На рассмотрении Госдумы находятся поправки в Налоговый кодекс, которые могут изменить ситуацию на рынке недвижимости и затронуть интересы миллионов россиян. Граждан обяжут платить налог с продажи жилья, которое находится в собственности менее 5 лет. Если документ будет принят, беспошлинно перепродать квадратные метры через три года владения смогут лишь те, кто получил недвижимость по наследству или в дар от родственников. Эксперты рынка комментируют, кому выгоден новый закон, а кто от него пострадает.
Дань бюджету – «налог для инвесторов»
Поправки в налоговый кодекс на рассмотрение Госдумы внес глава комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров. Законопроект предлагает увеличить срок минимального владения жильём, после которого доходы от продажи недвижимости не облагаются пошлиной, с 3 до 5 лет. Таким образом под уплату НДФЛ попадет львиная доля инвестиционных сделок. На квартиры, которые были получены в дар от членов семьи и близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты, изменения распространяться не будут.
Законодатели не скрывают – за счет сбора дополнительных пошлин с продажи жилья они рассчитывают «подлатать» дыры в бюджете. Инициатива позиционируется как «налог для инвесторов» - теоретически она не затрагивает обычных покупателей, зато должна принести некоторое количество «быстрых денег» в копилку государства. Однако, по мнению многих экспертов рынка, в перспективе эта мера может существенно затормозить оборот недвижимости и спровоцировать кризис в отрасли. Если из-за необходимости платить пошлину жизнь инвесторов усложнится, они найдут другие объекты для вложения средств.
В первую очередь, новые налоговые поправки - это удар по вторичному рынку. С точки зрения инвестиций готовые квартиры станут фактически бесполезны – деньги слишком долго не будут «работать», а прибыль от продажи в перспективе вовсе не так велика. «Какой смысл людям вкладывать эти средства в жилье на «вторичке», если в течение 5 лет они не смогут ничего с ним сделать?! В этой связи выгоднее будет вложиться в новостройку, которая за время строительства может вырасти в цене от 15 до 30%», - комментирует юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья» Оксана Мягкова.
При этом сокращение доли инвесторов - прямая угроза интересам девелоперов, а в конечном итоге она отразится и на обычных покупателях. «То, что люди перестанут вкладывать в недвижимость, приведёт в свою очередь к глобальным преобразованиям на рынке, вплоть до приостановки строек, поскольку доля частных инвестиций в эконом-сегменте составляет более 20%, в элитном – около 10%, а в периоды нестабильной экономической обстановки, когда банки отказывают в кредитовании, девелоперам как раз приходится рассчитывать исключительно на инвесторов, для которых это будет уже экономически нецелесообразно», - поясняет Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate.
По мнению Марины Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», существенного падения спроса на «вторичку» ждать не стоит, зато вполне вероятен рост цен. «Собственники начнут увеличивать стоимость своих объектов недвижимости на сумму налога», - отмечает эксперт. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин также считает, что дополнительная налоговая нагрузка так или иначе будет распределена между продавцами и покупателями.
С коллегами согласна и Татьяна Ельскене, директор по развитию Galaxy Group: «Некоторые продавцы не станут ждать пяти лет, чтобы продать недвижимость и будут придумывать альтернативные схемы, другие будут вынуждены закладывать расходы в стоимость квартиры. Часть ипотечных покупателей с вторичного рынка перейдет на первичный, поскольку банки вряд ли согласятся кредитовать покупателей использующих эти схемы».
Доход подсчитан – стоимость квартиры определят за продавца
Вторым революционным нововведением, которое предлагают узаконить авторы поправок, станет фиксация минимального предполагаемого дохода при продаже квартиры, который будет рассчитываться по кадастровой стоимости. На практике это значит, что продавцу не удастся уйти от налога, указав в договоре купли-продажи символическую сумму.
«При условии постановки квартиры на кадастровый учет и определения ее кадастровой стоимости, сумма продажи не может быть меньше, чем кадастровая стоимость объекта, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. Размер понижающего коэффициента также может быть уменьшен законом субъекта», - поясняет заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.
«Раньше сокрытие доходов было возможно благодаря искусственному занижению стоимости, теперь же налог будет исчисляться из значения кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7. То есть, людям либо придётся платить налог в обязательном порядке, либо судиться на предмет снижения кадастровой стоимости, либо прекращать заниматься инвестициями», - комментирует Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate.
Для определенной категории продавцов такое нововведение – плохая новость. Однако в целом отказ от махинаций с цифрами в договорах купли-продажи пойдет на пользу юридической чистоте рынка недвижимости, ведь в случае искусственного занижения цены зоне риска всегда оказывается покупатель.
«Указывая в договоре купли-продажи сумму, не соответствующую реально уплаченной, следует помнить, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученные средства», - поясняет специалист юридической компании «Акцепт Консалтинг» Борис Кузнецов. «Проще говоря, если в силу некоторых обстоятельств, суд признает сделку по покупке квартиры недействительной, покупатель сможет себе вернуть лишь ту часть суммы, которая прописана в договоре», - предупреждает эксперт.
Инвесторы или простые покупатели – кто заплатит больше
Несмотря на то, что поправки позиционируются именно как инвестиционная пошлина, как раз категория обеспеченных покупателей в конечном итоге пострадает меньше всего. Не секрет, что большинство инвесторов зарабатывают деньги на первичном рынке недвижимости – вклады во «вторичку» надежнее, но при этом значительно менее прибыльны. Тем более, что последние несколько лет готовые квартиры практически не растут в цене. «Инвесторы продают новостройки по договору переуступки и не оформляют в собственность инвестиционные квартиры, а значит, не платят налоги», - поясняет Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.
Эксперты рынка по-разному оценивают значение налоговых поправок для рядовых покупателей. К примеру, Оксана Мягкова, юрист вторичного отделения агентства «Азбука Жилья», считает, что обычные граждане в массе не заметят перемен. «Большинство из них решает квартирные вопросы 1-2 раза в жизни, срок владения недвижимым имуществом составляет более 10-15 лет, поэтому ситуация с налогом на продаже жилья никак не скажется», - поясняет специалист.
Однако законодательная инициатива далеко не для всех россиян пройдет бесследно. Директор по развитию Galaxy Group Татьяна Ельскене отмечает, что пострадают те, «кто приобретал небольшие и недорогие квартиры как временный вариант, с дальнейшей перспективой перепродажи и увеличения жилплощади». А по мнению Людмилы Цветковой, финансового директора «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», хуже всего придется собственникам вторичного жилья, которым придется продавать квартиры по личным обстоятельствам. Эксперт считает, что на вторичном рынке даже можно ожидать сокращения объема предложения – часть собственников постарается отложить сделку. Того же мнения придерживается и Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.
Как налог с продаж изменит рынок
Оценивать реакцию рынка на налоговые нововведения экспертам предстоит уже после Нового года, если, конечно, законопроект будет утвержден парламентом. Вероятнее всего, сегментация станет более жесткой – «вторичку» будут покупать преимущественно «для жизни», а новостройки – ради вложения средств. Это может несколько снизить спрос на сданные объекты.
В результате налоговых поправок существенно расширится рынок аренды, - прогнозируют специалисты. Те, кто приобретали квартиры на «вторичке» с целью вложения средств, скорее всего, решат «придержать» недвижимость и начнут искать жильцов. Такое же будущее ждет и львиную долю новостроек. «Не все инвесторы покупают жилье с целью перепродажи, есть и те, кто планирует дальше арендный бизнес. В таком случае им, конечно, выгоднее приобретать новостройки с отделкой. Также на рынке некоторые застройщики предлагают для своих покупателей опцию «ремонт» по довольно небольшой стоимости – от 6 до 12 тыс. рублей за кв. м», - рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. «Кроме того, строительство объекта в среднем занимает около 3-х лет, и при увеличении срока владения до 5 лет инвесторам будет выгоднее не простаивать на рынке лишние 2 года, а сдать на этот срок квартиру в аренду», - добавляет эксперт.
Кроме того, профессиональные риэлторы ожидают, что на рынке станут чаще встречаться альтернативные схемы операций с недвижимостью. Чтобы не платить внушительную сумму НДФЛ, часть собственников постарается законным способом обойти налог. Такой лазейкой может стать перепродажа квартиры через близких родственников. Согласно внесенным поправкам, если жильё получено в дар от члена семьи, ждать пять лет для беспошлинной продажи не придется. Поэтому в обозримом будущем может возрасти число осчастливленных родителей, бабушек и супругов.
Однако Борис Кузнецов, специалист компании «Акцепт Консалтинг», предупреждает, что подобная схема также имеет свои нюансы. По мнению юриста, перед заключением договора дарения следует обязательно учитывать особенности личности одаряемого и членов его семьи. «Такая сделка имеет признаки мнимой, то есть совершенной лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Она может быть признана судом ничтожной, если лицо, чьи права и интересы были нарушены, подаст соответствующее заявление», - отмечает специалист. Любой профессиональный риэлтор всегда учитывает подобные риски и из двух похожих квартир посоветует клиенту ту, чья «юридическая история» чище.
В целом специалисты рынка недвижимости восприняли законодательную инициативу без особенного энтузиазма. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин обеспокоен тем, что вместо прежней стройной системы, которая действовала на территории всей страны, теперь могут появиться различные налоговые субъекты, в которых будут действовать свои условия налогообложения. По сути в каждом городе России для покупателей будут действовать свои условия в зависимости от кадастровой стоимости объекта и способа приобретения права собственности на квартиру.
«К сожалению, приходится констатировать, что налоговые нововведения в большей степени именно принуждают налогоплательщика к уплате налогов, вместо того, чтобы стимулировать их к этому», - резюмирует эксперт.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
Автор: Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ