В ближайшее время «система ценностей» на московском рынке жилья может измениться: цены на вторичную недвижимость опустятся ниже стоимости новостроек, уверяют эксперты. Подобная ситуация распространена в мировой практике, но для России является новой.
«Дно» пройдено, спрос растет
По мнению директора профильного департамента компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, «дно» по количеству продаж «вторички» было пройдено летом 2015 года, а нижний порог по ценам еще впереди. Оправдались и прогнозы специалистов по первому полугодию 2016 года, сообщает РБК: вторичный рынок жилья приспособился к новым реалиям, а его участники – к снижению доходов и стремлению к экономии.
По данным Росреестра, за 6 месяцев 2016 года спрос на жилье несколько активизировался – количество зарегистрированных прав собственности в Москве увеличилось на 10,8% по отношению к прошлому году. Эти показатели не дотягивают до докризисных цифр, но тем не менее, неплохи – отыграно чуть больше половины потерь 2014 года. Собственные исследования крупных агентств недвижимости подтверждают положительную общую динамику.
«Вторичка» дешевеет, но не везде
Однако рост спроса и увеличение товарооборота не стимулирует цены. Более того: меняющаяся конъюнктура рынка недвижимости обещает непривычное для россиян направление перемен: стоимость вторичного жилья может опуститься ниже цен на новостройки. По итогам первой половины 2016 года средняя стоимость квадратного метра «вторички» в Старой Москве составила 183,8 тысячи рублей, что на 1,6% меньше, чем в начале текущего года и на 6,4% ниже средней цены прошлого. Если прибавить к этому дисконт 8,5%, ставший при покупке квартиры в Москве скорее правилом, нежели исключением, можно сказать, что продажная цена упала на 15%. Максимальное снижение цен на вторичное жилье отмечается в ЗЕлАО и СВАО, минимальное – в ЦАО и западных округах.
При общем падении цен стоит отметить, что в 8 районах столицы стоимость вторичной недвижимости выросла. В число подорожавших вошли Якиманка (+8,7%), Арбат (+5,9%), Замоскворечье (+5,7%), Хамовники (+3,6%), проспект Вернадского (+2,7%), Дорогомилово (+1,3%), Крылатское (+0,8%), Мещанский (+0,7%).
Падение цен было ожидаемо
Как полагают эксперты, на самом деле сложившаяся «необычная» ситуация была вполне ожидаемой. В 2005-2006 годах спрос на рынке жилья резко вырос, цены пошли в неконтролируемый рост при ограниченном объеме объектов, выставленных на продажу. Купить квартиру было невероятно сложно: покупателям приходилось вносить двойные и тройные авансы, но успеть за ценами было нереально. В практику вошли альтернативные сделки, когда недвижимость, выставленная на продажу, «откладывалась в стол» - ненадолго, до следующего месяца, когда цены поднимались еще на 5-10%. Это была рискованная, но оправданная технология для бурлящего рынка – но в 2007 году произошла неизбежная коррекция. Обвала не произошло, но сначала начал падать спрос, а затем поползли вниз цены. В итоге к 2008 году увеличение платежеспособного спроса привело к кризисному «взрыву».
Сегодняшняя ситуация – обратная покупательскому ажиотажу и гонке цен «тучных лет». Однако альтернативные сделки снова под ударом: цены на жилье падают, а случаи, когда покупатели отказываются от сделки, найдя более выгодный – дешевый – вариант, учащаются. И это нельзя не учитывать при формировании цены объекта.
Новостройки стали лучше
Сегодня покупательская активность постепенно восстанавливается. В ближайшей перспективе московский рынок сможете опередить прошлогодний график на 15-20%, количество сделок начнет расти, а цены – «медленно сползать» вниз. Резких скачков стоимости жилья не будет, пока не будут устранены фундаментальные негативные факторы, являющиеся глобальными ограничителями спроса.
Цены на «вторичку» находятся под колоссальным давлением как со стороны макроэкономики, так и со стороны новостроек Москвы и Подмосковья, которые ранее не были серьезными конкурентами. Сегодня последние выигрывают у вторичного жилья, прежде всего, по высоким потребительским характеристикам и количеству вариантов. «Морально устаревшему» вторичному жилфонду приходится конкурировать ценой, что крайне выгодно для покупателей: уже сейчас новую и обжитую квартиру можно купить практически по одной цене, а в перспективе стоимость «вторички» может снизиться еще больше.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ