Сегодня на столичном рынке недвижимости массового сегмента «правят бал» масштабные новостройки, объем текущего предложения в которых исчисляется сотнями квартир. При этом в довольно большом количестве жилых комплексов – более 30% адресов – предлагается минимальное чисто лотов. Аналитики компании Метриум изучили эти новостройки и пришли к выводу, что далеко не всегда речь идет об объектах, находящихся на завершающем этапе реализации.
В ходе исследования аналитики компании Метриум отобрали жилые комплексы массового сегмента в старых границах мегаполиса, в которых по состоянию на конец ноября 2018 года в продаже оставалось 50 и менее квартир. В общей сложности таких проектов оказалось 26 или 30,2% от общего количества новостроек Москвы рассматриваемого сегмента. В сумме в этих проектах на реализации находятся чуть более 500 лотов, что составляет 3,4% от общего объема. Для сравнения, в 20 крупнейших новостройках (23,3% от общего количества) массового сегмента в старых столичных границах предлагается 57,8% всех экспонируемых квартир.
Проанализировав проекты с минимальными объемами квартир, находящихся на реализации, аналитики Метриум пришли к выводу, что далеко не всегда это новостройки, находящиеся на завершающей стадии продаж. Эксперты разделили эти жилые комплексы на три группы:
– Точечная застройка – проекты, в которых изначально запроектирован небольшой объем квартир. Эта категория была исключена из данного обзора;
– Завершение продаж – проекты, в которых действительно экспонируются последние лоты. В эту категорию также были добавлены объекты точечной застройки, в которых в продаже осталось менее 10% лотов;
– Дефицитные проекты – крайне востребованные у покупателей проекты, объем предложения в которых исчерпывается раньше, чем поступает в продажу новый.
Завершение продаж
Из 27 проектов массового сегмента в «старом» городе с остатками 50 и менее квартир, к ЖК в завершающей стадии продаж относятся чуть больше половины – 14 адресов. В них предлагается чуть более 190 квартир или 1,2% от общего объема в изучаемой категории. Как правило, это проекты, которые уже сданы в эксплуатацию, например, ЖК LIFE-Ботанический сад, в котором в сданных корпусах осталось в продаже менее двух десятков квартир. Есть и такие проекты, которые успели полностью распродаться до завершения строительства. В их числе жилые комплексы Фестиваль Парк и Черняховского 19. При этом, эксперты отмечают, что первый из этих проектов состоит из двух частей, а реализация завершается только в корпусе комфорт-класса. В домах бизнес-класса еще можно успеть приобрести жилье - в продаже еще остаются порядка сотни лотов.
Купить квартиру в Москве в новостройке на завершающей стадии строительства будет значительно дороже, чем в среднем по рынку. По оценке аналитиков Метриум, средний бюджет покупки находится на отметке 16,48 млн рублей, а средняя стоимость квадратного метра составляет 214,7 тыс. рублей. В целом по массовому сегменту «старой» Москвы эти показатели зафиксированы на уровнях 9,63 млн и 161,4 тыс. рублей соответственно. То есть квартира в проекте на финальном этапе продаж обойдется в среднем на 71,1% дороже. В первую очередь это связано с тем, что в любом проекте сначала выкупаются наиболее доступные лоты, а дорогие экспонируются намного дольше.
Дефицитные объекты
В категорию дефицитных проектов аналитики Метриум включили новостройки, в которых в данный момент остаток квартир находится ниже порога отсечки в 50 лотов, однако в перспективе на реализацию поступят новые объемы жилья. Всего в эту группу вошли 4 жилых комплекса. Из них только в одном в продаже находятся уже сданные в эксплуатацию корпуса – ЖК Ривер Парк. Три других проекта вышли на рынок совсем недавно – в первой половине 2018 года. Однако все они продемонстрировали крайне высокую динамику продаж. К примеру, в ЖК Преображение с апреля по ноябрь (включительно) текущего года было реализовано свыше 700 квартир, что является одним из самых высоких показателей востребованности среди новостроек массового сегмента в пределах МКАД. При этом в продаже находятся только 4 корпуса из предполагаемых 11-ти.
В среднем цены в жилых комплексах, вошедших в эту группу, почти не отличаются от среднерыночных. Если исключить Ривер Парк, квартиры в котором представлены в уже сданных корпусах, то средняя стоимость лота составит 9,67 млн рублей, что только на 0,4% дороже, чем в среднем по рынку. Вместе с ЖК Ривер Парк этот показатель составит 11,07 млн рублей (+15%).
«Сегодня на первичном рынке недвижимости Москвы в массовом сегменте основными поставщиками недвижимости являются крупные проекты с внушительными объемами предложения, – комментирует управляющий партнер Метриум (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. – Достаточно сказать, что 20 новостроек аккумулируют почти две трети всего числа экспонируемых квартир. При этом в массовом сегменте также представлены жилые комплексы с минимальным объемом предложения, часть из которых относится к распроданным объектам и «точкам» с изначально ограниченным количеством лотов, другие – к крайне востребованным проектам, в которых динамика реализации превышает темпы вывода новых объемов. Это является показателем того, что девелоперы этих новостроек смогли построить идеальную бизнес-модель, в которой качество продукта сочетается с грамотным ценообразованием, что позволяет привлекать стабильный поток покупателей».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ
