Предварительные итоги 2018 года на столичном рынке первичного жилья подвели специалисты компании Метриум на совместной пресс-конференции с партнерами из CBRE. По словам экспертов, сегодня основным драйвером на рынке «первички» является ипотека. Однако уже сейчас ясно, что ипотечный бум заканчивается, а значит, 2018 может стать последним «урожайным» годом в уходящем десятилетии.
Анализ текущей ситуации на рынке новостроек Москвы и прогнозом на предстоящий год журналистам представила управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая.
Ипотека: реальность и ожидания
Основным фактором развития рынка жилой недвижимости в 2018 году стала относительно дешевая ипотека. Купить квартиру в Москве в этом году можно было в ипотеку со средней ставкой 9,4% годовых, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю отечественного рынка ипотеки (12,4%). Повышение доступности ипотеки привело к рекордному количеству сделок. Только за 9 месяцев текущего года было зарегистрировано больше ипотек (62,5 тыс.), чем за весь прошлый год (54,4 тыс.). При этом, спрос на новостройки вырос на 47% (до 54 тыс. договоров долевого участия), а на «вторичку» – на 25% (до 105 тыс. договоров купли-продажи).
Однако если в конце 2017 года была явной перспектива снижения ставок, сегодня кредиты вновь начинают дорожать. Эта тенденция создает главный риск для рынка «первички» в следующем году, так как сейчас больше половины всех сделок с новостройками (52% против 45% в 2017 году) проходят с привлечением жилищных займов.
«Судя по всему, ипотека все же не станет «вечным двигателем» для рынка жилья, в этом главный риск и угроза для отрасли в наступающем году, – заявила управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Повышение ставок крупнейшими банками может привести в перспективе к замедлению темпов прироста спроса, которые мы наблюдали последние 3 года, и к снижению активности покупателей. Помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается. Именно поэтому нельзя исключать, что 2018 год станет последним «урожайным» на сделки годом на рынке новостроек в уходящем десятилетии».
Квартир меньше, жилых комплексов – больше
Основным следствием роста заключаемых ДДУ в этом году стало сокращение предложения на рынке первичной недвижимости в Москве. За 9 месяцев число экспонируемых квартир стало меньше на 15%, апартаментов –на 14%. В абсолютном выражении эти сегменты сократились до 33 тыс. и 9,6 тыс. лотов соответственно.
Однако, несмотря на уменьшение числа продаваемых квартир, самих жилых комплексов в реализации стало даже больше. За первые 9 месяцев 2018 г. стартовали продажи в 42 ЖК с квартирами и в 21 проекте с апартаментами. В итоге общее число комплексов, учитывая мультиформатные проекты, составило 327, что на 5,5% больше, чем в конце 2017 года. Впрочем, отмечают эксперты Метриум, это не меняет сути процесса: хоть число проектов растет, квартир в Москве в продаже становится всё меньше.
«Клиенты раскупают наиболее доступные квартиры и апартаменты, которые обычно представлены в проектах на ранней стадии строительства, – заявила Мария Литинецкая. – Таким образом, каждый новый ЖК «на котловане» отвлекает часть потенциальных клиентов у комплексов на более зрелой стадии строительной готовности (а значит, с более высокими ценами). Именно поэтому квартир становится меньше – их раскупают, но ассортимент проектов расширяется, а значит, сохраняется высокая конкуренция застройщиков. Впрочем, в следующем году прирост предложения вновь может обогнать темпы спроса. Застройщики ускорят выход на рынок проектов (до 1 июля), чтобы вести продажи в них по текущим, а не новым правилам с использованием эскроу-счетов».
Новостройки дорожают
При увеличении спроса и снижении предложения закономерно начали расти цены. В целом за 9 месяцев 2018 года новостройки Москвы подорожали на 5%. Средняя стоимость квадратного метра квартир увеличилась на 4,5% и достигла 224 тыс. рублей. Апартаменты подорожали менее значительно – на 0,2% до 276 тыс. рублей. В самом крупном сегменте рынка (массовом) цены выросли на 4,6% до 158 тыс. рублей.
Помимо мощного спроса, цены вверх подтолкнул ажиотаж, вызванный реформой закона о долевом строительстве. Дополнительный повод к повышению расценок дало ожидание роста себестоимости нового жилья из-за ужесточения требований к девелоперам. Кроме того, внесла свою лепту девальвация рубля и последовавший за ней инфляционный скачок.
«При этом, рост цен на новостройки нельзя назвать равномерным, – отметила Мария Литинецкая. – На рынке четко выделяются проекты-лидеры, «середняки» и аутсайдеры. Для каждой из этих групп характерна своя ценовая динамика. Наиболее ликвидные жилые комплексы дорожают очень быстро. В уходящем году мы наблюдали, как в некоторых проектах цены повышались на 10-20% за несколько месяцев. Менее успешные объекты также росли в цене, но медленнее. Именно такие комплексы составляют сегодня основную массу предложения, поэтому средний рост цен относительно скромный, но важен сам факт положительной, а не отрицательной динамики».
Рост с локальной спецификой
Для рынка новостроек Новой Москвы в 2018 году характерны те же процессы, что наблюдались в старых границах столицы. Основным стимулом роста спроса стала ипотека. Доля сделок с привлечением кредита возросла до 57% против 44% в 2017 году.
Общее число договоров долевого участия, заключенных на присоединенных территориях с января по сентябрь, выросло на 41% до 20 тыс. ДДУ. С начала 2018 года застройщики реализовали почти 1 млн кв. м жилья.
Общее число квартир в продаже сокращалось в первом полугодии, а в III квартале выросло, составив 9,3 тыс. Однако в сравнении с концом 2017 года объем предложения снизился на 17%.
В отличие от «старой» Москвы, число представленных в продаже жилых комплексов здесь сократилось на 17% (до 30 проектов). В продажу поступило всего три новых ЖК, что было компенсировано увеличением числа корпусов в уже реализуемых проектах. Таковых стало на 65 единиц больше, чем в начале года. Опережающий рост предложения за счет новых корпусов, а не комплексов – типичная ситуация для Новой Москвы.
Средняя цена квадратного метра первичного жилья в Новой Москве возросла на 7%, достигнув 106 тыс. рублей. Это свидетельствует о том, что новые корпуса поступают в продажу с более высокими ценами, чем их предшественники в том же комплексе.
«Новая Москва в 2018 году оставалась одним из самых динамичных локальных рынков столичного региона, включая и новостройки Подмосковья, – отметила Мария Литинецкая. – Здесь заключается порядка 40% всех сделок Большой Москвы – это весьма красноречиво свидетельствует о том, что покупатели нашли здесь «золотую» середину с точки зрения цены, качества, площади и комфорта проживания. Полагаю, даже если нас ждет осложнение ситуации со спросом в 2019 году, Новую Москву негативные тенденции затронут в последнюю очередь».
2019 – год испытаний?
Эксперты уверены, что в предстоящем году ситуация в отрасли качественно изменится. Формировать рынок новостроек продолжат те же факторы, что и в уходящем году: реформы, доступность ипотеки. Однако их влияние будет возрастать. К этому может добавиться усложнение экономической обстановки.
«Реформа 214-ФЗ повлияет на объем предложения, а также на цены. Переход к новой системе финансирования строительства подтолкнул застройщиков к получению большего числа разрешений на строительство (21 млн кв.м) в 2018 году. Теперь необходимо успеть до 1 июля начать реализацию проектов, чтобы отсрочить переход на новые правила «игры». Это приведет к росту объема предложения. В то же время переход на эскроу-счета и проектное финансирование запустит новую волну санации застройщиков. Число «игроков» в отрасли уменьшится, а проекты с эскроу-счетами, скорее всего, будут дорогими, - считает Мария Литинецкая. – Наконец, негативно повлияет на рынок новостроек ухудшение финансового положения населения из-за роста НДС, повышения цен на бензин, коммунальные услуги, нестабильности рубля. По всей совокупности факторов следующий 2019 год, скорее всего, уже не поставит новых рекордов по спросу. С высокой степенью вероятности отрасль ожидает «посадка», но будет она «мягкой» или «жесткой» спрогнозировать невозможно. Поддержать рынок, хотя бы отчасти, может новая программа субсидирования ипотеки, которая сейчас разрабатывается Минстроем».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ