Инвестиции в подмосковное жилье помогут заработать на блок сигарет

Инвестиции в подмосковное жилье помогут заработать на блок сигарет

Инвестиции в недвижимость окупаются не сразу, особенно при очень скромной ценовой динамике на рынке, которая наблюдается сейчас. И вдвойне неспешно, если речь идет о вложениях не в строящиеся объекты, а в квартиры уже обжитых домов. Тем не менее, на трехгодичном отрезке можно получить неплохую маржу. Если, конечно, кризисные явления ситуацию не подпортят, причем в пределах одной и той же области степень выраженности этих явлений может существенно различаться. Вот и разных городах Подмосковья доходность колеблется в колоссальном диапазоне: от 49% со знаком «плюс» до 7% со знаком «минус».

Инвестиции в недвижимость окупаются не сразу, особенно при очень скромной ценовой динамике на рынке, которая наблюдается сейчас. И вдвойне неспешно, если речь идет о вложениях не в строящиеся объекты, а в квартиры уже обжитых домов. Тем не менее, на трехгодичном отрезке можно получить неплохую маржу. Если, конечно, кризисные явления ситуацию не подпортят, причем в пределах одной и той же области степень выраженности этих явлений может существенно различаться. Вот и разных городах Подмосковья доходность колеблется в колоссальном диапазоне: от 49% со знаком «плюс» до 7% со знаком «минус». Впрочем, отрицательную доходность продемонстрировали лишь 3,5% городов Подмосковья (а еще 1,7% — нулевую). Так что большинство инвесторов, которые захотят зафиксировать свою прибыль сейчас, в накладе не останется.

Причины, по которым эксперты уровень доходности рассчитывали именно на трехгодичном периоде, самые очевидные. «Мы взяли данные по средней цене квадратного метра с июля 2010 года для того, чтобы сориентировать инвесторов, которые захотят зафиксировать прибыль, — поясняет генеральный директор портала „Мир квартир“ Павел Луценко. — Начиная с июля этого года они уже смогут продать свою недвижимость без уплаты подоходного налога в размере 13%, а выставлять квартиру на продажу можно уже сейчас». Чтобы данные оказались максимально точными, специалисты отдельно рассмотрели вложения в квартиры разных габаритов — от малоформатных «однушек» до классических «трешек». При этом в качестве стандартов были приняты условные площади, которые для малогабаритных однокомнатных квартир были обозначены как 30 кв. м, обычных однокомнатных — 40 кв. м, двухкомнатных — 54 кв. м, а трехкомнатных — 70 кв. м. Их ценовые характеристики собрали по 58 городам Московской области и обобщили в едином рейтинге.

От 49% и ниже

Десятку городов с самым высоким процентом доходности открывает Щербинка, которой до «красивого» пятидесятипроцентного дохода не хватило какого-то одного процента. Здесь за прошедшие без малого три года средние цены выросли на 36,366 тыс. руб. за кв. м. Вторым по инвестиционной привлекательности во вторичное жилье стал город Московский, который от лидера отстает всего на 3%. При этом в июле 2010 года он стартовал с более высокой ценовой отметки — 77,54 тыс. руб. за кв. м (против 74,086 тыс. руб. за кв. м. в Щербинке), да и сейчас по средним ценам он обгоняет рекордсмена рейтинга.

Эти два города идут с большим процентным отрывом ото всех остальных: занявшая третье место Апрелевка отстает от них на 12 и 9 процентов соответственно. При этом нынешние цены в Апрелевке значительно ниже, чем в городах-лидерах. Так, по сравнению со Щербинкой квадратный метр в Апрелевке обходится дешевле на 20%, а по сравнению с городом Московским — на 22%.

Остальные города, вошедшие в первые десять позиций по доходности (Реутов, Троиц, Железнодорожный, Наро-Фоминск, Подольск, Голицино и Люберцы), идут «ноздря к ноздре»: уровень доходности в них колеблется в пределах 30 — 33%. Любопытно, что из этой шестерки максимальные цены на вторичное жилье сейчас демонстрируют города, стоящие в рейтинге на крайних позициях: Реутов, занимающий четвертую строчку, и Люберцы, идущий десятым.

«Безусловно, на рост цен в некоторых городах этой «десятки» повлияло расширение границ Москвы, три года назад предположить, что это случится, не мог никто из инвесторов, — говорит Павел Луценко. — Им просто повезло. А вот столь серьезный рост в Реутове, Железнодорожном и Люберцах, расположенных на одном — юго-восточном — направлении, теоретически можно было предположить. В последние годы это направление активно развивается, на него обратили внимание девелоперы, занимающиеся загородной недвижимостью, много строится и коммерческих площадей".

Рейтинг подмосковных городов по относительной доходности инвестиций в недвижимость

Место в рейтинге

Город

Уровень доходности за период с 07/2010 по 04/2013

Средние цены, руб. за кв. м

в апреле 2013 г.

в июне 2010 г.

1

Щербинка

49%

110452

74086

2

Московский

46%

113264

77540

3

Апрелевка

37%

88317

64695

4

Реутов

34%

128292

95854

5

Троицк

33%

103412

77787

6

Железнодорожный

32%

91561

69371

7

Наро-Фоминск

32%

78049

59223

8

Подольск

32%

90767

68521

9

Голицыно

30%

82900

63717

10

Люберцы

30%

104828

80540

11

Балашиха

28%

91766

71789

12

Жуковский

27%

88755

70026

13

Лобня

27%

86819

68602

14

Трехгорка

26%

96525

76806

15

Долгопрудный

25%

106290

85330

16

Ивантеевка

25%

77165

61851

17

Истра

25%

84429

67565

18

Раменское

25%

81204

65016

19

Климовск

24%

85955

69232

20

Дедовск

23%

88179

71561

21

Мытищи

23%

107663

87627

22

Химки

23%

111522

90428

23

Дзержинский

21%

100159

82801

24

Домодедово

21%

89334

74013

25

Лыткарино

21%

83286

69022

26

Малаховка

20%

84801

70933

27

Нахабино

20%

90065

74749

28

Одинцово

20%

109962

91689

29

Пушкино

20%

85944

71826

30

Дмитров

19%

67643

56611

31

Дубна

19%

63007

52998

32

Королев

19%

96974

81528

33

Фрязино

19%

72996

61309

34

Красногорск

18%

106384

90412

35

Электросталь

17%

60480

51766

36

Коломна

16%

57105

49209

37

Ногинск

16%

61366

52956

38

Солнечногорск

16%

69571

60059

39

Щелково

16%

75018

64401

40

Звенигород

15%

66030

57479

41

Чехов

15%

72054

62548

42

Электроугли

15%

63441

55370

43

Юбилейный

15%

94966

82346

44

Серпухов

13%

56985

50370

45

Томилино

13%

83824

74351

46

Видное

12%

101696

90802

47

Клин

11%

59287

53427

48

Орехово-Зуево

11%

48362

43422

49

Сергиев Посад

11%

60318

54361

50

Воскресенск

10%

47268

42788

51

Старая Купавна

10%

63989

58124

52

Бронницы

8%

60054

55585

53

Красноармейск

8%

60541

56012

54

Павловский Посад

8%

50146

46626

55

Электрогорск

7%

44240

41423

56

Егорьевск

0%

40260

40243

57

Шатура

-1%

39151

39449

58

Кашира

-7%

42205

45193

Доход размером с квартиру

Как уже было отмечено, выраженный в процентах уровень доходности в подмосковных городах мало коррелируется ценами на жилье: города с примерно одинаковыми ценами оказались на абсолютно разных позициях рейтинга, порой отставая друг от друга на несколько десятков мест. Так, Троицк, в котором сейчас средние цены составляют 103,412 тыс. руб. за кв. м, занимает пятую строчку рейтинга. При этом похожий на него по ценам город Видное (101,696 тыс. руб. за кв. м) находится на 46 месте. В связи с этим было интересно составить и второй рейтинг и ранжировать города по уровню абсолютной доходности, то есть по размеру доходов в их денежном выражении.

Как и следовало ожидать, во втором рейтинге города выстроились чуть иначе, хотя позиции некоторых оставались незыблемыми. Так, больше всего заработать удастся тому, кто три года назад приобрел жилье в Щербинке: в зависимости от габаритов приобретенных квартир размер дохода колеблется в пределах 1,09 — 2,54 млн руб. Сохранил свое место и город Московский, занимающих в обоих рейтингах вторую строчку.

Однако для большинства городов позиции в рейтингах не совпадают. Скажем, Апрелевка, которая в рейтинге относительной доходности занимала третью строчку, при ранжировании по абсолютной доходности откатилась на шестое место. Те, что проинвестировал в нее три года назад, сейчас может рассчитывать на доход и диапазоне 0,7 — 1,65 млн руб., в то время как в обогнавших ее городах (Реутов, Троиц и Люберцы) тот же показатель варьируется в пределах 0,97 — 2,5 млн руб. А вот с городом Мытищи ситуация диаметрально противоположная: он скакнул вверх сразу на 10 позиций, переместившись с 21 места на 11-е. Доходность в денежном выражении в нем составляет от 0,6 до 1,4 млн руб., в то время как в относительном выражении она оценивается в довольно скоромные 21% за три года.

«Прибыли, полученной инвесторами в городах с самым высоким ростом цен, будет вполне достаточно для покупки еще одной квартиры в Подмосковье, — отмечает Павел Луценко. — Например, прибыли от продажи трехкомнатной квартиры в Щербинке хватит на приобретение стандартной однокомнатной в Сергиевом Посаде (средняя цена «однушки» в апреле в этом городе составила 2502104 рублей)".

Рейтинг городов Подмосковья по абсолютной доходности инвестиций в жилую недвижимость

Место в рейтинге

город Московской области

Доходы (руб.), полученные за период с 07/2010 по 04/2013 от инвестиций в:

малогабаритные однокомнатные квартиры (30 кв. м)

стандартные однокомнатные квартиры (40 кв. м)

двухкомнатные квартиры (54 кв. м)

трехкомнатные квартиры (70 кв. м)

1

Щербинка

1090980

1454640

1963764

2545620

2

Московский

1071720

1428960

1929096

2500680

3

Реутов

973140

1297520

1751652

2270660

4

Троицк

768750

1025000

1383750

1793750

5

Люберцы

728640

971520

1311552

1700160

6

Апрелевка

708660

944880

1275588

1653540

7

Подольск

667380

889840

1201284

1557220

8

Железнодорожный

665700

887600

1198260

1553300

9

Химки

632820

843760

1139076

1476580

10

Долгопрудный

628800

838400

1131840

1467200

11

Мытищи

601080

801440

1081944

1402520

12

Балашиха

599310

799080

1078758

1398390

13

Трехгорка

591570

788760

1064826

1380330

14

Голицыно

575490

767320

1035882

1342810

15

Наро-Фоминск

564780

753040

1016604

1317820

16

Жуковский

561870

749160

1011366

1311030

17

Одинцово

548190

730920

986742

1279110

18

Лобня

546510

728680

983718

1275190

19

Дзержинский

520740

694320

937332

1215060

20

Истра

505920

674560

910656

1180480

21

Климовск

501690

668920

903042

1170610

22

Дедовск

498540

664720

897372

1163260

23

Раменское

485640

647520

874152

1133160

24

Красногорск

479160

638880

862488

1118040

25

Королев

463380

617840

834084

1081220

26

Домодедово

459630

612840

827334

1072470

27

Нахабино

459480

612640

827064

1072120

28

Ивантеевка

459420

612560

826956

1071980

29

Лыткарино

427920

570560

770256

998480

30

Пушкино

423540

564720

762372

988260

31

Малаховка

416040

554720

748872

970760

32

Юбилейный

378600

504800

681480

883400

33

Фрязино

350610

467480

631098

818090

34

Дмитров

330960

441280

595728

772240

35

Видное

326820

435760

588276

762580

36

Щелково

318510

424680

573318

743190

37

Дубна

300270

400360

540486

700630

38

Солнечногорск

285360

380480

513648

665840

39

Чехов

285180

380240

513324

665420

40

Томилино

284190

378920

511542

663110

41

Электросталь

261420

348560

470556

609980

42

Звенигород

256530

342040

461754

598570

43

Ногинск

252300

336400

454140

588700

44

Электроугли

242130

322840

435834

564970

45

Коломна

236880

315840

426384

552720

46

Серпухов

198450

264600

357210

463050

47

Сергиев Посад

178710

238280

321678

416990

48

Старая Купавна

175950

234600

316710

410550

49

Клин

175800

234400

316440

410200

50

Орехово-Зуево

148200

197600

266760

345800

51

Красноармейск

135870

181160

244566

317030

52

Воскресенск

134400

179200

241920

313600

53

Бронницы

134070

178760

241326

312830

54

Павловский Посад

105600

140800

190080

246400

55

Электрогорск

84510

112680

152118

197190

56

Егорьевск

510

680

918

1190

57

Шатура

-8940

-11920

-16092

-20860

58

Кашира

-89640

-119520

-161352

-209160

Сплошные убытки

Три нижние строки обоих рейтингов выглядят абсолютно одинаково. На них обосновались города с нулевой и даже отрицательной инвестиционной привлекательностью. Фору всем дает Кашира, где за три последних года жилье подешевело на 7%. В переводе на абсолютные числа это означает, что продавать квартиру, которая была приобретена три года назад, сегодня придется с дисконтом в 89 — 209 тыс. руб. (в зависимости от размера жилья). В Шатуре ситуация чуть лучше: однопроцентное ценовое падение в ней выливается в ценовые потери в размере 8,9 — 20,9 тыс. руб. на квартирую. А вот на Егорьевске, где абсолютная доходность округленно оценивается в 0%, немного заработать все же можно. Правда, заработки настолько несерьезные, что назвать их «доходами от вложений в недвижимость» язык не поворачивается: за три года они составят 510 — 1190 руб. на квартиру, что сопоставимо с затратами на покупку одного-двух блоков сигарет. А при такой грустной доходности и закурить не грех.

Дарья Кузнецова, корреспондент портала ГдеЭтотДом.РУ

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Подпишитесь на нас в Telegram, чтобы быть в курсе всех новостей рынка недвижимости
Подписаться

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в марте

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности