Разбор ситуации №5 в рамках конкурса «Лучший риэлтор»

Алена Андриянова, начальник отдела продаж АН «ЮСИН недвижимость»:

Алена Андриянова победитель пятого конкурса «Лучший риэлтор» в номинации «Эксперт рынка», обладатель специального приза от журнала «Недвижимость и Цены». Победитель предыдущего конкурса «Лучший риэлтор» в номинации «Нестандартный подход».

С недвижимостью работает с 2004 года. Свою профессиональную карьеру начинала в качестве стажера, прошла все ступени карьерного роста до начальника отдела продаж.

Мощнейшая энергетика и позитив притягивает к Алёне коллег и сотни клиентов. Никогда не останавливаясь на достигнутом, Алёна дарит каждому клиенту частичку своей души. Достигнув высоких результатов, как эксперт по вторичному рынку жилья, Алёна передаёт свой неповторимый опыт начинающим агентам, осуществляя руководство одной из самых сильных агентских групп в компании.

Елена Батуровская, управляющий компании «МПЦН — Московский Правовой Центр Недвижимости»:

Елена Батуровская победитель пятого конкурса «Лучший риэлтор» в номинации «Оптимизация затрат», обладатель сертификата на посещение образовательного семинара портала ГдеЭтотДом.РУ и специального приза от журнала «Недвижимость и Цены».

У Елены два высших образования: ГУУ им. С.Орджоникидзе и АКНХ при Правительстве РФ, диплом МВА (российский), квалификационный аттестат брокера по недвижимости, выданный 21.09.2001 г. Московской лицензионной палатой.

Опыт работы в сфере недвижимости с 1997 года. Ежегодно при ее непосредственном участии проводится более 100 сделок: 70 — 80 в качестве наставника, и еще 25 — 30 сделок Елена проводит сама. Причем это сделки с клиентами, которые обращаются по рекомендации.

Таким образом, за 15 лет более 1500 семей с помощью Елены улучшили свои жилищные условия.

Неудивительно, что Елена Батуровская считает риэлторскую деятельность — своим призванием и любимым делом.

Ситуация вполне разрешима. Агент А предоставляет встречную выписку по новому адресу регистрации продавца и паспорт со штампом о регистрации. Дело за агентом Б, ему необходимо объяснить своему клиенту и его адвокату, что фактически гражданин РФ не может быть зарегистрирован по двум адресам. Но если и это не убедит покупателя, то можно съездить в паспортный стол всем вместе и объяснить ситуацию. Написать заявление по форме 6, подписать его у начальника и получить «чистую» выписку. В заключении хочу заметить, что профессиональный агент не допустил бы данной ситуации. Сразу выписал бы своего клиента по форме 6, а затем прописал у родителей, получив «чистую» выписку.

Данная ситуация — классическое поведение Покупателя, когда он уже не хочет покупать квартиру. Он ищет способ, чтобы с одной стороны не выходить на сделку (путем переноса сроков выхода на сделку, ультимативных требований), а с другой стороны, чтобы сделка НЕ состоялась не по его вине и сумму внесенной предоплаты за квартиру ему вернули в полном объеме. Если бы это было не так, то требование о предоставлении «чистой» выписки из домовой книги прозвучало бы заранее, и Агент решал эту проблему по доверенности от Продавца до его приезда.

Тем не менее, Агенту нужно выходить из данной ситуации и делать сделку. Выходов я вижу как минимум два:

1) Разъяснение Покупателю и его адвокату, что предусмотренных законодательством процедур по снятию с регистрационного учета две: первая — Продавец подает в паспортный стол по месту регистрации заявление о снятии его с регистрационного учета, при этом его «выписывают в никуда», т.е. он остается без регистрации и становится лицом Без Определенного Места Жительства; и вторая (по которой и пошел Продавец) — регистрация по новому месту жительства, а паспортный стол самостоятельно отправляет по старому месту жительства пакет документов, на основании которого Продавца снимают с учета из проданной квартиры уже без его участия. Что лучше — покупать квартиру у БОМЖа или у гражданина с регистрацией — это вопрос к Покупателю. Регистрационная палата, которая будет регистрировать договор купли-продажи квартиры, подписанный между Продавцом и Покупателем согласна с тем, что квартира считается юридически свободной (и это отражается в тексте договора купли-продажи), если предоставляются выписки из домовых книг с двух адресов: с адреса продаваемой квартиры (согласно которой Продавец стоит на регистрационном учете) и с другой квартиры, куда Продавец встал на регистрационный учет. В нашем случае с квартиры родителей Продавца.

Бывают случаи (и довольно часто), что пакет документов для снятия с регистрационного учета очень долго не приходит в паспортный стол по старому месту жительства, или вообще теряется. На этот случай Продавец в день сделки у нотариуса делает доверенность на имя Покупателя или его адвоката, по которой доверяет любые процедуры по снятию его с рег.учета, получению дубликатов утерянных документов, получению выписок из домовых книг.

2) Продавец и Покупатель проводят сделку: осуществляют расчеты через банковскую ячейку, подписывают договор купли-продажи квартиры, делают необходимые нотариальные заявления и доверенности на регистраторов (лиц, кототорые будут сдавать дкп на регистрацию), но не сдают подписанные договора на регистрацию, а передают их на хранение Покупателю. Далее Продавец и Покупатель с адвокатом едут в паспортный стол по адресу продаваемой квартиры, где Продавец в присутствии Покупателя сдает паспорт на выписку из квартиры. Сотрудник паспортного стола подтверждает, что проблем с выпиской не будет, и что паспорт можно будет забрать через столько-то дней. Договора кули-продажи сдаются на регистрацию на срок 12 дней. Продавцу в любом случае приезжать ещё раз, чтобы забрать деньги за квартиру из ячейки, когда договора купли-продажи зарегистрируются. Поскольку Продавец во время регистрации договора будет за границей, то и российский паспорт ему будет не нужен. На всякий случай можно заранее также подготовить доверенность на Агента, чтобы он контролировал процедуру выписки (снятия с рег.учета), а по необходимости мог выполнять конкретные действия (подавать заявления, получить паспорт и выписку из домовой книги). И тогда ко дню окончания регистрации договора купли-продажи квартиры у Агента на руках будет и паспорт, и «чистая» выписка из домовой книги.