Московские новостройки у метро: где найти и сколько стоит?

Ситуация в сегменте недвижимости, расположенной в шаговой доступности от метро, сегодня поистине парадоксальная. Вопреки логичной казалось бы схеме, когда у метро располагается самая бюджетная недвижимость, ориентированная на людей, не имеющих личной машины и пользующихся подземкой, в Москве наоборот, 65% всего строящегося жилья у метро относится к элитным комплексам и комплексам бизнес-класса. Эконом-класс охватывает лишь треть рынка и строящиеся проекты вполне можно охарактеризовать традиционным языком рекламы элитки: «Дома эконом-класса в шаговой доступности от метро — уникальный, штучный товар, предложение более чем ограничено».

Говоря об эконом-классе нельзя не отметить, что он, как и весь рынок недвижимости, меняется и развивается. Улучшается качество строительных материалов, совершенствуются подходы к качеству застройки. В связи с этим за последние несколько лет эконом расслоился. Панельные дома на окраинах Москвы так и остались классическим экономом, а более качественные монолитные, имеющие хорошее местоположение и предлагающие покупателям ряд дополнительных опций, которые раньше встречались исключительно в бизнес-классе, стали относить к комфорт-классу. По сути комфорт — это улучшенный эконом, но всё еще доступный покупателю по своей ценовой политике. Например, в жилом комплексе комфорт-класса квартира продается по цене эконом-сегмента, но сам дом имеет собственные прогулочные зоны, подземные и наземные парковки, детский сад, и за те же деньги покупатель получает гораздо больше комфорта.

Если говорить о реальной шаговой доступности той или иной станции метрополитена, а не условной и «притянутой за уши», то по количеству проектов лидируют Хамовники и его станции «Фрунзенская» и «Спортивная». Здесь квартиры у метро предлагают элитные ЖК «На Трубецкой», ЖК Knightsbridge («Английский Дом»), жилой микрорайон «Садовые Кварталы». Цены на квартиры соответствующие и начинаются от 450 тыс. рублей за квадратный метр. Естественно, ценовую политику в этих домах определяет не близость к метро, которая сама по себе для элитного жилья не входит в число первостепенных факторов, а расположение в историческом центре города.

В эконом-классе выбор ограничен предложениями в строящихся ЖК «Шатер» (метро «Красносельская»), ЖК «Новоясеневский» (метро «Ясенево») и ЖК «Чертановский» (метро «Улица Академика Янгеля»), уже построенном ЖК «Солнце» (метро «Молодежная») и ряде типовых панельных домов, как например новостройка у метро «Кузьминки». О востребованности бюджетных квартир у метро можно судить по темпам продаж — 85-90% объемов в таких проектах раскупается еще на этапе строительства. К моменту заселения выбрать можно либо среди больших трехкомнатных квартир, либо среди единичных неликвидных однокомнатных и двухкомнатных квартир на первых-вторых этажах. В качестве примера можно привести ЖК «Солнце». Летом 2012 года дом был сдан ГК и собственники квартир получают ключи. Двухкомнатных квартир в продаже уже нет, а цена свободных однокомнатных площадью 53 кв. м, начинается от 11,5 млн рублей. Но и этих квартир в продаже остались единицы. В ЖК «Шатер», сдача которого запланирована на конец 2012 года, так же идет допродажа последних квартир: однокомнатные квартиры площадью 52 кв. м продаются за 13 млн рублей, двухкомнатные стоят 19,3 — 20 млн рублей.

В «Новоясеневском» цена однокомнатных квартир начинается от 10 млн рублей, в «Чертановском» — от 7 млн рублей. Разброс цен обусловлен разницей в метражах. В «Новоясеневском» площадь находящихся в продаже однушек начинается от 64 кв. м, а в «Чертановском» от 49,5 кв. м.

В связи с тем, что жилье эконом-класса само по себе рассчитано на массового покупателя, квартиры в таких комплексах, как правило, имеют стандартные метражи. Применение монолитных технологий позволяет «играть» с планировками, но и здесь далеко не каждый проект отличается удачными находками. Так, в ЖК «Чертановский» комнаты большинства четырехкомнатных квартир и ряда трехкомнатных имеют неправильную форму, что затрудняет расстановку мебели. Трех- и четырехкомнатные квартиры сами по себе продаются медленнее, а подобные планировки лишь увеличивают срок экспозиции квартир на рынке.

На порядок выше как по качеству, так и по организации жилого и придомового пространства являются жилые комплексы комфорт-класса. Ярким представителем этого сегмента является жилой комплекс «M-Hause», строительство которого всего в 100 метрах от станции метро «Улица Академика Янгеля» начала ФСК «Лидер». Монолитный дом переменной этажности от 22 до 23 этажей строится по индивидуальному проекту и по своим характеристикам полностью соответствует комфорт-классу. В комплексе будут представлены квартиры свободной планировки, в том числе видовые квартиры с панорамным остеклением на последних этажах. Запроектирована собственная огороженная и благоустроенная территория, подземный паркинг, детская площадка. Каждый тип квартир, будь то однокомнатные или трехкомнатные, будут иметь оптимальные для сегмента комфорт-класса метражи. Так, площадь однокомнатных квартир начинается от 39,5 кв. м, двухкомнатных — от 62 кв. м и трехкомнатных — от 78,2 кв. м.

Известно, что чем больше у жилого дома преимуществ, выделяющих его среди других проектов своей ниши, тем дороже в нем квартиры. Возможность дойти пешком до действующей станции метро за 5-7 минут повышает цену квартир не менее чем на 10-15%. Основное преимущество проживания в квартирах рядом с метро — ощутимая экономия времени при поездках и плюс к этому возможность заранее рассчитать длительность маршрута, чего часто лишены владельцы автомобилей. Загруженность дорог в два-три балла может резко обернуться всеми девятью при единственной аварии и от опоздания на важную встречу или запись к врачу никто не застрахован. Метро же всегда едет по расписанию.

Любой фактор, так или иначе характеризующий недвижимость, каждым конкретным покупателем воспринимается субъективно. Даже такой казалось бы очевидный плюс, как близость парковой зоны может стать серьезной проблемой для аллергика, страдающего от пыльцы и тополиного пуха. Так и с метро. У каждого покупателя будет по этому поводу собственное мнение.

К очевидным недостаткам близости метро можно отнести неизменное наличие многочисленных круглосуточных палаток с фаст-фудом и прочими товарами «первой необходимости», которые тянут за собой не самый интеллигентный контингент, особенно в вечернее время.

Но это совершенно не влияет на уровень спроса и квартиры в таких домах раскупаются быстрее, чем идет строительство.

Как уже отмечалось, близость метро является весомым аргументом, чтобы продавать расположенные рядом квартиры на 10-15% выше рынка. Даже в границах Москвы, где хорошо развит наземный транспорт, именно метро позволяет увеличивать конечную стоимость квартир. В зоне до 10 километров от МКАД, где сегодня ведется массовая застройка и с нуля строятся целые жилые микрорайоны, первое, что возводится — это жилье, а вся сопутствующая инфраструктура, в том числе и развитие сети наземного транспорта идет вторым, а то и третьим эшелоном. Планы города по интенсивному строительству новых станций метро, в том числе и за МКАД, которые будут воплощены в жизнь не раньше чем через 1-2 года, а то и все 5 лет уже сегодня дают застройщикам повод для прибавки стоимости возводимого жилья.

Как правило, озвучка планов о строительстве новой станции или целой ветки метро и обозначение четких сроков по их воплощению прибавляет к цене квартиры 5-7%, и еще на 7-10% жилье дорожает, когда эта станция открывается для пассажиров.

На сайте метрополитена заявлено, что помимо уже открытой станции «Новокосино» до конца текущего года в эксплуатацию введут станции «Алма-Атинская» и «Пятницкое шоссе».

Близость последней станции называет среди своих преимуществ ЖК Микрогород «В лесу». Но даже от новой станции до «Микрогорода» придется идти более полутора километров. Конечно, в сравнении с сегодняшним днем строительство метро намного улучшает ситуацию, но застройщики лукавят, громко заявляя о его шаговой доступности.

Действительно близко метро будет от строящегося в Люберцах ЖК «Лермонтовский» — по озвученным планам станция «Лермонтовский проспект», которую хотят построить к концу 2013, будет всего в 300 метрах.

Активно рекламирует себя как комплекс у метро ЖК «Некрасовка-парк» в одноименном районе, куда к 2016 году протянут новую Кожуховскую линию. Если конечную станцию «Некрасовка» построят на пересечении проспекта Защитников Москвы и Покровской улицы, то обещанное метро будет буквально через дорогу.

Помимо линий «традиционного» метро, решению транспортной проблемы отдельных районов Подмосковья очень помогут линии скоростных трамваев, планы по запуску которых сегодня так же активно обсуждаются правительством Москвы. Первая линия от станции метро «Шоссе Энтузиастов» до Балашихи, которую обещают построить в 2014 году, позволит почувствовать себя полноценными москвичами жителям таких комплексов, как например «Новое Измайлово». Для ближайшего Подмосковья линии скоростных трамваев могут стать хорошей альтернативой метро, которые и строить менее трудоемко и перевозку жителей одного-двух областных районов они будут решать ничуть не хуже привычного метро.

Редакция ГдеЭтотДом.РУ