Участков под застройку в Москве все меньше. Один из главных земельных ресурсов столичных девелоперов — это территории промышленных предприятий. Но везде есть свои проблемы. Одна из основных сложностей реконцепции промзданий — это создание инфраструктуры. Если мы говорим про жилой формат, то на территории жилого объекта необходимо построить всю необходимую социальную инфраструктуру.
Участков под застройку в Москве все меньше. Один из главных земельных ресурсов столичных девелоперов — это территории промышленных предприятий. Но везде есть свои проблемы.
Одна из основных сложностей реконцепции промзданий — это создание инфраструктуры. Если мы говорим про жилой формат, то на территории жилого объекта необходимо построить всю необходимую социальную инфраструктуру. В соответствии со строительными норами, школа должна располагаться не далее 500 м от дома, детский сад — не далее 300 м.
Если речь идет о перепрофилировании построенного промышленного строения , то принимается решение — здание подлежит сносу или использованию. При сносе возникают дополнительные затраты на снос, очистку, возможно, рекультивацию территории. Стоит учесть, что использование построенного сооружения не всегда будет дешевле, чем его снос и строительство нового. В любом случае территория бывшего завода — это участок с обременением, построенными зданиями, определенной историей использования этой территории. Но сегодня, в условиях нехватки свободных территорий, эти земли востребованы для реализации новых проектов.
В какие объекты — коммерческие или жилые — перепрофилируются обычно промышленные здания? Это зависит от рыночной ситуации и особенностей территории. Так, в свое время на рынке наблюдался дефицит офисов, складской недвижимости. Тогда в Подмосковье, на участках, подходящих по своим параметрам под создание складов, было выгодно строить склады. На удачно расположенных, с точки зрения требований офисной недвижимости, участках, в период нехватки офисных помещений, строили офисы.
В посткризисный период офисная недвижимость восстанавливается медленнее, чем жилая. В 2010 году основное число сделок приходилось на жилую недвижимость, наиболее активным сегментом является эконом-класс. В этих условиях многие собственники проектов коммерческой недвижимости, находящихся на начальной стадии, стадии проектирования, приняли решение включить в проект жилую составляющую, например, добавить апартаменты. Это позволяет провести диверсификацию рисков, оживить концепцию проекта и, за счет реализации жилой части, получить деньги на начальной стадии реализации объекта.
В целом, бывшие заводы и фабрики чаще всего перепрофилируются в многофункциональные комплексы, где присутствуют и офисные, и жилые, и торговые площади. В качестве удачных примеров реконцепции промзон можно привести такие жилые проекты, как московские жилые комплексы «Скай Форт», «Гранд Паркъ» и подмосковный микрорайон «Красная горка» в Люберцах.
Стоит заметить, что в настоящий момент на территории Москвы еще не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые должны упростить процедуру изменения вида разрешенного использования участков. В соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2009 г. N
После принятия ПЗЗ изменение вида разрешенного использования будет возможно в соответствии с установленными в правилах основных и условных видов разрешенного использования. В рамках ПЗЗ проведено зонирование территории населенного пункта, где для каждой зоны определены виды разрешенного использования (основные и условно разрешенные) и обозначены правила застройки с регулированием плотности, высотности и прочих показателей.
Для земель населенных пунктов большинство установленных видов разрешенного использования предполагают как возможность размещения/эксплуатации зданий, строений, сооружений определенного назначения, так и возможность нового строительства (реконструкции) на земельном участке с сохранением функционального назначения вновь возводимых (реконструируемых) зданий.
Спецификой Москвы является, то что разделяются виды разрешенного использования, предполагающих эксплуатацию существующих зданий, строений, сооружений, и виды разрешенного использования, допускающих реконструкцию либо новое строительство. Соответственно при выкупе участка в собственность в Москве в реестр прав вносится запрет на новое строительство, которое можно снять после внесения дополнительной платы в бюджет города. Сейчас вопросами изменения цели предоставления земельных участков и развития застроенных территорий в Москве занимается градостроительно-земельная комиссия.
Генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая, специально для ГдеЭтотДом.РУ