Опция trade-in, ранее работавшая только на автомобили, прочно закрепилась на рынке недвижимости. Особенно актуальной она становится в условиях упавшей платежеспособности населения на фоне кризиса, выступая дополнительным способом финансирования покупки новостройки. На сегодняшний день в Москве по схемам trade-in продают старое и приобретают новое жилье 10% потребителей. Но эксперты прогнозируют услуге дальнейший рост. Что такое trade-in недвижимости, особенности, плюсы и минусы механизма и в каких проектах в Москве можно обменять «вторичку» на квартиру в новостройке — читайте далее.
Особенности и виды услуги trade-in на рынке недвижимости
Несмотря на то, что услуга trade-in пришла на рынок недвижимости с автомобильного, она отличается от своего прародителя. В случае с машиной клиент продает старую автосалону и сразу же уезжает на новой. Однако квартиры товар более сложный, поэтому существует несколько схем реализации принципа trade-in. Основными являются три, но есть и еще один вид — наименее популярный. Так как выгода для потребителя при его осуществлении сомнительна. В то же время имеет место быть в экстренных ситуациях.
- 1 вариант. Отличается срочностью выкупа застройщиком у клиента старой квартиры, причем с занижением рыночной стоимости до 40%.
- 2 вариант. Гражданин передает «вторичку» на реализацию агентству, продающему новостройки. В это время за клиентом закрепляется (бронируется) квартира в новом ЖК в фиксированной на месяц цене. Подобная схема направлена на тех, кто согласен немного снизить стоимость старого жилья, чтобы быстрее приобрести новое.
- 3 вариант. Аналогичен второму, однако квартиру в новостройке бронируют за покупателем на неопределенный срок и не фиксируют цену на нее. Такой вид привлекателен для собственников, желающих продать свое жилье с максимальной выгодой. Однако пока старая квартира будет реализовываться по более высокой стоимости, может увеличиться цена на приобретаемую «первичку».
- 4 вариант. Объединяет 2-ю и 3-ю схемы, но предлагается реже. Цена на новостройку фиксируется на более длительное время — до трех месяцев. В массовом сегменте подобный период практически на 100% гарантирует продажу вторичной квартиры. В итоге владельцу не придется уменьшать стоимость жилья, чтобы приобрести «первичку» по выгодной цене. Получается двойной выигрыш: клиент реализует старую квартиру дороже и новую покупает дешевле.
Жилые комплексы в Москве
По словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, все проекты первичного рынка делятся на 2 группы. Застройщик либо сам продает жилье через собственный отдел продаж, либо через профессиональные агентства недвижимости. В первом случае девелоперы крайне редко оказывают услугу trade-in. Так как реализация вторичных квартир не относятся к профилю их работы и несет дополнительные расходы, включая налоги. Во втором случае опция trade-in возможна почти в 100% обращений.
Плюсы trade-in на рынке жилья и выгоды для покупателя
Для клиента, решившего избавиться от старого жилья и купить квартиру в новостройке по trade-in, подобная услуга окажется выгодной сразу по нескольким причинам.
- Улучшение жилищных условий без лишних трудозатрат. Все вопросы реализации имеющейся «вторички» и приобретения «первички» оперативно закрываются за несколько посещений офиса компании-продавца. Сначала с риэлтором подписывается договор на продажу старой квартиры и бронируется жилье в новостройке. После реализации прежней недвижимости одновременно заключаются 2 договора — о продаже старой и приобретении новой.
- Ускоренная экспозиция без расходов на рекламу. Агентство берет на себя рекламу продаваемой вторичной квартиры, что существенно ускоряет процесс. При самостоятельной реализации экспозиция жилья растягивается по времени в 2-3 раза дольше.
- Содействие в подборе ипотеки. Если полученных от продажи старого жилья средств не хватает на покупку новостройки, брокеры агентства подберут наиболее подходящую программу ипотечного кредитования.
- Финансовая и юридическая безопасность. Агентство, осуществляющее финансовые расчеты и юристы, сопровождающие сделку на всех этапах, гарантируют максимальную безопасность для клиента.
Эксперты уверены, что trade-in в сложившихся экономических условиях только будет набирать обороты. Так как выступает дополнительным методом финансирования приобретения жилья на первичном рынке в условиях сниженной платежеспособности граждан из-за упавших реальных доходов.
Недостатки услуги trade-in при покупке квартиры в новостройке
Несмотря на то, что trade-in при приобретении жилья в новостройке превращает сложный и нервный комплекс процедур продажи одной квартиры и покупки другой в комфортное событие, эта услуга подходит не всем. Необходимо помнить некоторые недостатки.
- Расходы на съемное жилье. Если выбранный ЖК сдадут в эксплуатацию лишь через 1,5-2 года, а старое жилье продадут сейчас, то на время ожидания ввода новостройки придется тратиться на аренду квартиры. При этом в случае длительности такого срока расходы на съемную недвижимость могут перекрыть выгоду от покупки квартиры на раннем этапе строительства.
- Занижение цены на «вторичку». При выкупе старой квартиры застройщиком обычно устанавливается стоимость не более 70% от рыночной. Агентства недвижимости могут уменьшать цену на 10-20%.
- Жесткие требования к вторичному жилью. Вторичные квартиры, участвующие в trade-in, должны быть ликвидными, физически и юридически свободными. Также услуга не распространяется на комнаты и доли в коммуналках.
- Ограниченный срок бронирования новостройки. Застройщики чаще всего готовы резервировать за покупателем жилье на 2-4 недели, особенно в случае высокой востребованности проекта. Поэтому клиенту необходимо как можно быстрее продавать «вторичку», соответственно, снижать цену на нее.
- Доплата или ипотека. Если вырученных от реализации старого жилья средств недостаточно для приобретения квартиры в новостройке, возникнет потребность в доплате или оформлении ипотеки, кредита.
Проекты в Москве, где старые квартиры обменивают на новостройки по trade-in
По данным аналитиков «Метриум Групп», на сегодняшний день услуга trade-in на первичном рынке исторической и Новой Москвы оказывается в 33 ЖК массового сегмента. При этом в «старой» Москве это 18 проектов, что превышает 50% всех запущенных, в Новой Москве — чуть более 40%. Третью схему, самую выгодную для покупателей, предлагают в ЖК Новые Ватутинки.
Специалисты уточнили, что наиболее оптимальным для trade-in является приобретение квартиры в уже готовой новостройке или в той, которая получит разрешение на ввод в эксплуатацию через 2-3 месяца. В Новой Москве подобные условия содержат около 67% проектов, в исторической — немногим более 30%. Среди них — МФК Водный и Фили Град.
Стоимость квадратного метра и первичных квартир в целом по опции trade-in в Новой Москве начинается от 50 тысяч и 1,98 миллиона рублей соответственно, в «старой» за МКАД — от 85 тысяч и 3,39 миллиона рублей, внутри МКАД — от 105,5 тысяч и 3,57 миллиона рублей. Наименьшие цены представлены в:
- эко-районе Борисоглебское;
- ЖК Легенда;
- ЖК Прима-Парк;
- ЖК Спортивный квартал;
- ЖК Некрасовка;
- микрорайоне Северный;
- ЖК Город;
- ЖК SREDA;
- ЖК Петр I.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ