам, в таком контексте булгаковский дом воспринимается скорее не как место, где находится музей писателя, а прежде всего, как дом на Садовом кольце в районе Патриарших прудов. «Местоположение дома в элитном районе в данном случае первично, а то, что здесь находится „нехорошая квартира“, активно привлекающая неформалов, это скорее минус для рынка дома, чем его плюс», — добавляет эксперт.

Таким образом, на цену влияет не история дома, а его местоположение. В соседних домах квартиры стоят примерно так же, как и в доме Булгакова. В частности, по данным ГдеЭтотДом.РУ, по адресу Еромалаевский переулок, дом 21 выставлена на продажу квартира стоимостью 30 млн рублей. Площадь квартиры, расположенной на втором этаже, составляет 112 кв. м. «Садовое кольцо и Патриаршие пруды — это две составляющие, определяющие цену, а то, что это дом с историей, конечно, можно указать дополнительно, но в данном случае это не очень важно, имена Михаила Булгакова и Петра Кончаловского не сильно влияют на стоимость квадратного метра в этом доме», — добавляет гендиректор «Службы недвижимости» Павел Карасев.

Аналогичную закономерность эксперты отмечают и на рынке аренды. «В 2007 году мы сдавали трехкомнатную квартиру площадью 126 кв.м в этом доме. Ставка аренды на тот момент составляла 5500 долларов, и почти за туже цену сдавалась квартира со сходными параметрами на Большой Садовой, 3», — вспоминает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров.

Редактор отдела экономики журнала «Компания» Алексей Лоссан, специально для ГдеЭтотДом.РУ