Район Хамовники: цены, тенденции, перспективы развития

Район Хамовники формировался на протяжении нескольких столетий. С давних пор Хамовники был одним из самых привлекательных с точки зрения проживания районов. Еще во времена царского правления здесь возводились дома и усадьбы, принадлежащие аристократии и богатым дворянам.

Помимо исторических Хамовников в состав района входит кластер внутри Садового кольца: улицы Волхонка, Остоженка и Пречистенка с прилегающими переулками, который в 1990-х гг. получил название «Золотая миля». Большинство экспертов рынка недвижимости, в том числе и эксперты компании Welhome, рассматривают отдельно район Хамовники и район Остоженки, так как последний является наиболее знаковым в ЦАО, а цены на объекты недвижимости самыми высокими.

Современное развитие района Хамовники связано как с общей градостроительной политикой города, так и с развитием ЦАО в условиях планомерного освоения наиболее перспективных площадок, расположенных в не менее престижных районах Москвы, таких как Замоскворечье, Якиманка, Тверской и т.д. К тому же не стоит забывать, что в районе Хамовники, несмотря на его культурное наследие и историческую ценность, сосредоточено значительное число промышленных площадок. Данные промышленные зоны оцениваются как перспективные для многофункционального освоения, в связи, с чем на некоторых из них началась реализация девелоперских проектов.

В результате реорганизации производственных территорий в районе Хамовники успешно освоены и продолжают осваиваться следующие территории:

• на месте фабрики «Красная Роза» компания KR Properties реконструировала деловой квартал с одноименным названием
• на месте бывшего троллейбусного парка № 5 компанией «Интеко» возведен жилой комплекс «Фьюжн Парк»
• на месте завода «РТИ «Каучук» возводится жилой комплекс «Садовые Кварталы», ранее принадлежащий УК «Уникор», а в сентябре 2012 года выкупленный группой «БИН»
• на месте Хлебозавода № 6 компания «Реставрация Н» возводит жилой комплекс Knightsbridge Private park
• на месте бывшего экспериментального завода напитков «Хамовники» компания «Галс-Девелопмент» возводит жилой комплекс «Литератор»
• на месте бывшей шелкокрутильной фабрики «Моснитки» компания «Дон-Строй» строит жилой комплекс Barrin House.

Помимо осваиваемых промышленных зон на территории района располагаются и перспективные, но таких уже совсем немного, например, АМНТК «Союз», ОАО «НПО Гелиймаш», ЗАО «Московский шелк».

Как отмечают аналитики компании Welhome, в последние 2 — 3 года в районе Хамовники активно развивается новый формат элитной городской недвижимости — так называемые жилые кварталы, к числу которых относятся: «Садовые Кварталы», Knightsbridge Private park, «Литератор» и Barrin House. Отличительной особенностью данных проектов является их масштабность, которая до недавнего времени была несвойственна элитному сегменту городской недвижимости Москвы.

Таблица 1. Краткое описание проектов квартальной застройки, реализуемых в районе Хамовники

Таблица 2. Краткое описание проектов квартальной застройки, реализуемых в районе Хамовники

По данным службы проектного консалтинга и аналитики, на текущий момент времени район Хамовники занимает лидирующие позиции по объему предложения элитных квартир на рынке недвижимости Москвы (71% от общего объема предложения). В рассматриваемой локации расположено наибольшее количество элитных жилых комплексов (12 проектов): в 10 из них реализуются квартиры, в 2 — апартаменты.

Стоит отметить, что на ноябрь 2012 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке элитных квартир установилась на уровне 19 500 долларов, на рынке элитных апартаментов — 17 200 долларов.

Первое место в рейтинге цен занимает район Остоженка (средняя стоимость 27 960 долларов за 1 кв. м). За ним следуют районы Басманный (27 350 долларов за 1 кв. м) и Пресненский (26 340 долларов за 1 кв. м). Замыкает ценовой рейтинг Тверской район (14 840 долларов за 1 кв. м).

Район Хамовники, в силу наличия ощутимого объема предложения, находящегося на начальном этапе реализации, занимает 6 место по уровню цен. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляется 17 600 долларов.

В течение 2012 года в районе Хамовники вышли в реализацию 3 элитных жилых комплекса:

• в I квартале 2012 года в реализацию поступили квартиры в жилом комплексе «Литератор», расположенном по адресу: Льва Толстого ул., вл. 23/7, стр.1;
• во II квартале 2012 года на рынок элитной недвижимости вышел жилой комплекс Barrin House, расположенный по адресу: Малая Пироговская ул., вл. 8;
• в III квартале 2012 года в продажу поступили квартиры в рамках проекта «Дом на Смоленском бульваре», расположенного по адресу: Смоленский б-р., д. 24.

Стоит отметить, что количество проектов, реализуемых в Хамовниках, будет планомерно возрастать. Так, в начале 2013 года ожидается возобновление продаж в проекте Grand Deluxe на Плющихе, расположенном на улице Погодинская, вл. 4 (девелопер «Дон-Строй»).

По состоянию на ноябрь 2012 года площадь большинства элитных квартир на первичном рынке Хамовников варьируется в диапазоне от 101 до 200 кв. м (58% от общего объема предложения). Наименьшее количество предложения приходится на элитные квартиры площадью более 300 кв. м (10% от общего объема предложения).

По стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной недвижимости Хамовников превалируют квартиры в диапазоне от 15 001 до 20 000 долларов (46% от общего объема предложения). Наименьшее количество приходится на элитные квартиры стоимостью 1 кв. м от 20 001 до 25 000 долларов и более 25 000 долларов (по 9% от общего объема предложения соответственно).

Несмотря на колебания курса доллара и негативные прогнозы ряда экспертов, на протяжении 2012 года наблюдался планомерный рост спроса на элитную городскую недвижимость. На текущий момент времени тройка лидеров выглядит следующим образом: первое место занимает район — Хамовники (17% от общего числа запросов). Второе место — Тверской район (16% от общего числа запросов). За счет выхода ряда новых проектов МФК ощутимо возрос интерес к Пресненскому району, который и замыкает тройку лидеров (15% от общего числа запросов).

Что касается предпочтений потенциальных покупателей относительно выбираемых площадей квартир, то наиболее популярными в районе Хамовники являются квартиры площадью от 101 до 200 кв. м (65% от общего числа запросов). Что касается спроса по стоимости 1 кв. м элитных квартир в Хамовниках, то наиболее востребованными являются квартиры со стоимостью 1 кв. м от 15 001 до 20 000 долларов (29% от общего числа запросов).

В настоящее время район Хамовники активно застраивается целыми кварталами элитного жилья, что непосредственным образом сказывается и на развитии инфраструктуры района, которая с каждым годом становится все более качественной и разнообразной.

В 2011 году эксперты рынка недвижимости признали район Хамовники самым привлекательным для проживания с детьми. Здесь сосредоточены одни из самых престижных и дорогих детских садов и школ, например детские сады Babbyland и «Виктория-2000», школы — «Будущее» и «Золотое Сечение», американская школа «Юджин Центр». Также район обеспечен большим числом частных и государственных медицинских центров, включая детский центр диагностики и лечения им. Семашко.

Стоит отметить, что при всей развитости инфраструктуры района как таковые профессиональные торговые центры в Хамовниках отсутствуют. Торговая недвижимость района представлена отдельными супермаркетами, магазинами формата стрит-ритейл, в основном, расположенными на Комсомольском проспекте, а также галереей «Акрополь» возле станции метро «Парк Культуры». На Большой Пироговской улице, которая является одной из наиболее значимых улиц рассматриваемого района, стрит-ритейл слабо развит ввиду того, что на ней расположены, в основном, клиники ММА им. И.М. Сеченова.