Жилищный кредит обычно берется не на короткий срок, а надолго, максимум на 25 лет. Поэтому даже небольшой с первого взгляда просчет или невнимательность на этапе оформления ипотеки могут существенно усложнить жизнь заемщику и привести к финансовым потерям. Специалисты компании Метриум назвали самые распространенные ошибки ипотечников и посоветовали, как их избежать.
Как правильно выбрать банк?
Казалось бы, какая разница, где оформить кредит, ведь человек не отдает банку свои деньги, а, наоборот, берет у него взаймы. Однако, специалисты советуют обращать внимание не только на величину процентной ставки, но и на надежность финансовой организации, а также на удобство в обслуживании кредита.
Весьма часто потенциальные заемщики автоматически обращаются за ипотекой в тот банк, на карту которого им приходит зарплату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку. Однако это далеко не всегда так. Ставка может оказаться гораздо выгоднее в другом учреждении. Поэтому, прежде чем оформить займ, изучите предложения от наиболее надежных банков, работающих в регионе, сравните их предложения.
Проводя такой мониторинг рынка, важно помнить, что значение имеет не только сама процентная ставка. Существуют еще разного рода скрытые комиссии, условия и платежи за обслуживание кредита (выдача справок с информацией по обслуживанию кредиту, возможная перепланировка в ипотечной квартире и прочее). Все эти детали лучше уточнить у сотрудников банка или из отзывов клиентов до оформления кредитного договора.
«Удобство обслуживания кредита – это комплекс допуслуг, которые призваны сделать взаимоотношения заёмщика и банка удобнее и проще, – поясняет управляющий директор компании Метриум (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка. – Например, это могут быть SMS-напоминания o дате и сумме платежа, общение со специалистами банка с помощью мобильного приложения, а не только при личном визите, возможность онлайн-платежей без необходимости посещения отделения. Все это может существенно упростить жизнь заемщика в будущем».
Выбор ипотечной программы
Не пренебрегайте мониторингом действующих ипотечных программ. К примеру, та же льготная ипотека, в рамках которой можно купить квартиру в новостройке под 6,5% годовых, именно для вас может оказаться не самой выгодной. Сегодня в России действуют программы поддержки семей с детьми, кредитование молодых специалистов или представителей редких профессий, военная, сельская и социальная ипотека. Кроме того, на рынке первичного жилья нередко встречаются специальные программы кредитования, которые предлагают крупные застройщики в альянсе с ведущими банками. В рамках таких продуктов ставки могут быть даже ниже, чем по льготной ипотеке, а условия кредитования удобней. Поэтому, если вы хотите купить именно квартиру в новостройке от застройщика, лучше начать даже не с выбора банка, а с поиска конкретных жилых комплексов, побывать на нескольких консультациях в офисах продаж, пообщаться с экспертами, которые специализируются именно на ипотеке. Они не только расскажут обо всех действующих программах, но помогут быстро оформить жилищный кредит.
Весьма распространенной ошибкой ипотечников является выбор программы с минимальным первоначальным взносом. Многие рассуждают так: главное купить поскорее, а там уже разберемся. Однако в таких случаях переплата по кредиту и срок выплаты оказываются весьма значительными. Кроме того, существенно возрастает и стоимость страховки, которую также закладывают в тело кредита. «Часто стремление поскорее купить собственное жилье, не обеспечив себе финансовую подушку безопасности, приводит к кредитному рабству, постоянным финансовым трудностям и стрессам, – предупреждает Надежда Коркка. – Еще более критично, когда клиент берет дополнительный кредит на сумму первоначального взноса».
Страховка по кредиту: взять, что есть или выбрать самому?
Планируя купить квартиру в кредит и рассчитывая сумму кредита, не стоит забывать о таком ощутимом факторе как страховка. В обязательном порядке при оформлении жилищного займа придется заплатить за два вида страхования: жизни, здоровья заемщика и самого жилья от рисков утраты либо повреждения. Без этих услуг кредит или не одобрят вообще, или ставку по нему увеличат на 1-2%, что в итоге выйдет еще дороже. Помимо обязательного страхования банк может "настоятельно предложить" дополнительно страхование титула – от утраты права собственности на купленную квартиру (это касается вторичного рынка) в случае непредвиденных обстоятельств.
Чем больше сумма и срок оформляемого займа, тем больше придется заплатить за страховки. Обычно банк предлагает клиентам оформить страхование в организациях, аффилированных с ним. Однако заемщик вправе сам выбрать наиболее выгодные для себя программы, сравнив имеющиеся на рынке условия страхования.
Недооценка возможности и выгоды досрочного погашения
По словам экспертов, очень часто заемщики планируют пораньше рассчитаться с банком и закрыть долгосрочный кредит. Однако считают, что лучше накопить сумму посущественнее, чтобы внести ее и разом пересчитать долг и платежи. Но на это накопление может уйти не один год. При этом люди забывают, что наиболее важно частично досрочное погашение вначале кредита, ведь именно тогда выплачиваются самые большие проценты.
«Раньше банки грозили заемщикам штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность, – рассказывает Надежда Коркка. – Но сегодня это запрещено на законодательном уровне, ипотечник имеет право хоть каждый месяц вносить дополнительные суммы, даже минимальные. Таким образом он может уменьшить размер оставшегося долга, переплаты по кредиту и его срок. Не стоит пренебрегать такой возможностью».
Игнорирование рефинансирования кредита и налогового вычета по ипотеке
В нашей стране довольно много "консервативных" заемщиков, которые не отслеживают текущую ситуацию на рынке жилищного кредитования, снижение ставок, не интересуются программами рефинансирования или просто не хотят заново собирать документы и проходить процедуру оформления ипотеки в другом банке. Такая леность и нерешительность может стоить довольно дорого, ведь даже при разнице в ставках всего в 2% экономия получается весьма ощутимая, особенно если до полного погашения кредита еще далеко.
Если вы все же решили воспользоваться рефинансированием ипотеки, начать стоит с подачи соответствующего заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Правда, как показывает практика, банки соглашаются на подобное довольно редко, поскольку они больше заинтересованы в привлечении новых клиентов, а потому наиболее выгодные ставки предлагают им. Если ваш банк не пошел на встречу, ищите альтернативу! Выбирая программу, кроме ставок обратите внимание на дополнительные комиссии и прочие расходы, связанные с оформлением нового кредита.
Еще одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то можете получить обратно уплаченный налог не только от стоимости купленного жилья, но и от расходов по ипотечным процентам. Максимальный размер стоимости жилья для расчета вычета сейчас - 2 млн рублей, с которых государство возвращает 13%, то есть 260 тыс. рублей. Лимит по процентам с ипотеки - 3 млн рублей. Раньше многих граждан пугала сложность процедуры оформления налогового вычета, связанная со сбором бесконечных справок, заполнением налоговых деклараций и походами по разным инстанциям. Но с 2021 года все стало гораздо проще и удобнее – теперь достаточно подать заявление на получение имущественного вычета в индивидуальном кабинете налогоплательщика, и все бумаги будут собраны автоматически.
Избегание контактов с банком
Никто в жизни не застрахован от форс-мажоров, например, когда человек заболевает или теряет работу, и ему становится нечем платить кредит. Последнее, что нужно делать в подобной ситуации, – это прятаться от банка и не отвечать на звонки его сотрудников. Поверьте: кредитор не менее вашего заинтересован в том, чтобы не доводить дело до суда и продажи квартиры на аукционе. Для всех лучше, если удастся договориться об изменениях условий по кредиту, увеличить его срок и уменьшить ежемесячный платеж, либо взять кредитные каникулы. Подобная мера не ухудшит вашу кредитную историю, но позволит пережить нелегкие времена.
«Прежде чем покупать квартиру в ипотеку, необходимо серьезно взвесить все за и против, просчитать свои финансовые возможности и перспективы на несколько лет вперед, – советует Надежда Коркка. – Исходите из того, что размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 40-50% от совокупного дохода семьи. В противном случае вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни, что неизбежно приведет к различным проблемам и стрессам. Наличие ипотеки вовсе не предполагает, что вы должны начать хуже питаться и экономить на своем здоровье».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ