Разбор ситуации №2 в рамках конкурса «Лучший риэлтор»

Сделка купли-продажи была проведена на условиях физического освобождения квартиры и передачи ее покупателю через три недели после государственной регистрации. В обеспечение исполнения этого обязательства Агент компании А, представляющий интересы покупателя, настоял, чтобы у продавцов была удержана сумма в размере 300 тысяч рублей до момента передачи квартиры покупателю. При этом Агент компании Б, действующий на стороне продавцов, потребовал, чтобы удерживаемая сумма находилась в его компании.

Ситуация № 2 «Просрочка освобождения»

Сделка купли-продажи была проведена на условиях физического освобождения квартиры и передачи ее покупателю через три недели после государственной регистрации. В обеспечение исполнения этого обязательства Агент компании А, представляющий интересы покупателя, настоял, чтобы у продавцов была удержана сумма в размере 300 тысяч рублей до момента передачи квартиры покупателю. При этом Агент компании Б, действующий на стороне продавцов, потребовал, чтобы удерживаемая сумма находилась в его компании.

Агент компании Б, принявший удерживаемую сумму на ответственное хранение, выдал Агенту компании А гарантийное письмо с обязательством передать ему эти деньги, если обязательство продавцов не будет выполнено в срок. Своим же клиентам-продавцам он также выдал гарантийное письмо с обязательством выплатить удержанную сумму в случае своевременного исполнения обязательства.

Так случилось, что продавцы задержали освобождение квартиры на два дня, причем один из них пришелся на праздничный день. Соответственно, у Агента компании А возникло право потребовать у Агента компании Б удержанную сумму. Правда, его клиент — покупатель жестко на получении возмещения за просрочку не настаивает, но ведь обязательства надо исполнять...

Собственно, для того, чтобы получить 300 тысяч, Агент компании А и приехал в компанию Б.

Светлана Зверева, генеральный директор агентства «Капитал Недвижимость», город Химки

Светлана Зверева — победитель шестого конкурса «Лучший риэлтор» в номинации «Результативность», обладатель специального приза от журнала «Недвижимость и Цены» и портала Kvadroom.ru.

Руслан Макаров, руководитель отдела компании «БЕСТ-недвижимость на Чеховской»

Руслан Макаров — победитель шестого конкурса «Лучший риэлтор» в номинации «Профессионал», обладатель специального приза от журнала «Недвижимость и Цены», порталов RussianRealty.ru и Kvadroom.ru. Победитель предыдущего конкурса «Лучший риэлтор» в номинациях «Результативность» и «Приз зрительских симпатий».

Данная ситуация очень часто случается в альтернативных сделках, и главное — верно просчитать сроки выполнения обязательств. В случае, описанном в данной ситуации, выходной или праздничный день, попадая на окончание срока действия договорных отношений или обязательств, переносится на следующий рабочий день.

В данном случае главное в обязательстве — это физическое освобождение квартиры, а сроки (речь идет о разумных сроках) не являются существенным условием. Думаю, исходя из данной ситуации, можно договориться с покупателем о возврате полной суммы, если не было расходов со стороны покупателя (например, заказана на этот день машина и т.д.).

Продавцы, как правило, не задерживаются с освобождением квартиры, но не всегда сроки зависят только от них. При альтернативных сделках, возможно например, что продавцы ждут освобождения купленной ими квартиры. И опытный агент продавца при заключении подобного рода обязательств, мог бы перестраховаться и добавить 2-3 дня к тому сроку выезда, на который готов согласиться его клиент. На всякий «пожарный случай». Особенно, если впереди — выходные или праздничные дни.

Один из самых сложных и незащищенных моментов при покупке квартиры — это акт приема-передачи недвижимости новым собственникам. Сроки освобождения квартиры прописаны в договоре купли-продажи и оговорены сторонами заранее, но при ситуациях, когда в квартире проживают бывшие собственники, часто бывают задержки по въезду в квартиру новых собственников. Понятно желание риэлтора покупателя подстраховать своих клиентов и удержать часть денег под условие, что продавцы вовремя освободят и отдадут квартиру. Здесь имеет смысл рассматривать нашу ситуацию целиком. Где сейчас живут покупатели, они могут снимать квартиру и у них подошел срок окончания аренды и два дня для них становятся критичными, они могу жить в квартире, которую продали и в свою очередь, должны так же освобождать ее для новых собственников, они могли заказать мебель или ремонтников на определенное число. Получается, риэлтор покупателя, предугадав ситуацию, оказался прав. Если б я представлял интересы покупателя, то в данном случае забрал бы всю сумму в размере 300 000 рублей как и было оговорено в условиях в пользу моего клиента. И совсем неважно, что мой клиент не настаивает жестко, это не значит, что он совсем не настаивает. Поэтому для меня здесь вопрос закрыт.

Другая сторона медали, когда нужно защищать интересы продавца. Здесь тоже много вопросов. Стоит разобраться, почему продавцы не выехали вовремя, ведь знали, что риск не дополучить 300 000 рублей существует. Скорее всего, это были обстоятельства, не зависящие от бывших хозяев квартиры. Стоит выяснить эти обстоятельства и договориться со стороной покупателя о штрафных санкциях, которые их устроят. Но, не смотря на все сложности, самое главное, чтобы все участники сделки пришли к компромиссному решению и получили желаемый результат.

Разбор ситуации № 1 в рамках конкурса «Лучший риэлтор»

Выбираете новостройку?

Воспользуйтесь нашим онлайн-поиском, чтобы найти лучший вариант

Подобрать недвижимость

Другие материалы

Спецпредложения от застройщиков в декабре

Оставьте телефон, и мы подберем для вас новостройки со скидками и акциями по вашим параметрам

Введите правильное имя
Введите правильный телефон
Нажимая кнопку "Узнать об акциях", я даю согласие на обработку своих персональных данных в соответствии с
Политикой конфиденциальности
Спасибо, мы свяжемся с вами в ближайшее время

Не удалось отправить запрос, попробуйте ещё раз

Спасибо!

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время.

Мы Вам перезвоним.

Нажимая кнопку «Позвоните мне», вы подтверждаете свое согласие с Политикой конфиденциальности