Застройщики коммерческой недвижимости начинают предлагать жилье бизнес-класса

На московский рынок жилой недвижимости пришли компании, для которых ранее этот сегмент никогда не был характерен. И хотя прежние лидеры пока прочно удерживают свои позиции, уровень конкуренции между ними усиливается, от чего покупатели в ближайшем будущем только выиграют. К таким выводам пришли аналитики компании «Метриум Групп», проанализировав итоги I квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы.

В 2012 году на рынке новостроек наблюдалось активное развитие сегмента бизнес-класса. За год вышло 16 новых проектов, из которых около 70% реализуется в формате апартаментов. Среди наиболее крупных и интересных премьер 2012 года можно отметить объекты «ДОНСТРОЯ» — ЖК «Долина Сетунь», новые корпуса ЖК «Алые Паруса», а также ЖК «Таежный» («ImagineEstate»), ЖК «Мосфильмовский» («МонАрх»).

С начала 2013 года продажи открылись в одном новом проекте бизнес-класса — ЖК «Соколиный форт» (ДОНСТРОЙ). Всего по итогам 1 кв. 2013 г рынок первичного жилья этого сегмента включал 51 комплекс. Общий объем предложения составил около 5 040 квартир в 99 корпусах (Без учета объема предложения ЖК «Триколор», ЖК «Dominion», ЖК «Газойл Сити», ЖК «Айвазовский» в связи с отсутствием данных в открытых источниках информации.)

Лидерами по количеству новостроек бизнес-класса являются престижные Западный и Северо-Западный округа (23,2% и 18,2% соответственно). На них же приходится и основная доля квартир со смещением предложения в сторону СЗАО (32,2%). В ЗАО расположено 23,6% квартир.

Диаграмма 1. Распределение объема предложения по округам г. Москвы (корпуса)

Диаграмма 2. Распределение объема предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Половина всех реализуемых корпусов уже введена в эксплуатацию. Еще около трети новостроек находится на высокой стадии строительной готовности: 19,2% домов построены, в них проводятся отделочные работы, в 13,1% ведется монтаж верхних этажей. На начальном этапе строительства находится всего 10,1% объектов. В структуре распределения предложения квартир также лидируют дома, которые уже сданы ГК (32%). Второе место занимают корпуса на нулевой стадии строительной готовности (24,9%).

Диаграмма 3. Распределение объема предложения по стадии строительной готовности г. Москвы (корпуса)

Диаграмма 4. Распределение объема предложения по стадии строительной готовности г. Москвы (квартиры)

Предложение новостроек бизнес-класса включает квартиры от одной до семи комнат, а также пентхаусы. Структура смещена в сторону двух- и трехкомнатных квартир (32% и 34% соответственно). Достаточно велика доля многокомнатных квартир, она составляет 16% — практически столько же, сколько и однокомнатных — 18%.

Диаграмма 5. Распределение объема предложения по количеству комнат

По итогам I квартал 2013 года средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса составила 207,4 тыс. рублей. По сравнению с декабрем она увеличилась на 3,2%. Не учитывая ЦАО, где средневзвешенная цена составила 306,4 тыс. рублей за 1 кв. м, максимальное ее значение пришлось на Западный округ (235,8 тыс. рублей за 1 кв. м). Самая низкая средневзвешенная цена зафиксирована в ЮАО (146,1 тыс. рублей).

Диаграмма 6. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в зависимости от округа

Средний бюджет однокомнатной квартиры по итогам 1 квартала 2013 года составил 10,100 млн рублей, двухкомнатной — 16,493 млн рублей, трехкомнатной — 22,019 млн рублей.

Таблица 1. Стоимость квартир в зависимости от количества комнат

«На первичном рынке жилой недвижимости Москвы сегмент бизнес-класса по-прежнему является самым обширным, — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор „Метриум Групп“. — На него приходится около половины всех выставленных на реализацию квартир в новостройках города. В этом году также планируется выход как минимум шести новых проектов, среди которых „Фили Град“ („MR Group“), „Донской Олимп“ („LSR.Недвижимость — Москва“), „Red Site“ („Dekra“ / „Insigma“)., „Ренессанс“ (ОАО „494 УНР“) и др».

Как отмечает эксперт, позиции игроков сейчас меняются. Одним из крупнейших застройщиков жилья бизнес-класса становится «Донстрой», который занимает сегодня лидирующие позиции в данном сегменте. В 2012 году компания вывела масштабный комплекс «Долина Сетунь», в этом году — «Соколиный форт». Причем, «Донстрой» не планирует на этом останавливаться, и намерен наращивать долю. Тогда как совсем недавно лидером была компания «Интеко».

Вместе с тем приходят и новые игроки, которые раньше не работали на рынке жилья в Москве. Например, компания ImagineEstate до сих пор специализировалась на коммерческой недвижимости. Проект «Таежный» стал первым для них на рынке столичного жилья. Другой известный застройщик коммерческой недвижимости — компания MR Group — в этом году выводит свой первый жилой комплекс в Москве — «Фили Град».

«Учитывая ограниченный спрос и обширное предложение в сегменте жилья бизнес-класса, можно прогнозировать существенный рост конкуренции, — продолжает Мария Литинецкая. — Рост уровня конкуренции и выход новых игроков приведет к тому, что будут появляться новые проекты с более низкой стартовой ценовой политикой. Соответственно, будет обостряться и ценовая конкуренция. Ситуация усугубляется еще и тем, что в сегменте жилья бизнес-класса дополнительную конкуренцию составляют проекты апартаментов, которые сейчас активно выводятся в том числе в ЦАО. Это, как правило, реконструированные дома, где бюджет покупки начинается от 7 млн рублей. По своим качественным характеристикам их можно отнести к бизнес-классу. А для покупателей бизнес-класса самое главное — это расположение и набор качественных характеристик, которые они получают за данную цену. Поэтому, учитывая ограниченное предложение жилья в центре, покупатели готовы рассматривать в качестве альтернативы апартаменты. Соответственно, у них появляется более широкий выбор, в том числе на территории ЦАО, при этом с более доступным уровнем цен. Уровень конкуренции в данном сегменте увеличивается — я бы назвала это главной тенденцией рынка жилья бизнес-класса сегодня».