Капремонт на плечах жильцов: плюсы и минусы

Капремонт на плечах жильцов: плюсы и минусы

Положение, инициированное премьер-министром Дмитрием Медведевым о взимании с 1 июля 2014 года с жильцов многоквартирных домов платы за капитальный ремонт в целом может быть оценено позитивно, но для того, чтобы оно действительно работало на сохранение жилого фонда, и не било по кошельку граждан, оно должно пройти серьезную доработку.

Несколько дней назад Дмитрий Медведев выступил с инициативной перенести оплату капитального ремонта многоквартирных домов из бюджета государства на плечи граждан.

В настоящее время же дома ремонтируются за счет государства. Статья «капитальный ремонт», время от времени встречающаяся в платежных документах, имеет два варианта происхождения. Первый — если капитальный ремонт был действительно проведен в данном конкретном доме, и управляющая компания выставила жильцам эту сумму, разбитую на платежи в течение года. Второй — это «фантазии» отдельно взятых ДЭЗов и управляющих компаний. Но пока законодательно оплата капитального ремонта не закреплена за гражданами, подобные статьи в платежках не имеют под собой законного основания.

Положение, инициированное премьер-министром Дмитрием Медведевым о взимании с 1 июля 2014 года с жильцов многоквартирных домов платы за капитальный ремонт в целом может быть оценено позитивно, но для того, чтобы оно действительно работало на сохранение жилого фонда и не било по кошельку граждан, оно должно пройти серьезную доработку.

Так, заявленный государством тариф на капитальный ремонт в размере 5-7 рублей за 1 кв. м в месяц с учетом региональных дотаций пока может быть рассмотрен только как некая условная отправная точка, вокруг которой необходимо будет сформировать тарифную шкалу, учитывающую ряд важных факторов. Ключевые из них — это возраст дома, его класс, рыночная стоимость квадратного метра в ремонтируемом доме и доходы граждан, проживающих в конкретном регионе. Эти факторы также могут быть определяющими для разработки системы государственных субсидий на капремонт.

С точки зрения возраста дома возможна такая пропорция: чем старше дом — тем выше тариф на капремонт. Это логично: ведь чем старше дом, тем больше он нуждается в ремонте. Не так давно государство собиралось ввести так называемую тарифную амнистию на дома-новостройки. Иными словами, первые пять лет жильцы освобождаются от внесения денег за капитальный ремонт; застройщик берет на себя обязательства за свой счет устранять все возможные неполадки. А дальше вступает в силу «возрастная шкала»: от нуля первые пять лет и с прогрессирующим тарифом в последующие годы«. Но тут кроется множество вопросов, которые нужно будет как-то решать.

Введение такой шкалы в чистом виде сильно ударит по жителям регионов, моногородов, военных городков и так далее, где ветхий жилой фонд во много раз превышает количество домов-новостроек. И в этом случае не обойтись без государственных субсидий. Впрочем, без субсидий не обойтись и жителям Москвы, хотя, как показывает статистика, ветхий фонд в столице составляет всего порядка одного процента. Поэтому второй фактор, который необходимо учитывать при введении данного Положения — это рыночная стоимость квартиры в ремонтируемом доме. И здесь зависимость обратно пропорциональна: чем она выше — тем меньше возможность получения государственных субсидий на капремонт и их размер.

Приведем простой пример, например, домам на Чистых прудах по 110 лет — вполне солидный возраст для проведения капремонта. Но стоимость квартир там оценочно колеблется в районе 25 000 долларов. Или же дом такого же возраста где-нибудь в Мурманске — в состоянии ли жильцы оплатить его капремонт без государственных субсидий? В идеале дома с минимальной рыночной стоимостью квартир, где бы они ни находились должны быть 100-процентно датируемы государством госбюджета и бюджета территории.

Введение положения об оплате капремонта не должно пагубно отразиться на социально незащищенных группах населения, поэтому процедура принятия решения должна быть максимально унифицирована.

Если оплата затрат на капитальный ремонт переходит в руки граждан, соответственно, дом переходит на самоуправление. Если дому необходим капремонт, то жильцы должны принимать решение об этом на общем собрании дома. Желательно с участием специалистов строительных организаций, им будет необходимо провести осмотр, составить смету расходов, и исходя из состояния фонда на капитальный ремонт своего дома, обратиться к государству за целевыми субсидиями из городского бюджета. И внутренние правила такой помощи должны быть четко прописаны Минфином в рамках бюджетной политики конкретного субъекта федерации. Насколько я понимаю, государство готово субсидировать капитальный ремонт в сумме, эквивалентной находящейся на счету фонда конкретного дома.

Капитальный ремонт в доме необходимо проводить каждые 20 лет. Такой временной лаг выявлен практическим путем; государство не дает ни норм, ни рекомендаций по этому поводу. В процессе капитального ремонта полностью меняется инженерное и лифтовое оборудование, проводится исследование и ремонт всех конструктивных и несущих деталей дома, ремонтируется фасад и кровля, происходит замена кабеля и перекрытий.

Понятно, что в процессе 20-летней эксплуатации дома та или иная система выходит из строя. К примеру, максимальный срок эксплуатации лифта — 20 лет, а вот кабель более 10 лет функционировать не может. Не говоря уж о кровле, фасадах, и прочих элементах, которые требуют подновления гораздо чаще. Судя по тому, из каких материалов сейчас возводится современное жилье — эта частота будет только увеличиваться. Надо полагать, что с введением положения средства на этот ремонт жильцы будут брать из фонда на капитальный ремонт, то есть, граждане помимо капитального ремонта будут оплачивать еще и текущий. Что, впрочем, происходит и сейчас, и что обозначено в платежках статьей «содержание и эксплуатация».

Может ли данное положение повысить качество эксплуатации домов? Не исключено. Во-первых, за счет повышения культуры владения. Вряд ли жильцы будут портить подъезд или лифт, отремонтированный на их собственные средства. Культура владения — это скорее западный подход, у нас же это восходит к советским временам дежурных по подъезду, добровольным дружинам и прочим общественным проявлениям, которые теперь кажутся разумными и рациональными.

Но прежде всего, качество эксплуатации, конечно, повысится за счет развития конкуренции на рынке управления жилой недвижимостью. Например, порядка 80% жилого фонда в Москве управляется посредством ДЭЗов, оставшихся от советских времен, или управляющими компаниями, сформированными частично на основе тех же ДЭЗов и контролируемых бывшими городскими и областными чиновниками средней руки, которые в свое время беспрепятственно забрали тысячи квадратных метров под эксплуатацию. Введение нового положения неизбежно приведет к тому, что жильцы многоквартирных домов массовой застройки будут очень тщательно контролировать уровень работ, проводимых за счет их личных средств. А это означает, что ДЭЗы уже не смогут работать в прежнем расслабленном режиме, и им придется либо соответствовать требованиям жильцов, либо их потеснят частные управляющие компании с более качественным набором услуг.

Генеральный директор УК Clever Estate Сергей Креков

Спецпредложения от застройщиков в ноябре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Другие материалы

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности