Ушедший 2018 год в целом стал довольно успешным для девелоперов с точки зрения реализации объектов, считают аналитики ГК Атлант. Они рассказали редакции ГдеЭтотДом.РУ о главных трендах на рынке массового жилья, строящегося в Московской области и в столице по итогам года.
В целом на рынке новостроек Подмосковья и Москвы покупательская активность в минувшем году была на высоком уровне. Общий объем выданных ипотечных кредитов, по данным ЦБ, увеличился на 37%. Стоимость 1 кв м в Москве увеличилась в среднем на 7-7,5%. В тоже время в этом году произошли кардинальные изменения в законодательстве, а также начался рост ипотечных ставок, что, в свою очередь, уже значительно повлияло и продолжает оказывать влияние на рынок строящегося жилья. Эксперты ГК Атлант выделили 6 ключевых трендов, которые стали определяющими для массового сегмента «первички» в 2018 году.
Бум девелоперской активности
Принятые в прошлом году изменения в ФЗ-214, отчасти стимулировали девелоперов поторопиться с выводом новых проектов. В первой половине 2018 года объем рынка новостроек столичного региона существенно увеличился. Многие застройщики старались получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, по «старым» правилам.
«Фактически мы наблюдали такую же ситуацию, которая произошла 5 лет назад накануне образования Троицкого и Новомосковского округов. Тогда за довольно короткий период на рынок новостроек Новой Москвы вышел большой объем предложения, который изначально планировалось выводить в течение нескольких лет, - комментирует генеральный директор ГК Атлант Роман Лябихов. - Для конечного покупателя это стало безусловным плюсом, поскольку у него значительно увеличился выбор, а также появилась возможность приобрести жилье на более выгодных условиях. Впрочем, даже и после 1 июля 2018 года новые проекты по-прежнему продолжили активно поступать на рынок».
Стабилизация цен
Одним из ключевых трендов 2018 года стала стабилизация цен на новостройки в Москве и Подмосковье. Если в последние несколько лет с начала кризиса средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента постепенно «проседала», то в 2018 году в целом снижение цен прекратилось. Даже вывод на рынок достаточно большого количества новых объектов со «стартовыми» ценами практически не сказался на общем уровне цен. Застройщики больше не могут сокращать издержки и компенсировать затраты за счет соей маржи. Также можно отметить рост стоимости в значительной части проектов.
Доминирование ипотеки
Одним из основных трендов рынка новостроек массового сегмента в 2018 году стало увеличение доли ипотечных сделок. Снижающиеся ставки, а также запуск программ субсидированной ипотеки для семей при рождении второго и третьего ребенка, существенно расширили аудиторию потенциальных покупателей новостроек. В текущем году увеличилось не только доля, но и количество сделок в целом. Всего, по данным Банка России, рост ипотечных кредитов составил 36,7%.
Доступная ипотека существенно подстегнула спрос на жилье в целом, те кто раньше нуждался в улучшении жилищных условий, но не располагал финансовыми возможностями, чтобы купить квартиру в Подмосковье и, тем более, в Москве, при ставках 2018 года получили эту возможность.
«В наших проектах в 2018 году доля ипотеки в общей структуре сделок выросла примерно на 10% и достигла отметки в 60%, - отмечает Роман Лябихов. – Причем наибольшая доля подобных покупок происходит в более дорогих, уже сданных в эксплуатацию домах».
Интерес к просторным квартирам
В течение 2018 года, как и в последние несколько лет, в сегменте стандартного жилья наблюдался высокий спрос на компактное жилье: сказывался фактор минимального бюджета покупки. Однако в то же время, стал расти спрос и на более просторные квартиры в Москве и области. Отчасти это связано с увеличением доступности ипотеки, на текущих выгодных условиях покупатели могут себе позволить взять в кредит большую сумму для приобретения квартиры «нужной» площади. Отчасти – с «адаптацией» людей к новой экономической ситуации после кризиса 2014 года. При этом на рынке новостроек комфорт-класса спрос на просторное жилье растет более быстрыми темпами.
Оживление инвесторов
Особенностью покупательского спроса в 2018 году стало увеличение количества инвестиционных сделок на рынке новостроек. Рост инвестиционной активности связан с несколькими факторами. Во-первых, с появлением большого количества новых проектов с минимальными и очень выгодным ценами на старте продаж. Во-вторых, с объективными ожиданиями многих покупателей в дальнейшем росте цен на жилье. С 1 января 2019 года повышается НДС, что так или иначе повлечет за собой увеличение себестоимости строительства и вынудит девелоперов соразмерно повышать цены. К тому же с 1 июля 2019 года на рынок начнут поступать новые, изначально более дорогие проекты, которые будут реализовываться по эскроу счетам. Поэтому на текущий момент для инвесторов перспективы для дальнейшего роста цен на жилье в целом пока достаточно оптимистичные.
«В наших проектах число подобных покупок в этом году увеличилось почти вдвое и сейчас их доля составляет около 20% от всех продаж, - отмечает Роман Лябихов. – Дополнительным драйвером инвестиционного спроса в наших проектах является, что большинство из них расположено в «авиагородах», где инвесторы после завершения строительства могут рассчитывать на стабильный спрос со стороны покупателей и арендаторов из числа работников данных аэропортов».
Тренд апартаментов
Еще одним трендом, который продолжает укрепляться уже несколько лет подряд, является рост сегмента апартаментов на рынке недвижимости Подмосковья и Москвы. Интерес к подобным лотам в силу их большей ценовой доступности увеличивается практически каждый год. Как правило, стоимость апартаментов, в среднем на 15-20% ниже жилья, аналогичного по потребительским характеристикам и расположению.
Выгодны подобные проекты и для застройщиков. Поскольку апартаменты имеют статус нежилого помещения, у девелоперов таких комплексов пока нет жестких обязательств по возведению социальной инфраструктуры. Также из-за нежилого статуса, комплексы апартаментов в том числе можно строить и в зачастую более привлекательных с точки зрения транспортной доступности локациях: например, на месте бывшего офисного или производственного здания, в уже сложившемся районе города.
Источник: ГдеЭтотДом.РУ