Чем кризис на рынке недвижимости - 2014 отличается от ситуации в 2008 году

В чем различия кризисов 2014 и 2008 годов для рынка недвижимости?

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

Сравнение текущей финансовой ситуации с кризисом 2008 года является не совсем корректным в связи с различными причинами кризиса, неодинаковым уровнем благосостояния общества, несопоставимым объемом кредитования и доли валютных кредитов и пр. Тем не менее, 2008 год является ближайшим примером, от которого можно отталкиваться для составления прогнозов на 2015 год. По аналогии с предыдущим кризисом с поправкой на текущую ситуацию развитие рынка жилья в перспективе ожидается по следующему сценарию:

• увеличение ипотечных ставок до 19-25% с января 2015 года;
• сокращение объемов коммерческой ипотеки по итогам 2015 года до уровня 2005 - 2006 гг. (без учета социальной ипотеки);
• приостановка выдачи кредитов мелкими банками и смещение доли ипотечного кредитования в сторону наиболее крупных структур, прежде всего – Сбербанка и ВТБ24 (80-90%);
• уменьшение количества сделок на рынке жилья как минимум на 30-40%;
• переориентирование спроса с первичного на вторичный рынок недвижимости до соотношения 20-30% к 70-80%;
• поддержка спроса преимущественно за счет альтернативных сделок (длинные цепочки, сложные сделки, обмен с доплатой);
• снижение цен в наименее ликвидных объектах (на первичном рынке – на 10-30%) в связи с увеличением конкуренции и превышением предложения над спросом;
• увеличение общих сроков реализации проектов на рынке новостроек;
• уход с рынка мелких застройщиков и заморозка отдельных объектов;
• заморозка проектов на этапе разработки концепции или пересмотр ТЭП, класса жилья и других параметров;
• на рынке новостроек можно ожидать смещение спроса в сторону готовых объектов, проектов с наилучшим сочетанием цена-качество, объектов наиболее известных и надежных застройщиков в Москве.

Что будет происходить с ценами на недвижимость в 2015 году?

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость»:

В сегодняшней ситуации крайней неопределенности в экономике, еще более усугубившейся после решения Центробанка о повышении ключевой ставки до 17 %, крайне затруднительно формулировать конкретные прогнозы о тенденциях развития рынка жилья в будущем году. С более или менее прогнозируемой вероятностью сейчас можно говорить лишь о краткосрочных перспективах, а об ожиданиях длинною в год – скорее в контексте различных сценариев развитий событий в зависимости от общих трендов в политике и экономике.

При стабилизации курса рубля на приемлемом уровне (например, 60 рублей за доллар), цены на нефть в пределах 60-70 долларов за баррель, с учетом того, что решение ЦБ о нынешнем размере ключевой ставки будет иметь краткосрочный характер, либо будут приняты иные меры, оставляющие населению и застройщикам реальные возможности для кредитования, рынок жилья сможет в будущем году избежать серьезных потрясений. При этом нас ждет его замедление, связанное со снижением уровня платежеспособности населения и удовлетворенным с большим авансом в 2014 году опережающим спросом. При таком развитии событий вероятно снижение спроса на вторичном рынке жилья примерно на 10 %, по сравнению с 2014 годом и незначительные колебания рублевых цен: +/- 5 % по отношению к текущему уровню (191,7 тыс. рублей за кв. м). Годовой прирост цен в рублях таким образом, скорее всего, окажется ниже инфляции, а значит, инвестиционные покупки на вторичном рынке жилья по-прежнему будут нецелесообразны.

Гораздо более сложным окажется будущий год для рынка жилья при усилении и ускоренном развитии негативных тенденций в экономике, в том числе, при возникновении реальных проблем с кредитованием населения и застройщиков, плюс к этому - дальнейшем обвале рубля, снижении цен на нефть и т. д. Спад может продлиться от полугода до полутора лет, после чего рынок начнет восстанавливаться.

Какие компании на рынке пострадают больше всех?

Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

В таких кризисных условиях под ударом оказываются несколько групп застройщиков. Во-первых, это мелкие малоизвестные застройщики, у которых небольшое количество дешевых проектов. Они рискуют довольно быстро остаться без средств для продолжения строительства, так как если у крупных застройщиков зачастую есть не только строительный бизнес, их деятельность диверсифицирована, поэтому больше возможностей остаться уверенно стоять на ногах. Очень много таких застройщиков в Московской области удаленностью от 30 км от МКАД. Во-вторых, рискуют и застройщики новостроек бизнес- и элит-класса, потому что в условиях нестабильной экономики спрос на дорогое жилье редко падает, а на недвижимость массового сегмента, наоборот, возрастает.

Как изменится спрос на жилье? Какие факторы на него повлияют?

Дмитрий Земсков, генеральный директор компании STRATEGY&DEVELOPMENT;:

Мы оцениваем факторы по степени влияния (от меньшей к большей) следующим образом:

• увеличение периода владения для применения нулевой ставки НДФЛ с трёх до пяти лет при продаже недвижимого имущества – совершенно незначительный фактор для всех сегментов жилья;
• новый порядок расчета налога на недвижимость (исходя из её кадастровойстоимости) на спросе в масс-сегменте существенно не скажется. А в премиальном – вполне вероятна коррекция вниз, особенно чувствительным может оказаться формат дорогих апартаментов, стоимость которых сейчас зачастую равна стоимости квадратного метра жилья такого же класса. Если они попадут под налоговую ставку 2%, то застройщикам, чтобы быть привлекательными для рынка, придется быть очень уступчивыми;
• самое серьёзное влияние на спрос окажет шоковое увеличение ставки рефинансирования ЦБ, произошедшее в ночь на 16 декабря. Монетарные власти, следуя заветам Салтыкова-Щедрина, с середины лета продолжают «держать свой народ в состоянии постоянного изумления». Середина декабря – апофеоз этой политики.

Мы считаем, что в нынешней экономической ситуации, превышение ипотечными ставками уровня в 15% годовых окажет фатальное воздействие на рынок. Сильнее всего это ощутит масс-сегмент, где доля сделок с ипотекой зачастую превышала 50%. Более того, весь отложенный спрос был уже дважды реализован за последние месяцы. А новых значимых факторов, способных значительно стимулировать спрос на новостройки пока не предвидится.

Стоит ли ожидать массовой заморозки проектов и роста числа долгостроев?

Третьякова Дарья, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:

Недострой будет, хотя и не в таком количестве, чем в кризис 2008-2009 г., тем не менее этого не избежать. Однозначно, увеличится срок ввода в эксплуатацию во многих проектах.

Екатерина Фонарева, коммерческий директор Корпорации «Баркли»:

Не думаю, что следует ожидать банкротств и массовой заморозки проектов. Опыт предыдущих кризисов многому научил всех участников рынка. Девелоперы действительно сделали выводы после 2008 года и мы не видим сегодня уже той откровенной спекулятивной стратегии, которой в те годы придерживались практически все игроки (когда деньги из текущего проекта вкладывались в перспективный, образовывалась пирамида, продажи рушились, поэтому площадки и замораживались).

Да, замороженные стройки, возможно, появятся, но не в таком количестве, как в 2008 году. В Подмосковье это были сотни проектов, в Москве – десятки. Сейчас если и будут, то единицы. Во-первых, за это время уже произошло укрупнение застройщиков, случайных игроков (особенно в Москве) на рынке нет. Во-вторых, условия игры постоянно ужесточаются. Повышаются ставки по проектному финансированию, изменилась процедура выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (сегодня требуется уже 100%-ная оплата, а это колоссальные деньги). То есть существенно выросла инвестиционная себестоимость проекта для застройщика. Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что в целом, пойдет всем на пользу.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Автор: Волкова Анна и Спасская Маргарита