Как правильно выбирать загородный дом в Подмосковье?

ШАГ 1. Выбираем земельный участок правильной категории

Тем, кто решил купить загородный дом в Подмосковье в качестве основного жилья, а не сезонной дачи, нужно тщательно изучить объявления о продаже домов или земельных участков с разным юридическим статусом. От последнего во многом зависит и цена покупки. Для постоянного проживания наиболее подходящими являются земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенные в населенных пунктах.

Кроме этого, покупателям нередко предлагают недвижимость в садовых некоммерческих товариществах (СНТ) или дачных некоммерческих товариществах (ДНТ). Цены на такие объекты, как правило, ниже, чем на аналогичные дома в поселках. В принципе, на участках СНТ и ДНТ тоже можно вести строительство и получить прописку, но проблем с этим будет больше, чем выгоды от их покупки. Земля в дачных товариществах предназначена в первую очередь для сельского хозяйства, поэтому строительство слишком масштабного сооружения может вызвать вопросы у властей. А садовые товарищества очень сложно и дорого подключать к инженерным коммуникациям.

ШАГ 2. Выбираем между деревней и коттеджным поселком

Земли категории ИЖС можно купить либо в привычном населенном пункте (обычно это деревня), либо в централизованном коттеджном поселке. В качестве преимущества деревни можно назвать уже имеющиеся и находящиеся в рабочем состоянии инженерные коммуникации, дороги и другую инфраструктуру. Напротив, в строящемся коттеджном поселке в Подмосковье на момент покупки дома все это существует чаще всего только на бумаге. Однако, в созданном по проекту девелопера централизованном населенном пункте обычно организуется управляющая компания, которая отвечает за коммунальные услуги, эксплуатацию инфраструктуры и безопасность, что весьма удобно.

ШАГ 3. Выбираем место, куда удобно добираться

• Не зацикливайтесь на привычном

Особенность рынка элитной загородной недвижимости Подмосковья в том, что качественные предложения можно найти не только на привычных исторически сложившихся направлениях, которые расположены к западу от столицы. Если вы заинтересованы в покупке хорошего дома бизнес- или элитного-класса на выгодных условиях, не стоит зацикливаться исключительно на предложениях вблизи Рублево-Успенского или Новорижского шоссе. Сейчас девелоперы активно строят высококлассные поселки и в тех районах Московской области, которые раньше не считались престижными, например на Ярославском или Каширском шоссе.

• Пробки ближе к МКАД

Определяющим фактором для тех, кто решил купить недвижимость в Подмосковье и жить там, а работать в мегаполисе, становится транспортная доступность населенного пункта. Важно учитывать, что в этом вопросе удаленность от Москвы – еще не самое главное. Ведь чаще всего пресловутые пробки возникают на ближних подступах к МКАД, а участки дорог, расположенные глубже в области, менее загружены. Поэтому при выборе места жительства не стоит ограничиваться тридцатикилометровым поясом вокруг столицы, который остается самым востребованным районом области среди покупателей загородной недвижимости. На практике время в пути для более удаленных городов и поселков может совсем незначительно превышать время на путешествие до прилегающих к Кольцевой автодороге территорий.

• ЦКАД вам в помощь

Дорожная обстановка в Московской области может принципиально измениться в течение ближайших трех-пяти лет. В настоящее время реализуется амбициозный проект Центральной Кольцевой Автодороги длиной 525 километров, которая должна будет перенаправить транзитные потоки автомобилей дальше от Москвы. Но кроме этого она позволит жителям отдаленного Подмосковья свободно перемещаться между вылетными магистралями. Это означает, что у них существенно возрастет возможность выбора маршрутов в Москву и обратно, что, в конечном счете, может сократить время в пути. Поэтому эксперты рекомендуют присмотреться к недвижимости в пятидесятикилометровом «поясе» от МКАД, где и должна пройти новая дорога. В ближайшей перспективе стоимость коттеджей в этих районах может значительно вырасти.

• Метро идет в область и становится «легким»

Другой инфраструктурный проект, который принципиально изменит состояние транспортной системы Подмосковья, это легкое метро. На северо-востоке и юго-востоке области линии метро будут проложены на расстояние до 15 километров от МКАД. Поэтому восточные районы, считающиеся не самыми престижными, в скором будущем могут получить серьезные преимущества в глазах тех покупателей, которые хотят совместить спокойную жизнь в Подмосковье с работой в городе.

ШАГ 4. Осматриваем коттеджный поселок

• Электричество

У тех, кто остановил свой выбор на привычной подмосковной деревне, есть преимущество – вся инфраструктура населенного пункта у покупателя перед глазами еще до момента сделки. Если же вы решили приобрести дом в коттеджном поселке на стадии строительства, важно найти компетентного застройщика, который все сделает по правилам, чтобы клиент в итоге не получил «кота в мешке». Начнем с того, что электрическая мощность не должна быть ниже 7 кВт на участок. Внимательно разберитесь, как и где подключена внешняя линия электропередач, действуют ли учетно-распределительные щиты и трансформаторная подстанция. Верный признак находящейся в рабочем состоянии электросистемы – гудящий трансформатор. Попросите включить свет во всех помещениях, которые вы осматриваете. Проверяйте, работают ли уличные фонари.

• Водопровод

Современные технологии позволяют пробурить индивидуальную питьевую скважину на любом участке. Но из-за сложной экологической ситуации в Подмосковье ее использование небезопасно, поэтому выбирайте поселок с централизованным водоснабжением из общей артезианской скважины. Причем на случай поломки основной, должна существовать запасная. Лучше, если отчистка воды проводится централизованно, а не отдельно для каждого дома. Включайте воду во всех кранах и санузлах, которые вы осматриваете.

• Газоснабжение

Обычно коттеджные поселки подключают к газовой системе на поздних этапах строительства. Если строящийся поселок еще не газифицирован, потенциальному покупателю нужно изучить документы, в которых должны быть описаны технические условия для присоединения к газопроводу. В бумагах обязательно указывается в качестве «субъекта» собственник поселка, в графе «объект» – само проектируемое поселение с количеством домов, в качестве источника газоснабжения – место подключения к газопроводу. Технические условия остаются в силе в течение двух лет, поэтому просроченный документ не действителен.

• Дороги

Ширина дорог в коттеджном поселке должна быть достаточной, чтобы на ней могли разъехаться два встречных автомобиля. Основная дорога поселка уже 5-6 метров будет создавать много проблем для жителей. Кроме того, лучше, если повороты рассчитаны на проезд грузовых машин. Также очень важны материалы, из которых сделана дорога. Неправильно уложенный щебень или асфальт могут не пережить нескольких месяцев дождей, поэтому выбирайте поселки с дорогами, построенными с соблюдением всех технологических требований.

• Инфраструктура

Набережные и пристани, парки, аллеи и площади с лавочками могут выгодно отличать один коттеджный поселок от другого. Это особенно заметно на примере более дорогостоящих проектов в бизнес- и элитного-классов загородной недвижимости. Однако, недобросовестные девелоперы могут попытаться сэкономить на строительстве этих дополнительных объектов, без которых вроде бы можно обойтись. Проверяйте, насколько обещания в рекламных буклетах соответствуют действительности: спрашивайте менеджеров по продажам как идет строительство мест общего пользования, и когда планируется их сдача.

• Безопасность

Для надежной охраны поселка требуется несколько человек, поэтому, если вся служба безопасности представлена одним сторожем, эта проблема решена в поселке формально. Практика показывает, что для жителей надежнее, когда за безопасность населенного пункта отвечает частное охранное предприятие. Территория должна быть оборудована камерами видеонаблюдения, сигнал с которых выводится на пульт охраны.

• Участки без подряда

Сейчас в подмосковных коттеджных поселках покупателям предлагается множество участков, которые продаются без подряда на строительство. Это означает, что собственник земельного надела имеет право строить на нем все, что захочет. Кроме риска того, что ваш будущий сосед начисто лишен вкуса, и вам придется всю жизнь созерцать откровенно неприятное строение, для вас это чревато и другими проблемами. Дома вокруг вашего участка могут быть сооружены с нарушением правил и норм, что часто приводит к повышенной пожароопасности или неприятным теням, которые будут падать на вашу территорию. Кроме того, с нарушением норм может быть построен и забор соседа, который разделяет ваши участки, что тоже доставит вам неприятности. По этим причинам мы рекомендуем выбирать поселок с единой архитектурной концепцией.

«Во многих странах мира, как, например, в США, жить на природе, а работать в центре города, самое обычное дело, – резюмирует директор департамента элитной недвижимости Метриум Групп Илья Менжунов. – Однако в Московской области чаще встречаются дачи, в которых хозяева живут только на выходных или проводят там отпуск. Это связано, прежде всего, со сложной транспортной ситуацией во всей столичной агломерации. Тратить три-четыре часа на дорогу из поселка и обратно – непозволительная роскошь. Однако системный подход правительства региона к этой проблеме и крупные инвестиции (только на ЦКАД потратят 300 млрд рублей) оставляют надежду, что к средине следующего десятилетия москвичам и жителям области станет доступен такой по сути выигрышный образ жизни».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ