Рекордные объемы предложения новостроек и вторичных квартир в Москве, а также низкая платежеспособность граждан, продолжающая падение, не позволят поднять цены на жилье, считают эксперты. По их прогнозам, к концу 2016 года столичная недвижимость может потерять в стоимости еще 10%. Что сейчас происходит на рынке жилья в Москве, сколько стоят квартиры и что будет в ближайшем будущем — читайте далее.
На сегодняшний день на столичном рынке жилья наблюдается оживление. Граждане продолжают покупать квартиры в Москве, имея в кармане 3-4 миллиона рублей, когда пару лет назад у них было недостаточно средств даже на «однушку» в Подмосковье. Такое стало возможным благодаря снижению цен на недвижимость и процентных ставок по стандартным ипотечным программам. Но в то же время доходы населения продолжают сокращаться, а накопления имеют свойство кончаться. Поэтому вероятно, что для поддержания спроса продавцы будут и дальше менять ценники на более привлекательные для потребителей. Так, к концу 2016 года жилье в Москве может стать доступнее еще на 10%, передает IRN.RU.
Эксперты пояснили, что до кризисных явлений увеличение спроса неизбежно выливалось в удорожание недвижимости. Однако это происходило в условиях дефицитного предложения на рынке и растущих доходов граждан. Сейчас ситуация прямо противоположная. Причем предпосылок к ее изменению не наблюдается.
Так, объемы предложения жилья в столице продолжают бить исторические рекорды. Только в мае в границах ТТК и МКАД квартиры продавались в 261 новостройке. Эта цифра максимальна за последнее 12-летие.
В 2011-2013 годах, вне ажиотажа и стагнации, в Москве предлагалось 4-5 миллионов квадратных метров многоэтажек, в 2015-м — уже 5,9 миллиона. За год новостроек стало больше на 50%.
Кроме того, за первую половину 2016 года власти выдали 108 разрешений на строительство 5,3 миллиона «жилквадратов». Тогда как в прошлом году — 93 разрешения на 2,1 миллиона.
В то же время, по сообщению Минэкономразвития, доходы населения начнут расти не ранее 2017 года. При этом до 2020 года — на уровень, не более чем 1%. Рынок недвижимости не сможет отреагировать на подобную тенденцию быстро. Так как откладывать на квартиру обычно нужно несколько лет. Пока на протяжении последних 1,5 лет доходы граждан падают — на 4-5% в годовом отношении. При этом инфляция по-прежнему высокая — 7,5%, по итогам 2015 года — 12,9%. Поэтому первоочередными стали вопросы выживания, а не улучшения жилусловий. Просрочка по ипотеке более 90 дней, по данным ЦБ РФ, перешагнула 131 миллиард рублей с прошлогодних 96 миллиардов.
Одновременно потребители продолжают приобретать недвижимость на докризисные накопления, ипотечные средства или от продажи старой квартиры. Поэтому чем больше они потратят летом, тем меньше останется денег на осень. Если же продавцы решат поднять цены на жилье, то это ускорит стагнацию и спад рынка. Поэтому, скорее, стоимость лотов потребуется снижать, чтобы сохранить хотя бы текущий спрос.
К данному моменту покупателей со свободными деньгами насчитывается всего 20% против 40% до кризиса. Альтернативных сделок в 2016 году стало 35% вместо 25% в 2015-м, ипотечных — 45% против 35%. Альтернативные сделки и взаимозачет достигли 85% всех продаж. Что подтверждает тенденцию исчерпания сбережений.
Таким образом, тренд на удешевление московских квартир очевиден. За первые шесть месяцев квадратный метр потерял в цене 3%, к концу года может скинуть еще 6%. Однако эксперты допускают, что во второй половине темпы снижения цен ускорятся. Так как начало года ознаменовалось ажиотажем в свете ожидания завершения госпрограммы субсидирования ипотеки в марте.
В то же время специалисты не предрекают резкого скачка спроса на новостройки к концу года, когда должна закончиться программа ипотеки с господдержкой. Так как разрыв между льготными и коммерческими ставками практически исчез из-за снижения ключевой ставки (даже на «вторичку» жилкредиты уже выдают под 13-15% против прежних 14,5-18%). Но не исключен психологический эффект.
По информации столичного Росреестра, за первое полугодие произошло более 62,7 тысячи переходов прав на недвижимость, также было подписано почти 14,4 ДДУ. Что превышает прошлогодние показатели на 11% и 53% соответственно. В целом положение рынка новостроек сейчас лучше, чем в докризисный период. В первой половине 2014 года в Москве дольщики заключили с застройщиками на 27% меньше договоров. Также вторичный рынок чувствует себя увереннее — в 2015-м он практически встал.
Если в июне 2015 года «квадрат» вторичного жилья обходился в 190,5 тысяч рублей, то в июне 2016-го — в 172,8 тысячи. За год падение составило 10,3%.
В структуре новостроек существенно выросла доля эконом- и комфорт-класса. В итоге лоты в среднем подешевели почти на 10%. Без учета элитной недвижимости и самых доступных вариантов — до 204,3 тысячи рублей за квадратный метр. В 2016 году на рынок вышли проекты с невиданными ценами в 80-100 тысяч рублей за «квадрат».
Причем средняя стоимость квартир на первичном рынке рухнула еще значительнее — на 23%. Так как застройщики начали массово уменьшать площади объектов. Между ТТК и МКАД цена «однушки» теперь равняется 7,9 миллиона рублей, «двушки» - 12,8 миллиона.
Самую дешевую студию можно купить за 3,2 миллиона рублей. Она находится в ЮВАО. Год назад аналогичная недвижимость обошлась бы на 33% дороже.
Реальные же стоимости сделок еще ниже. Свыше 80% вторичных квартир продолжают продаваться со скидками — в среднем в 8,5%. В прошлом году их доля насчитывала 74% с дисконтом в 7,4%. Застройщики же уступают 5-10%.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ