ГдеЭтотДом.РУ обратился к профессионалу, чтобы разрушить сложившиеся мифы на рынке апартаментов. О преимуществах и недостатках апартаментов и стоит ли их покупать — читайте далее.
Мифы про апартаменты
С точки зрения профессионального риэлтора Натальи Широковой, работающей на рынке недвижимости более 9 лет, основная разница между апартаментами и квартирами в следующем. Апартаменты — это нежилое помещение, в котором есть оборудованная для проживания комната или комнаты, кухня, санузел и другие удобства. Эксперт пояснила на конкретных примерах преимущества и недостатки апартаментов.
Для сравнения выбраны две пары апартаментов — квартир. Первая пара — по соседству расположенные обычный жилой дом на Ярославском шоссе и многофункциональный жилой комплекс с апартаментами рядом с парком «Лосиный остров», вторая пара — многофункциональный комплекс «Водный», рядом с метро Водный стадион, в котором застройщик предлагает и квартиры, и апартаменты.
Миф 1. Апартаменты дешевле квартир
Сравним стоимость апартаментов и квартир в МФК «Водный» и на Ярославском шоссе.
**Апартаменты** | **Квартиры** |
---|---|
Ярославское ш., д. 124 | Ярославское ш., д. 122, к. 1 |
2-комнатные апартаменты, 58/33/10, лоджии 2 шт., 9/17 этаж, состояние отличное | 2-комнатная квартира, 62/33/11, лоджия, 20/25 этаж, состояние отличное |
8 000 000 руб. | 10 900 000 руб. |
Головинское ш., д. 5 | Головинское ш., д. 5 |
1-комнатные апартаменты, 42/20/16, 20/25 этаж, без отделки | 1-комнатная квартира, 42/20/16, 7/25 этаж, без отделки |
6 380 000 руб. | 7 700 000 руб. |
Действительно, апартаменты не просто дешевле, а значительно дешевле аналогичных квартир. 2-комнатная квартира в соседнем доме дороже апартаментов на 36%. В комплексе «Водный» разница составила 20%.
Если сделать подборку квартир за 8 млн руб. в районе апартаментов на Ярославском шоссе, мы видим, что за эти же деньги можно купить:
- 2-комнатную квартиру
**Адрес** | **Этаж/этажность** | **Площадь (общая/жилая/кухня)** | **Цена, руб.** |
---|---|---|---|
Проходчиков ул., д. 1 | 6/9 панельного дома | 44,4/30/6 | 7 300 000 |
Ярославское ш., д. 140 | 3/5 кирпичного дома | 43,3/29,2/5,6 | 7 500 000 |
- и даже 3-комнатную квартиру
**Адрес** | **Этаж/этажность** | **Площадь (общая/жилая/кухня)** | **Цена, руб.** |
---|---|---|---|
Проходчиков ул., д. 1 | 1/9 панельного дома | 58,5/43/6 | 7 800 000 |
Ярославское ш., д. 109, корп. 2 | 7/9 панельного дома | 57/42/7 | 7 800 000 |
Проходчиков ул., д. 1 | 9/9 панельного дома | 60/42/7 | 7 500 000 |
Таким образом, миф подтвержден.
Миф 2. Высокие налоги на апартаменты
И правда, сам налог выше в 5 раз. Для жилых помещений — 0,1%, а вот для апартаментов — уже 0,5% от налогооблагаемой базы. Нужно учитывать, что налоги рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости недвижимости, которая у апартаментов значительно ниже.
Расчет на примере с квартирами и апартаментами на Ярославском шоссе выглядит так:
**Кадастровая стоимость помещения 60 кв. м (руб) ** | **Ставка налога** | **Размер налога** | |
---|---|---|---|
Апартаменты, Ярославское ш., д. 124 | 4 813 729,64 | 0,50% | 24 068,65 |
Квартира, Ярославское ш., д. 122, к. 1 | 9 405 981,47 | 0,10% | 9 405,98 |
Кроме того, налогооблагаемая база на квартиру может быть снижена за счет применяемого налогового вычета в размере 20 кв. м общей площади квартиры на каждого собственника квартиры. Однако на апартаменты налоговый вычет не распространяется.
Таким образом, налоговые выплаты за апартаменты выше минимум на 14 662 руб/год.
Разница между сравниваемой квартирой и апартаментами при покупке равна 2 900 000 руб. Разделив эту разницу (2 900 000) на «переплату» в налогах 14 662,67 руб/год, получим 197 лет.
Покупатель, приобретший апартаменты, заплатив за них на 2,9 млн руб. меньше, чем за квартиру в соседнем доме, и уплачивая налоги на 14 662, 67 руб. больше, будет экономить в течение 197 лет.
Миф подтвержден: ставка налога выше, но экономия больше.
Миф 3. На апартаменты не предоставляется налоговый вычет при их приобретении
Налоговый вычет предоставляется:
- на приобретение жилого дома, квартиры, комнаты, или доли (долей) в них в готовом доме, либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
- на работы по строительству (достройке жилого дома или доли (долей) в нем, неоконченного строительства) и отделке;
- на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
На апартаменты налоговый вычет не предоставляется.
Здесь нужно учесть еще один момент: налоговым вычетом могут воспользоваться только граждане РФ, которые являются плательщиками НДФЛ. Так, например, индивидуальные предприниматели, работающие по упрощенной системе налогообложения, не смогут им воспользоваться даже в случае покупки квартиры.
Миф подтвержден.
Миф 3. Апартаменты строят на промышленных землях, «пропитанными» тяжелыми металлами
Все апартаменты можно разделить на:
- Апартаменты в реконструируемых зданиях фабрик и мануфактур. Например, «The Loft Club» на Духовском пер., д. 17. возведен на месте Кожевнической фабрики 1869 года, все здания построены заново. Loft-квартал «Даниловская мануфактура» — реконструкция здания бывшей текстильной фабрики, работавшей в XIX веке, где в некоторых корпусах были белильные цеха. Насколько опасны такие земли — решать покупателю.
- Апартаменты в новых зданиях – ММДЦ «Москва-Сити», МФЦ «Водный», Флотилия, Фили-град и т. д. Новые комплексы строятся по соседству с жилыми домами, на таких же землях.
Миф разрушен, не все апартаменты стоят на промышленных землях.
Миф 4. В апартаментах невозможно зарегистрироваться
В апартаментах возможна временная регистрация, если здание, в котором они располагаются, имеют статус гостиницы или апарт-отеля, т. е. в свидетельстве о праве собственности должна быть запись «нежилое помещение гостиничного типа» или «апартаменты гостиничного типа». Такую возможность предоставляют, например, ММДЦ «Москва-Сити» и МФК «Водный».
С временной регистрацией можно записать ребенка в детский сад или школу, прикрепиться к поликлинике.
Миф развеян.
Миф 5. Большие коммунальные платежи
Многие думают, что разница в коммунальных платежах между квартирой и апартаментами больше в 2-3 раза.
Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирами, действительно, выше на 20%. Для примера, за 2-комнатную квартиру на Ярославском шоссе, д. 124 собственник платит за месяц 4500-5000 руб, а за апартаменты в соседнем доме — 6000 руб.
Разница есть, но она незначительна.
Миф подтвержден.
Миф 6. Банки не дают ипотеку под апартаменты
Действительно, банки очень по-разному подходят к кредитованию апартаментов. Сбербанк и Россельхозбанк в данный момент не кредитуют апартаменты, а вот ВТБ 24, Банк Москвы и Дельта Кредит предлагают оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и квартиры (12-14%).
Миф развеян.
Миф 7. Застройщики не строят социальную инфраструктуру рядом с комплексом апартаментов
Речь идет о школах, детских садах и поликлиниках. Действительно, застройщик не обязан возводить объекты социальной инфраструктуры, и, как правило, этого не делает. Но многие застройщики, учитывая высокую конкуренцию на рынке недвижимости, прорабатывают концепции своих проектов и учитывают потребности будущих покупателей. Например, в ЖК Фили Град (Береговой проезд, вл. 5) запланировано строительство поликлиники и детского сада. К тому же апарт-комплексы часто строят в районах со сложившейся инфраструктурой, которой можно воспользоваться.
Миф не подтвержден.
По результатам анализа специалист советует выбирать апартаменты в следующих случаях:
- тем, у кого уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться;
- предпринимателям, которые смогут использовать апартаменты как офис;
- тем, кто планирует сдавать квартиру/апартаменты в аренду;
- молодым и активным, которые покупают небольшую площадь «для старта», т. е. с перспективой ее продажи через 3-5 лет и приобретением большей площади.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ