Инвестиции в недвижимость окупаются не сразу, особенно при очень скромной ценовой динамике на рынке, которая наблюдается сейчас. И вдвойне неспешно, если речь идет о вложениях не в строящиеся объекты, а в квартиры уже обжитых домов. Тем не менее, на трехгодичном отрезке можно получить неплохую маржу. Если, конечно, кризисные явления ситуацию не подпортят, причем в пределах одной и той же области степень выраженности этих явлений может существенно различаться. Вот и разных городах Подмосковья доходность колеблется в колоссальном диапазоне: от 49% со знаком «плюс» до 7% со знаком «минус».
Инвестиции в недвижимость окупаются не сразу, особенно при очень скромной ценовой динамике на рынке, которая наблюдается сейчас. И вдвойне неспешно, если речь идет о вложениях не в строящиеся объекты, а в квартиры уже обжитых домов. Тем не менее, на трехгодичном отрезке можно получить неплохую маржу. Если, конечно, кризисные явления ситуацию не подпортят, причем в пределах одной и той же области степень выраженности этих явлений может существенно различаться. Вот и разных городах Подмосковья доходность колеблется в колоссальном диапазоне: от 49% со знаком «плюс» до 7% со знаком «минус». Впрочем, отрицательную доходность продемонстрировали лишь 3,5% городов Подмосковья (а еще 1,7% — нулевую). Так что большинство инвесторов, которые захотят зафиксировать свою прибыль сейчас, в накладе не останется.
Причины, по которым эксперты уровень доходности рассчитывали именно на трехгодичном периоде, самые очевидные. «Мы взяли данные по средней цене квадратного метра с июля 2010 года для того, чтобы сориентировать инвесторов, которые захотят зафиксировать прибыль, — поясняет генеральный директор портала „Мир квартир“ Павел Луценко. — Начиная с июля этого года они уже смогут продать свою недвижимость без уплаты подоходного налога в размере 13%, а выставлять квартиру на продажу можно уже сейчас». Чтобы данные оказались максимально точными, специалисты отдельно рассмотрели вложения в квартиры разных габаритов — от малоформатных «однушек» до классических «трешек». При этом в качестве стандартов были приняты условные площади, которые для малогабаритных однокомнатных квартир были обозначены как 30 кв. м, обычных однокомнатных — 40 кв. м, двухкомнатных — 54 кв. м, а трехкомнатных — 70 кв. м. Их ценовые характеристики собрали по 58 городам Московской области и обобщили в едином рейтинге.
От 49% и ниже
Десятку городов с самым высоким процентом доходности открывает Щербинка, которой до «красивого» пятидесятипроцентного дохода не хватило какого-то одного процента. Здесь за прошедшие без малого три года средние цены выросли на 36,366 тыс. руб. за кв. м. Вторым по инвестиционной привлекательности во вторичное жилье стал город Московский, который от лидера отстает всего на 3%. При этом в июле 2010 года он стартовал с более высокой ценовой отметки — 77,54 тыс. руб. за кв. м (против 74,086 тыс. руб. за кв. м. в Щербинке), да и сейчас по средним ценам он обгоняет рекордсмена рейтинга.
Эти два города идут с большим процентным отрывом ото всех остальных: занявшая третье место Апрелевка отстает от них на 12 и 9 процентов соответственно. При этом нынешние цены в Апрелевке значительно ниже, чем в городах-лидерах. Так, по сравнению со Щербинкой квадратный метр в Апрелевке обходится дешевле на 20%, а по сравнению с городом Московским — на 22%.
Остальные города, вошедшие в первые десять позиций по доходности (Реутов, Троиц, Железнодорожный, Наро-Фоминск, Подольск, Голицино и Люберцы), идут «ноздря к ноздре»: уровень доходности в них колеблется в пределах 30 — 33%. Любопытно, что из этой шестерки максимальные цены на вторичное жилье сейчас демонстрируют города, стоящие в рейтинге на крайних позициях: Реутов, занимающий четвертую строчку, и Люберцы, идущий десятым.
«Безусловно, на рост цен в некоторых городах этой «десятки» повлияло расширение границ Москвы, три года назад предположить, что это случится, не мог никто из инвесторов, — говорит Павел Луценко. — Им просто повезло. А вот столь серьезный рост в Реутове, Железнодорожном и Люберцах, расположенных на одном — юго-восточном — направлении, теоретически можно было предположить. В последние годы это направление активно развивается, на него обратили внимание девелоперы, занимающиеся загородной недвижимостью, много строится и коммерческих площадей".
Рейтинг подмосковных городов по относительной доходности инвестиций в недвижимость
Место в рейтинге |
Город |
Уровень доходности за период с 07/2010 по 04/2013 |
Средние цены, руб. за кв. м |
|
---|---|---|---|---|
в апреле 2013 г. |
в июне 2010 г. |
|||
1 |
Щербинка |
49% |
110452 |
74086 |
2 |
Московский |
46% |
113264 |
77540 |
3 |
Апрелевка |
37% |
88317 |
64695 |
4 |
Реутов |
34% |
128292 |
95854 |
5 |
Троицк |
33% |
103412 |
77787 |
6 |
Железнодорожный |
32% |
91561 |
69371 |
7 |
Наро-Фоминск |
32% |
78049 |
59223 |
8 |
Подольск |
32% |
90767 |
68521 |
9 |
Голицыно |
30% |
82900 |
63717 |
10 |
Люберцы |
30% |
104828 |
80540 |
11 |
Балашиха |
28% |
91766 |
71789 |
12 |
Жуковский |
27% |
88755 |
70026 |
13 |
Лобня |
27% |
86819 |
68602 |
14 |
Трехгорка |
26% |
96525 |
76806 |
15 |
Долгопрудный |
25% |
106290 |
85330 |
16 |
Ивантеевка |
25% |
77165 |
61851 |
17 |
Истра |
25% |
84429 |
67565 |
18 |
Раменское |
25% |
81204 |
65016 |
19 |
Климовск |
24% |
85955 |
69232 |
20 |
Дедовск |
23% |
88179 |
71561 |
21 |
Мытищи |
23% |
107663 |
87627 |
22 |
Химки |
23% |
111522 |
90428 |
23 |
Дзержинский |
21% |
100159 |
82801 |
24 |
Домодедово |
21% |
89334 |
74013 |
25 |
Лыткарино |
21% |
83286 |
69022 |
26 |
Малаховка |
20% |
84801 |
70933 |
27 |
Нахабино |
20% |
90065 |
74749 |
28 |
Одинцово |
20% |
109962 |
91689 |
29 |
Пушкино |
20% |
85944 |
71826 |
30 |
Дмитров |
19% |
67643 |
56611 |
31 |
Дубна |
19% |
63007 |
52998 |
32 |
Королев |
19% |
96974 |
81528 |
33 |
Фрязино |
19% |
72996 |
61309 |
34 |
Красногорск |
18% |
106384 |
90412 |
35 |
Электросталь |
17% |
60480 |
51766 |
36 |
Коломна |
16% |
57105 |
49209 |
37 |
Ногинск |
16% |
61366 |
52956 |
38 |
Солнечногорск |
16% |
69571 |
60059 |
39 |
Щелково |
16% |
75018 |
64401 |
40 |
Звенигород |
15% |
66030 |
57479 |
41 |
Чехов |
15% |
72054 |
62548 |
42 |
Электроугли |
15% |
63441 |
55370 |
43 |
Юбилейный |
15% |
94966 |
82346 |
44 |
Серпухов |
13% |
56985 |
50370 |
45 |
Томилино |
13% |
83824 |
74351 |
46 |
Видное |
12% |
101696 |
90802 |
47 |
Клин |
11% |
59287 |
53427 |
48 |
Орехово-Зуево |
11% |
48362 |
43422 |
49 |
Сергиев Посад |
11% |
60318 |
54361 |
50 |
Воскресенск |
10% |
47268 |
42788 |
51 |
Старая Купавна |
10% |
63989 |
58124 |
52 |
Бронницы |
8% |
60054 |
55585 |
53 |
Красноармейск |
8% |
60541 |
56012 |
54 |
Павловский Посад |
8% |
50146 |
46626 |
55 |
Электрогорск |
7% |
44240 |
41423 |
56 |
Егорьевск |
0% |
40260 |
40243 |
57 |
Шатура |
-1% |
39151 |
39449 |
58 |
Кашира |
-7% |
42205 |
45193 |
Доход размером с квартиру
Как уже было отмечено, выраженный в процентах уровень доходности в подмосковных городах мало коррелируется ценами на жилье: города с примерно одинаковыми ценами оказались на абсолютно разных позициях рейтинга, порой отставая друг от друга на несколько десятков мест. Так, Троицк, в котором сейчас средние цены составляют 103,412 тыс. руб. за кв. м, занимает пятую строчку рейтинга. При этом похожий на него по ценам город Видное (101,696 тыс. руб. за кв. м) находится на 46 месте. В связи с этим было интересно составить и второй рейтинг и ранжировать города по уровню абсолютной доходности, то есть по размеру доходов в их денежном выражении.
Как и следовало ожидать, во втором рейтинге города выстроились чуть иначе, хотя позиции некоторых оставались незыблемыми. Так, больше всего заработать удастся тому, кто три года назад приобрел жилье в Щербинке: в зависимости от габаритов приобретенных квартир размер дохода колеблется в пределах 1,09 — 2,54 млн руб. Сохранил свое место и город Московский, занимающих в обоих рейтингах вторую строчку.
Однако для большинства городов позиции в рейтингах не совпадают. Скажем, Апрелевка, которая в рейтинге относительной доходности занимала третью строчку, при ранжировании по абсолютной доходности откатилась на шестое место. Те, что проинвестировал в нее три года назад, сейчас может рассчитывать на доход и диапазоне 0,7 — 1,65 млн руб., в то время как в обогнавших ее городах (Реутов, Троиц и Люберцы) тот же показатель варьируется в пределах 0,97 — 2,5 млн руб. А вот с городом Мытищи ситуация диаметрально противоположная: он скакнул вверх сразу на 10 позиций, переместившись с 21 места на
«Прибыли, полученной инвесторами в городах с самым высоким ростом цен, будет вполне достаточно для покупки еще одной квартиры в Подмосковье, — отмечает Павел Луценко. — Например, прибыли от продажи трехкомнатной квартиры в Щербинке хватит на приобретение стандартной однокомнатной в Сергиевом Посаде (средняя цена «однушки» в апреле в этом городе составила 2502104 рублей)".
Рейтинг городов Подмосковья по абсолютной доходности инвестиций в жилую недвижимость
Место в рейтинге |
город Московской области |
Доходы (руб.), полученные за период с 07/2010 по 04/2013 от инвестиций в: |
|||
---|---|---|---|---|---|
малогабаритные однокомнатные квартиры (30 кв. м) |
стандартные однокомнатные квартиры (40 кв. м) |
двухкомнатные квартиры (54 кв. м) |
трехкомнатные квартиры (70 кв. м) |
||
1 |
Щербинка |
1090980 |
1454640 |
1963764 |
2545620 |
2 |
Московский |
1071720 |
1428960 |
1929096 |
2500680 |
3 |
Реутов |
973140 |
1297520 |
1751652 |
2270660 |
4 |
Троицк |
768750 |
1025000 |
1383750 |
1793750 |
5 |
Люберцы |
728640 |
971520 |
1311552 |
1700160 |
6 |
Апрелевка |
708660 |
944880 |
1275588 |
1653540 |
7 |
Подольск |
667380 |
889840 |
1201284 |
1557220 |
8 |
Железнодорожный |
665700 |
887600 |
1198260 |
1553300 |
9 |
Химки |
632820 |
843760 |
1139076 |
1476580 |
10 |
Долгопрудный |
628800 |
838400 |
1131840 |
1467200 |
11 |
Мытищи |
601080 |
801440 |
1081944 |
1402520 |
12 |
Балашиха |
599310 |
799080 |
1078758 |
1398390 |
13 |
Трехгорка |
591570 |
788760 |
1064826 |
1380330 |
14 |
Голицыно |
575490 |
767320 |
1035882 |
1342810 |
15 |
Наро-Фоминск |
564780 |
753040 |
1016604 |
1317820 |
16 |
Жуковский |
561870 |
749160 |
1011366 |
1311030 |
17 |
Одинцово |
548190 |
730920 |
986742 |
1279110 |
18 |
Лобня |
546510 |
728680 |
983718 |
1275190 |
19 |
Дзержинский |
520740 |
694320 |
937332 |
1215060 |
20 |
Истра |
505920 |
674560 |
910656 |
1180480 |
21 |
Климовск |
501690 |
668920 |
903042 |
1170610 |
22 |
Дедовск |
498540 |
664720 |
897372 |
1163260 |
23 |
Раменское |
485640 |
647520 |
874152 |
1133160 |
24 |
Красногорск |
479160 |
638880 |
862488 |
1118040 |
25 |
Королев |
463380 |
617840 |
834084 |
1081220 |
26 |
Домодедово |
459630 |
612840 |
827334 |
1072470 |
27 |
Нахабино |
459480 |
612640 |
827064 |
1072120 |
28 |
Ивантеевка |
459420 |
612560 |
826956 |
1071980 |
29 |
Лыткарино |
427920 |
570560 |
770256 |
998480 |
30 |
Пушкино |
423540 |
564720 |
762372 |
988260 |
31 |
Малаховка |
416040 |
554720 |
748872 |
970760 |
32 |
Юбилейный |
378600 |
504800 |
681480 |
883400 |
33 |
Фрязино |
350610 |
467480 |
631098 |
818090 |
34 |
Дмитров |
330960 |
441280 |
595728 |
772240 |
35 |
Видное |
326820 |
435760 |
588276 |
762580 |
36 |
Щелково |
318510 |
424680 |
573318 |
743190 |
37 |
Дубна |
300270 |
400360 |
540486 |
700630 |
38 |
Солнечногорск |
285360 |
380480 |
513648 |
665840 |
39 |
Чехов |
285180 |
380240 |
513324 |
665420 |
40 |
Томилино |
284190 |
378920 |
511542 |
663110 |
41 |
Электросталь |
261420 |
348560 |
470556 |
609980 |
42 |
Звенигород |
256530 |
342040 |
461754 |
598570 |
43 |
Ногинск |
252300 |
336400 |
454140 |
588700 |
44 |
Электроугли |
242130 |
322840 |
435834 |
564970 |
45 |
Коломна |
236880 |
315840 |
426384 |
552720 |
46 |
Серпухов |
198450 |
264600 |
357210 |
463050 |
47 |
Сергиев Посад |
178710 |
238280 |
321678 |
416990 |
48 |
Старая Купавна |
175950 |
234600 |
316710 |
410550 |
49 |
Клин |
175800 |
234400 |
316440 |
410200 |
50 |
Орехово-Зуево |
148200 |
197600 |
266760 |
345800 |
51 |
Красноармейск |
135870 |
181160 |
244566 |
317030 |
52 |
Воскресенск |
134400 |
179200 |
241920 |
313600 |
53 |
Бронницы |
134070 |
178760 |
241326 |
312830 |
54 |
Павловский Посад |
105600 |
140800 |
190080 |
246400 |
55 |
Электрогорск |
84510 |
112680 |
152118 |
197190 |
56 |
Егорьевск |
510 |
680 |
918 |
1190 |
57 |
Шатура |
-8940 |
-11920 |
-16092 |
-20860 |
58 |
Кашира |
-89640 |
-119520 |
-161352 |
-209160 |
Сплошные убытки
Три нижние строки обоих рейтингов выглядят абсолютно одинаково. На них обосновались города с нулевой и даже отрицательной инвестиционной привлекательностью. Фору всем дает Кашира, где за три последних года жилье подешевело на 7%. В переводе на абсолютные числа это означает, что продавать квартиру, которая была приобретена три года назад, сегодня придется с дисконтом в 89 — 209 тыс. руб. (в зависимости от размера жилья). В Шатуре ситуация чуть лучше: однопроцентное ценовое падение в ней выливается в ценовые потери в размере 8,9 — 20,9 тыс. руб. на квартирую. А вот на Егорьевске, где абсолютная доходность округленно оценивается в 0%, немного заработать все же можно. Правда, заработки настолько несерьезные, что назвать их «доходами от вложений в недвижимость» язык не поворачивается: за три года они составят 510 — 1190 руб. на квартиру, что сопоставимо с затратами на покупку одного-двух блоков сигарет. А при такой грустной доходности и закурить не грех.
Дарья Кузнецова, корреспондент портала ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ