По данным отчета Cushman & Wakefield «Офисная недвижимость мира», по итогам 2013 столица России вошла в тройку городов с самой высокой арендной ставкой. Этот факт сложно оценить однозначно. С одной стороны, это связано с мировой экономической ситуацией: столь резкий подъем московской коммерческой недвижимости в таком весомом рейтинге объясняется снижением стоимости аренды в городах-конкурентах. С другой — это может служить признаком того, что по качеству арендных площадей Москва вполне может конкурировать с общепризнанными деловыми центрами, такими как Лондон и Гонконг. Какие изменения ожидаются на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2014 году?
По данным отчета Cushman & Wakefield «Офисная недвижимость мира», по итогам 2013 столица России вошла в тройку городов с самой высокой арендной ставкой. Этот факт сложно оценить однозначно. С одной стороны, это связано с мировой экономической ситуацией: столь резкий подъем московской коммерческой недвижимости в таком весомом рейтинге объясняется снижением стоимости аренды в городах-конкурентах. С другой — это может служить признаком того, что по качеству арендных площадей Москва вполне может конкурировать с общепризнанными деловыми центрами, такими как Лондон и Гонконг. Какие изменения ожидаются на рынке коммерческой недвижимости Москвы в 2014 году?
Офисная недвижимость: темпы строительства растут
В прошлом году сегмент московской офисной недвижимости пережил настоящий подъем впервые после кризиса 2009 года. Объем качественных площадей увеличился на 888 269 кв. м, что на 56% выше показателей 2012 г. По прогнозам экспертов, размер рынка офисов в Москве в ближайшее время может достигнуть отметки 16,4 млн кв. м. Только в этом году должны возвести немногим более 600 тысяч кв. м. Правда, для кого все это строится, не очень понятно. По последним данным, обеспеченность москвичей офисными площадями превысила 1100 кв. м на 1000 человек.
С учетом отсутствия предпосылок для развития деловой активности, рынку коммерческой недвижимости может грозить кризис перепроизводства и стагнация, а многие грандиозные девелоперские проекты рискуют просто зависнуть в воздухе. Такого же мнения придерживается и Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome: «Кризисные ожидания, безусловно, отразятся на динамике ввода новых коммерческих площадей. В условиях текущей макроэкономической ситуации спрос на офисные помещения стабилизировался и не имеет тенденции к увеличению. В связи с этим может возникнуть переизбыток предложения в ближайшей перспективе и стагнация на рынке офисной недвижимости».
Стоит отметить, что на рынке офисной недвижимости четко обозначилась тенденция децентрализации. Спрос стремительно покидает пределы Садового кольца и смещается за Третье транспортное. Одной из косвенных причин этого явления многие считают парковочную политику столичных властей. Строгий контроль за правилами парковки в центре приводит к тому, что стоимость аренды в бизнес-центрах с достаточным количеством машиномест неуклонно возрастает в связи с повышением спроса на площади в них.
Однако компании средней руки зачастую предпочитают размещать офисы в сегменте ТТК-МКАД, главными плюсами которого являются отсутствие пробок и возможность арендовать более качественное помещение по сравнению с центром за те же деньги. «Уже сейчас заметно, что интенсивность движения внутри Садового кольца значительно снизилась. Соответственно с увеличением стоимости парковки и резким ограничением машиномест заметен отток потребителей офисных помещений из центра к объектам более обеспеченным парковочными местами, либо удобнее расположенным для того, чтобы добираться общественным транспортом», — комментирует ситуацию Алексей Могила, глава российского представительства Rossmils Investments. Правда, массовым трендом переезд в область, по мнению экспертов, не станет. Крупные игроки рынка, как и в 2013 году, будут консолидироваться в Центральном деловом районе. В классе В, по словам Евгении Старковой, директора по маркетингу компании MR Group, наибольшей популярностью будут пользоваться офисные центры, расположенные за пределами ТТК, с хорошей транспортной доступностью, продуманной инфраструктурой и наличием обширного паркинга.
Торговая недвижимость: перспективный стрит-ритейл
В 2014 году бурный всплеск развития ожидается и в секторе торговой недвижимости. На сегодняшний день девелоперами заявлен ввод 16 качественных объектов, суммарная арендопригодная площадь которых составляет почти 1 млн кв. м. Однако, как и в случае с офисными проектами, эти планы вряд ли будут полностью реализованы. Аналитики прогнозируют примерно такое же соотношение заявленных и реально введенных площадей, как и в 2009 году, то есть около 50%. Однако даже в этом случае часть новых объектов рискует задержаться в статусе вакантных.
В ближайшее время всплеск покупательной активности вряд ли случится. Культура потребления россиян постепенно меняется: люди начинают более сдержанно относиться к тратам, а кризисные ожидания удерживают от необдуманных покупок. В связи с этим большинство сетевых игроков сконцентрируют внимание на оптимизации своих сетей путем ликвидации неэффективных торговых точек и открытия новых в более перспективных районах на карте столицы.
В сегменте street-retail ситуация не столь однозначна. Спрос на помещения этого типа неуклонно растет, однако качественных предложений на рынке явно недостаточно. Данная проблема даже рассматривается на федеральном уровне. Так Министерство промышленности и торговли РФ планирует ввести нормативы обеспеченности жилищных проектов помещениями для стрит-ритейла. На первый взгляд, эта идея кажется вполне разумной: например, жители спальных районов Москвы явно страдают от недостатка некоторых товаров и услуг рядом с домом и вынуждены ездить за покупками в крупные торговые центры. Однако девелоперы относятся к данной инициативе настороженно: необходимость вносить в проекты дополнительные торговые помещения может создать им лишние сложности. Особенно если учесть, что заранее невозможно предугадать, какие арендные площади будут пользоваться спросом.
Что касается покупки площадей, то, по словам Елены Орловой, ИО руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», инвесторы отдают предпочтение торговым помещениям с хорошей проходимостью, со сроком окупаемости, составляющим 8-9 лет. Покупатели рассматривают как свободные помещения с целью последующей сдачи его в аренду, так и готовый бизнес.
Апарт-отели и торговые комплексы — фавориты инвесторов
Стабильность рынка московской коммерческой недвижимости подтверждается его привлекательностью с точки зрения инвесторов. Так по итогам 2013 года столица России вошла в Топ-30 мегаполисов с самой высокой долей вложения предпринимателей в бизнес-недвижимость. Доходность столичных площадей на данный момент оценивается в 5-10%. Приток инвестиций объясняется выходом из кризиса и появлением большого количества новых проектов. Первое место по объему вложений занимают апарт-отели, которые привлекают своей быстрой окупаемостью (средняя доходность 10-15%) за счет небольших площадей. Также спросом пользуется торговая недвижимость, а замыкают тройку лидеров доходности офисы и склады.
Отмечается также и интерес к московской недвижимости со стороны иностранных инвесторов. Отличительной особенностью таких вложений является высокий уровень требований к качеству объекта. Западные предприниматели уделяют особое внимание соответствию коммерческих помещений международным стандартам: доступности для людей с ограниченными возможностями, применению экологичных материалов и энергосберегающих технологий. Однако массового прихода зарубежных инвесторов на отечественный рынок ждать не стоит, считает Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Pro Consulting Global Limited: «Не смотря на теоретическую привлекательность московского рынка недвижимости для иностранцев за счет его высоких показателей доходности, фактического расширения числа иностранных игроков ждать не стоит: валютные риски не прогнозируемы, риски владения и управления по-прежнему очень высоки, строить без местного партнера никто из западных девелоперов не сможет. Они продолжат смотреть на готовые объекты премиального расположения и качества».
В целом, по мнению большинства экспертов, процесс инвестирования в коммерческую недвижимость в 2014 году будет развиваться в том же ключе, что и раньше. Однако пока трудно сказать, как отразится на секторе коммерческой аренды выход на рынок большого числа новых объектов. Еще одним негативным фактором может стать новый налог на имущество организаций. По некоторым оценкам, расчет налога с учетом кадастровой оценки здания может привести к существенному росту арендной ставки для помещений, находящихся в центре столицы.
Ольга Федосова, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ
Источник: ГдеЭтотДом.РУ