Прогнозами на предстоящий год для всей строительной отрасли и ее участников с редакцией ГдеЭтотДом.РУ поделился Роман Лябихов, генеральный директор ГК Атлант - одного из крупнейших девелоперов Московского региона. По его мнению, основными тенденциями рынка новостроек массового сегмента образца 2020 будет усиление роли банков, снижение ипотечных ставок, развитие альтернативных схем финансирования строительства и дискретность предложения.
Если говорить о рынке в целом, то в наступившем году рынок первичного жилья в столичном регионе в целом будет стабилен. Спрос при отсутствии роста доходов будет поддерживаться снижением ставок по ипотеке. Стоимость квадратного метра в среднем по рынку будет повышаться, увеличившись до конца года примерно на 10-15%. Этому поспособствует множество факторов, в числе которых, помимо более высоких цен в проектах по эскроу, инфляция и рост себестоимости строительства.
Однако, по словам экспертов, есть и целый ряд специфических тенденций, которые будут присущи именно 2020 году.
Усиление роли банков
Уже в 2019 году на рынке новостроек Москвы и Подмосковья присутствовало предложение с разной схемой реализации квартир: с эскроу-счетом и без него. Однако, проектов, использующих новую схему, было сравнительно не много. Соответственно, и влияние их на рынок оставалось не слишком значительным. В 2020 году, по мере роста количества новых проектов и ввода в эксплуатацию реализуемых по старым правилам, основные параметры рынка все больше будут определять именно они. И – как следствие – вырастет влияние банков.
Именно банки будут принимать решение об аккредитации проекта, финансировании, осуществлять функции контроля над расходованием средств. Кроме того, банки могут предлагать те или иные механизмы по снижению ипотечных ставок, расширяя или сужая тем самым круг потенциальных покупателей квартир в каждой конкретной новостройке Подмосковья и Москвы.
И еще один «банковский» фактор, который окажет заметное влияние на рынок жилой недвижимости – снижение ставок по вкладам и депозитам. Если ставка ЦБ продолжит снижение, то многие граждане снова будут стремиться купить квартиру в Подмосковье или Москве с целью сохранения сбережений или инвестиционных вложений. Как следствие – на рынке появится дополнительный спрос.
Многообразие схем финансирования строительства
По мнению эксперта, в наступившем году получат свое развитие альтернативные схемы финансирования проектов, помимо эскроу-счета и ДДУ.
На данном этапе схема проектного финансирования и предоставления эскроу-счетов находится в стадии «отладки». Из почти сотни уполномоченных банков реально работают с застройщиками не более десяти. Да и сам процесс получения проектного финансирования пока сложно назвать простым. Поэтому девелоперы ищут альтернативные варианты. Уже в 2019 году появились проекты, реализуемые через ЗПИФ. Скорее всего, в 2020 строек, финансируемых с помощью различных инструментов, будет еще больше. Возможно, получит свое развитие в жилом сегменте идея краундфандинга.
При этом часть застройщиков будет возводить проекты на собственные средства, а продажей квартир в Москве и области заниматься уже после ввода ЖК в эксплуатацию.
Снижение ипотечных ставок
Если ЦБ продолжит курс на снижение ключевой ставки, в 2020 году произойдет очередное обновление исторического минимума ставок по ипотеке. Кроме того, снижение ставок является одной из задач в рамках национального проекта «Жилье и городская среда».
По опубликованным данным уровень ипотечных ставок в ряде ведущих банков уже в 2019 году оказался ниже, 8,9% предусмотренных паспортом нацпроекта. Например, ДОМ.РФ в конце года достиг целевых показателей 2020 года - 8,7%. Соответственно, уже в начале года, скорее всего, и остальные банки будут «подтягиваться» к этому уровню.
Впрочем, снижение ставки рефинансирования – главный, но не единственный фактор, определяющий падение ипотечных ставок. Доступность кредита на покупку квартиры в Новой Москве, «старом» городе и области является значительным конкурентным преимуществом. Поэтому можно ожидать дальнейшего увеличения количества «партнерских» продуктов застройщиков и банков с уровнем ставок в 4-5%.
Дискретность предложения
Новые правила реализации квартир в новостройках, сохранение большого количества проектов, реализуемых по ДДУ, развитие альтернативных схем финансирования, различные партнерские условия по ипотеке в проектах, - все это приведет к тому, что на рынке не будет единых ярко выраженных тенденций, общепринятых стратегий продаж и критериев успешности проекта.
«Буквально в соседних строящихся ЖК динамика цены может изменяться диаметрально противоположно, причем эти изменения будут не 1-2%, а 5-10%. В одних комплексах продажи могут стартовать от «котлована», в других - с уровня 5-6 этажа, а в некоторых – вообще по окончании строительства, - комментирует Роман Лябихов. - В наступившем году покупателям придется значительно более пристально изучать выбранные варианты, выбирая не только с локацию, инфраструктуру и стоимость, но и схему реализации проекта, а также детально рассматривать предлагаемые программы по ипотеке».
Источник: ГдеЭтотДом.РУ