В 2016 году объем предложения на рынке жилья достиг исторического максимума. По данным специалистов, только в сегменте новостроек в столице на продажу выставлено более 7 миллионов квадратных метров. Среди предложений – немало выгодных, однако спрос на квартиры продолжает падать. Как выгодно продать и купить жилье в кризис?
По мнению экспертов, критическая ситуация на рынке жилья может затянуться на несколько лет, доставляя неудобства как покупателям, так и продавцам: первым не на что покупать, вторым некому продавать. Специалисты предлагают несколько возможных методов решения проблемы.
Снижение ставок по ипотеке
По словам первого зампреда комитета Госдумы по жилполитике и ЖКХ Елены Николаевой, за годы кризиса количество банкротств компаний с большим опытом работы на рынке недвижимости увеличилось в 5 раз. Стремясь сократить затраты, покупатели уходят в более доступные сегменты жилья и «перетекают» из Подмосковья в столицу, поскольку минимальные бюджеты на покупку недвижимости в Москве и области практически сравнялись.
По итогам первого полугодия 2016 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры в эконом-классе составил 5,9 миллиона рублей, а минимальный платеж по ипотеке с господдержкой – 11,4% с первоначальным взносом от 20% и максимальным сроком кредитования 20 лет.
Стандартная ипотечная программа предполагает ежемесячные платежи в размере 12,9% и первоначальный взнос в 15% стоимости жилья. В пересчете на наличные это ежемесячные выплаты в размере 50,1-58,5 тысяч рублей.
В варианте с двухкомнатной квартирой средний бюджет возрастает до 9,1 миллиона рублей, а сумма ежемесячных платежей – до 77-90 тысяч рублей в месяц.
При этом позволить себе улучшение жилищных условий с использованием ипотеки в Москве могут 22% семей из трех человек (двое работающих и иждивенец) и 44,6% семей из двух работающих.
Решением проблемы может стать снижение процентной ставки по ипотечным платежам, которое позволит россиянам улучшить жилищные условия, а рынку – выйти из застоя. Первыми на смелые меры решились коммерческие банки, но серьезным ограничителем для них является ключевая ставка Центробанка. Пока она не покажет существенного снижения не менее чем в 2 раза, значительно удешевить кредиты не получится. Допустимое для экономики страны изменение ставок на 1-3% результата не даст. В обратной ситуации выйти из «квартирного кризиса», напротив, удастся даже без господдержки, полагают эксперты. Как заявил финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин, к концу следующего года ставки по ипотеке могут упасть до 8% даже без вмешательства государства.
Уменьшение стоимости «квадрата»
Крайне неприятная для застройщиков, но весьма эффективная для привлечения покупателей мера – снижение стоимости квадратного метра недвижимости. По данным «Метриум Групп», в первой половине 2016 года средняя стоимость «квадрата» в массовом сегменте упала на 4%, но все же большинство россиян не могут купить жилье без жесткой экономии и не готовы ввязываться в долгосрочные кредиты.
Здесь на покупателей во многом играет конкуренция между застройщиками, проявляющаяся в различных акциях, скидках и снижении цен на наименее ликвидные квартиры – первые этажи, большие площади. Спад цен идет главным образом в регионах: для привлечения спроса в отдельных случаях квартиры могут продаваться ниже себестоимости, причем заниженная цена задается еще на начальной стадии продаж. Но, как утверждают эксперты, массовой такая стратегия не станет – невыгодно.
Сдерживает спрос и то, что ряд потенциальных покупателей придерживают финансовые запасы, ожидая еще большего падения цен. Но, по словам управляющего партнера компании M9 Development Максима Морозова, это будет совсем фантастический сценарий: крупным девелоперам нет смысла ронять цены дальше, это может коснуться только небольших компаний и только в крайнем случае.
Квартирный «тест-драйв»
Еще один способ борьбы застройщиков за покупателей – сдача квартир в аренду потенциальным покупателям. Как говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в борьбе за покупателей застройщики улучшают качество жилья, и недвижимость, ранее соответствующую бизнес-классу, теперь вполне можно получить в классе «комфорт». Пожив в уютной и удобной квартире, привыкнув к месту, клиент с большой вероятностью захочет приобрести понравившееся жилье.
Вероятно, данный способ будет развиваться в ближайшие годы и выйдет на массовое использование к 2019 году, когда, по прогнозам правительства страны и Центробанка, снижение доходов населения прекратится.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ