Две трети предложения на подмосковной «загородке» - это земельные участки без подряда или, как их еще называют, УБП. Несмотря на такое численное преимущество, качество большинства лотов оставляет желать лучшего, говорят аналитики ИНКОМ – Недвижимость. По их подсчетам, лишь 10% проектов с УБП можно назвать качественным. Риэлторы рассказали редакции ГдеЭтотДом.Ру о ситуации в данном сегменте.
На рынке первичной загородной недвижимости Подмосковья 71% предложения приходится на УБП. Для сравнения, в 2018 году поселками, полностью состоящими из УБП, было представлено 89% вышедших на рынок проектов.
«Столь значительный перевес коттеджных поселков в Московской области лишь с земельными участками является тревожным сигналом для рынка, – комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. – Это говорит о бессилии большинства девелоперов, у которых нет ресурсов для создания проектов с застройкой. В то же время именно в сегменте готовых загородных домов в Подмосковье ощущается наибольший отложенный спрос».
«Что касается выходящих на рынок поселков с УБП, то по ним можно проследить, как снижается уровень качества таких проектов и истощается их коммуникационное оснащение, – добавляет директор Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. – Так, вместо работающих центральных коммуникаций покупатель теперь часто получает обещания о проведении электричества, обустройстве внутрипоселковых дорог и организации охраны. Но они не всегда выполняются. Если оценивать предложение УБП на рынке в целом, то, по моим наблюдениям, не более 10% проектов можно охарактеризовать как качественные. Основную часть оставшихся поселков ожидает либо переформатирование, что более вероятно для проектов в выгодных локациях, либо превращение в своего рода долгострой».
Отличительными чертами «качественного проекта» с земельными участками в Подмосковье эксперты называют поселок, расположенный в интересной природной локации с хорошей транспортной доступностью, желательно в пределах 40 км от МКАД. Большим преимуществом является наличие в пешей доступности лесов, водоемов и необходимой социальной инфраструктуры, а также полный пакет коммуникаций. Если в проекте будут продуманные общественные зоны, оригинальная концепция, то он уже может претендовать на принадлежность к бизнес-классу и даже более высоким ценовым сегментам.
«Если возникший в ответ на кризис 2008 года формат УБП помог «загородке» выжить в то непростое время, сейчас он, напротив, тянет ее вниз, – считает Антон Архипов. – Рынок наводнили мелкие игроки, которые надеются на легкую прибыль, продавая третьесортные участки по бросовым ценам. Как следствие, обилие некачественного предложения не позволяет рынку развиваться».
Купить земельный участок в Подмосковье под строительство сегодня можно в среднем за 2,9 млн рублей. За пять лет цены изменились не сильно, тогда усредненная стоимость УБП составляла около 2,6 млн рублей.
Максимальный спрос, по данным риэлторов, сконцентрирован в самом низком ценовом сегменте: 44% покупателей выбирают участки по цене до 0,5 млн рублей. Еще 36% - лоты стоимостью от 0,5 до 1,5 млн рублей. Примерно 11% граждан готовы заплатить за пустой участок – от 1,5 до 3 млн рублей. И только 9% – больше 3 млн рублей.
«На фоне засилья в формате низкосортных объектов особенно востребованы у покупателей участки размером 6-12 соток со всеми коммуникациями – или хотя бы с электричеством и газом, находящиеся на удалении 30-40 км от Москвы, – рассказывает Антон Архипов. – Сегодня люди скорее предпочтут небольшой участок в хорошем месте с удобной транспортной доступностью, чем просторный надел, но в непривлекательной локации».
«Каким бы удачным ни было местоположение участка, лишь 30% покупателей строят на нем дом в первый год после приобретения, – признает Дмитрий Таганов. – Наиболее выигрышные проекты застраиваются в течение трех лет, а те, в которых не было никаких преимуществ кроме низкой цены, так и стоят годами пустые на 50-60%. И это, конечно, наносит урон репутации подмосковного загородного рынка».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ