Квартиру меняют, когда не могут продать, если надо разделить её при разводе и по другим семейным, финансовым или личным обстоятельствам. Рассказываем, как происходит процесс обмена квартиры, какие документы потребуются и где искать варианты для обмена.
Обмен и мена
Начать следует с определения терминов. Это позволит избежать дальнейшей путаницы. В глазах юристов и государственных чиновников, обмен и мена — это разные понятия. Обмен относится исключительно к операциям с муниципальной собственностью.
Например, Иван Иванович живёт в неприватизированной муниципальной квартире в ЮЗАО, но хочет переехать в ЮВАО. А Иван Никифорович живёт в неприватизированной муниципальной квартире в ЮВАО, но всю жизнь хотел переехать в ЮЗАО. Иваны находят друг друга собирают документы, подписывают договор об обмене и перезаключают договоры социального найма. Это, в чистом виде, обмен квартиры на квартиру.
Но если жильё приватизировано, то к операции по обмену применяют термин «мена». Юридически мена не является обменом, так как, на одной из её стадий стороны заключают договоры купли-продажи.
Понять и запомнить разницу легко:
- в обмене участвуют только муниципальные квартиры;
- в мене участвуют квартиры у которых есть собственники.
Нельзя муниципальную квартиру обменять на приватизированное жильё. Нельзя обменять квартиру находящуюся в собственности у частного лица на муниципальное жильё. Понятия мены и обмена не пересекаются.
Как происходит обмен муниципальной квартиры
Обменом муниципальной квартиры занимается ответственный квартиросъёмщик с согласия остальных лиц имеющих право на проживание в этой квартире. Если право на проживание в квартире есть у несовершеннолетних граждан, для обмена потребуется разрешение органов опеки.
Варианты для обмена муниципального жилья ищут в базе данных муниципальных жилых помещений. Доступ к базе можно получить в отделении МФЦ. Однако такие базы есть лишь в крупных городах. В остальных случаях приходится надеяться на городские доски объявлений, специализированные интернет-площадки, сарафанное радио и объявления в газетах.
Перед обменом необходимо связаться с департаментом муниципального жилищного фонда или с местными органами самоуправления, чтобы узнать:
- можете ли вы обменять свою квартиру;
- какие документы для этого потребуются.
Список необходимых документов в разных регионах может отличаться, однако основа списка неизменна:
- заявление на обмен жилых помещений;
- паспорта ответственных квартиросъёмщиков и проживающих с ними граждан;
- свидетельства о рождении и разрешение органов опеки, если обмен затрагивает интересы несовершеннолетних;
- договор соцнайма, ордер или другой документ подтверждающий право использование жилого помещения;
- договор обмена, с подписями всех участников сделки;
- справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Если какие-то заинтересованные лица не могут лично присутствовать при подаче документов, отдельно потребуется нотариально заверенное согласие на обмен.
Документы подают в МФЦ или в органы местного самоуправления. По состоянию на ноябрь 2022 года, размер госпошлины для такой операции составляет 300 рублей. Срок рассмотрения заявления не превышает десяти рабочих дней с даты регистрации.
Так как квартиры находятся в муниципальной собственности, договор обмена не регистрируют в Росреестре.
Как происходит мена приватизированной квартиры
Приватизированные квартиры меняют по договорам купли-продажи или мены. Мена может быть с доплатой или без неё. Обмен квартирами по договору мены ещё называют прямым обменом. Обмен с заключением договоров купли-продажи — альтернативным.
Договор мены заключают в письменной форме. Его можно заверить у нотариуса и нужно зарегистрировать в Росреестре. Шаблон договора мены можно найти тут. Если речь идёт о мене с доплатой, то это фиксируют в отдельном пункте. Здесь указывают сумму доплаты и порядок расчёта. Порядок расчёта определяет когда, каким способом и в какой валюте будет внесена доплата.
В глазах государства, каждая сторона такого договора одновременно является покупателем и продавцом. Это значит, что если кто-то из собственников владел обмениваемой квартирой менее пяти лет, он обязан уплатить НДФЛ. Получение доплаты также считается доходом и облагается налогом.
Основная проблема в этом случае заключается в поиске подходящего варианта, который удовлетворит потребности всех членов семьи и не таит неприятных сюрпризов, типа скрытых владельцев или белых пятен в истории перехода права собственности.
Как меняют квартиры с заключением договора купли-продажи
К альтернативному обмену привлекают профессиональных риэлторов. Он помогает:
- найти подходящий вариант для обмена;
- найти покупателя на ваше жильё;
- составить и заключить все необходимые договоры.
Схема выглядит следующим образом.
- Вы находите в продаже квартиру, в которую хотели бы переехать.
- Заключаете с продавцом предварительный договор купли-продажи.
- Находите покупателя на свою квартиру.
- Заключаете договор купли-продажи и продаёте свою квартиру.
- Из вырученных от продажи средств покупаете присмотренную ранее квартиру.
В ряде случаев, после продажи квартиры, вам придётся уплатить НДФЛ.
Такой способ обмена связан с большим количеством рисков. Например, одна из сделок в цепочке может сорваться. Вы можете наткнуться на недобросовестного покупателя или продавца. У купленной квартиры могут быть пробелы в истории перехода права собственности или скрытые владельцы. Иногда продавцы скрывают, что сделка затрагивает права несовершеннолетних и заключают её без согласия органов опеки. Именно из-за большого количества рисков, к таким цепочкам сделок необходимо подключать риэлторов, которые внимательно проверят каждый доступный вариант и помогут принять безопасное решение о покупке или продаже.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ